چگونگی حاکمیت قانون روایط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ در قرارداد های منعقده قبل از سال ۱۳۷۶

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: ۱۳۷۹/۱۰/۰۳
برگزار شده توسط: استان قم/ شهر قم
موضوع
چگونگی حاکمیت قانون روایط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ در قرارداد های منعقده قبل از سال ۱۳۷۶
پرسش
هرگاه ملک تجاری و محل کسب و پیشه بعد از تصویب قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ به اجاره داده شود، لیکن اجاره نامه به امضای شهود نرسیده باشد و یا شرایط شکلی که در ماده ۲ قانون مذکور آمده است رعایت نشده باشد در اینصورت، رابطه استیجاری تابع چه قانونی است؟ آیا با انقضای مدت می توان مورد اجاره را تخلیه کرد؟ و آیا حق کسب و پیشه به مستاجر تعلق میگیرد؟
نظر هیئت عالی
هر چند در ماده ۲ آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر و بند (۵) آن در صورتی که سند عادی اجاره بر طبق ضوابط مقرر در ماده ۲ قانون تنظیم نشده باشد را از مواردی که از شمول مقررات قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ خارج است معرفی و اعلام داشته، با توجه به اطلاق و عموم ماده ۱ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون، اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی و تجاری و نظایر آن تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود و به عبارت دیگر تشریفات شکلی تنظیم سند که در جهت احراز صحت صدور تنظیم عقد اجاره طریقیت دارد، موجب خروج رابطه استیجاری طرفین از شمول قانون نخواهد بود. با توجه به رای وحدت رویه ۶۱۸- ۱۳۷۶/۶/۱۸ هیأت عمومی دیوان عالی کشور، باید توجه داشت که شمول این قانون ناظر به عقود و اجارهای است که بعد از تصویب این قانون (قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶) ابتداءً منعقد می شوند و شامل اماکنی که سابقه اجاره به تاریخ قبل از تصویب قانون فوق الذکر را داشته اند، نمی شود. لذا صرف نظر از آن قسمت از نظر اکثریت که طی آن اشعار گردیده که «قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ با قانون اخیرالتصویب نسخ شده است» که این نظر صحیح نیست و عقود و قرارداد های مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ با توجه به ماده واحده مصوب مجمع تشخیص مصلحت نظام در سال ۱۳۶۹ و رای وحدت رویه ۶۱۸ – ۱۳۷۶/۶/۱۸ ناظر به کلیه اماکن کسب و پیشه یا تجارتی است که قبل از قانون سال ۱۳۷۶ به منظورهای فوق به اجاره واگذار و مشمول ماده واحده الحاقی به قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۶۵ هم نباشند، نسبت به سایر جهات، نظر اکثریت مزبور تأیید میشود.
نظر اکثریت
با توجه به ماده ۱ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶، که مقرر داشته است «از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه… که با قرارداد رسمی یا عادی منعقد میشود تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود.» که حاکی از لازم الاجرا بودن قرارداد های اجارهای است که برابر قانون اخیرالتصویب منعقد شده باشد والا قانون مدنی و شرایط فیمابین حاکم خواهد بود و با توجه به ماده ۲ همین قانون، قرارداد های عادی را مقید نموده به گواهی دو نفر مورد اعتماد طرفین که حاکی از گواهی کتبی است و با توجه به اینکه دستور مقام قضایی، مبنیبر تخلیه به شرح ماده ۳ این قانون بدون بررسی منوط به این است که مقررات این قانون رعایت شده باشد، در صورتی که اجاره نامه فیمابین عادی باشد و به امضای دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین نرسیده باشد، دستور تخلیه بدون رسیدگی مجاز نبوده و در این مورد قانون مدنی و یا شرایط فیمابین حاکم خواهد بود که برابر مقررات میباید با تقدیم دادخواست و رعایت تشریفات حکم تخلیه صادر گردد.
در خصوص حق کسب و پیشه نیز با عنایت به اینکه، در این قانون حق کسب و پیشه پیش بینی نگردیده است، تنها چیزی که پیش بینی شده، سرقفلی با مقررات خاص میباشد، و قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶، نیز با قانون اخیرالتصویب نسخ شده است و با عنایت به تبصره ذیل ماده ۱۰ که مطالبه هرگونه وجهی خارج از مقررات جاری را ممنوع شمرده است، حق کسب و پیشه نیر تعلق نخواهد گرفت.
نظر اقلیت
هر چند اجاره نامه عادی به امضای دو نفر شاهد نرسیده باشد چنانچه موجر با در دست داشتن اجاره نامه عادی همراه دو شاهد مراجعه نماید و یا از طریق دیگری قاضی محکمه انقضای مدت اجاره را احراز نماید، میتواند دستور تخلیه را بدون رسیدگی قضایی صادر نماید زیرا قانون برای تسهیل امر تخلیه، پس از انقضای مدت است که از نظر شرعی و قانون مدنی، ادامه تصرفات مجاز نخواهد بود.