عقود و معاملات راجع به دین و منافع اموال غیر منقول به صورت عادی

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: ۱۳۸۰/۰۴/۰۶
برگزار شده توسط: استان کرمان/ شهر سیرجان
موضوع
عقود و معاملات راجع به دین و منافع اموال غیر منقول به صورت عادی
پرسش
آیا ثبت کلیه عقود و معاملات راجع به دین یا منافع اموال غیر منقول ضروری است و در نتیجه انتقال اموال غیر منقول به طریق عادی غیر قابل پذیرش بوده و نمی تواند مورد اعتنا واقع شود؟
نظر هیئت عالی
نشست قضایی (۵): با توجه به ماده ۴۶ قانون ثبت اسناد و املاک، ثبت کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاک و حقوقی که در دفتر ثبت شده، ضروری استو در اجرای مواد ۴۶،۴۷ و ۴۸ قانون ثبت است که چنانچه معاملات راجع به املاک و حقوق راجع به آن به طریق عادی صورت گرفته باشد باید متعاملین نسبت به تنظیم سند رسمی اقدام کنند و بر همین مبناست که دعاوی الزام به وفای عهود و شروط و تنظیم سند رسمی راجع به املاک در محاکم اقامه میشود. بنابراین، از حیث نتیجه اتفاق نظر اعلام شده در این زمینه مورد تأیید است.
نظر اتفاقی
اولاً نقل و انتقال در عقود و معاملات رضایی و بدون تشریفات است. یعنی در قانون مدنی اصل بر رضایی بودن عقود و معاملات است. بررسی قانون مدنی نشانمیدهد در عقود رضایی، صرف تراضی میتواند از موجبات تشکیل عقد باشد، اموری نظیر تسلیم مورد معامله و یا تشریفات انتقال رسمی آن در دفاتر اسناد رسمی در شمار آثار عقود مذکور است. از سوی دیگر در ماده ۱۰ قانون مدنی تصریح شده عقود و قرارداد های فیمابین اشخاص در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ و معتبر است. لذا با توجه به رضایی بودن عقود نمی توان ماده ۴۸ قانون ثبت را ناسخ ماده ۱۰ قانون مدنی دانست صرف نظر از اینکه ماده ۱۰ قانون مدنی موخرالتصویب است. از سوی دیگر با پیروی از اصل صحت که در ماده ۲۲۳ قانون مدنی تصریح شده است، اصل بر صحت نقل و انتقالات حقوقی است در همین راستا بررسی ماده ۴۸ قانون ثبت نشان میدهد که قانونگذاردرمقام بیان، «سند»را که مطابق فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده در هیچ یک از ادارات و محاکم نمی پذیرد. بنابراین، هیچ اشارهای به«مستند» نشده است؛ به عبارت دیگر قانونگذار نخواسته به صراحت بطلان مفاد اسناد ثبت نشده را اعلام دارد زیرا در مقام بیان حکم اسنادی بوده که به ثبت نرسیده اند. بنابراین، سکوت در مقام بیان نشان میدهد که باید انگیزه دیگری برای وضع ماده ۴۸ قانون ثبت وجود داشته باشد وگرنه با اشرافی که قانونگذار دارد به صراحت اعلام می کند نقل و انتقال حقوقی اسنادی که باید به طریق فوق به ثبت برسد و ثبت نشده واجد هیچگونه آثار حقوقی نیست. بنا به مراتب، هدف قانونگذار عدم پذیرش اسناد عادی است که در مقام دفاع و یا به طریق دیگری در محاکم ارائه شده و صاحب سند بخواهد با ارائه سند رابطه حقوقی مفاد سند را بدون رسیدگی قضایی به اثبات برساند. در مقایسه می توان چنین نظر داد که اسناد رسمی به دلیل نحوه تنظیم آنها در مرجع رسمی و تأیید توسط مقام رسمی واجد این خصوصیت هستند که با صرف ارائه توانایی اثبات رابطه حقوقی مستندخودرادارا میباشند. در نتیجه نسبتبهسندعادیمیتوان علاوه بر ادعایجعل ادعای انکار و یا تردید نمود، در حالیکه در اسناد رسمی ادعای انکار و تردید مسموع نبوده و صرفاً باید مدعی جعل شد. بنابراین، به نظر می رسد در صورتی که موضوع دعوا اثبات واقعه حقوقی مندرج در سند باشد، محاکم نمی توانند به بهانه ماده ۴۸ قانون ثبت از پذیرش اسناد مذکور امتناع و بهتبع آن از پذیرش دعوا خودداری کنند.