نظریه مشورتی شماره ۷/۹۱/۸۷۹ مورخ ۱۳۹۱/۰۵/۰۴

تاریخ نظریه: ۱۳۹۱/۰۵/۰۴
شماره نظریه: ۷/۹۱/۸۷۹
شماره پرونده: ۹۱-۷۶-۴۸۷
استعلام:
اگر قرارداد پیش فروش ساختمان به صورت غیررسمی تنظیم شود آیا استفاده از مقررات ماده ۲۰ قانون پیش فروش ساختمان برای حل اختلافات مقدور است و در صورت منفی بودن پاسخ رسیدگی به اختلافات مزبور در صلاحیت کدام مرجع خواهدبود؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
هرگاه قرارداد پیش فروش ساختمان بدون تنظیم رسمی و بطور عادی منعقد شود اگر چه براساس ماده ۱۰ قانون مدنی قراردادی معتبر میباشد، اما با توجه به اینکه قانون پیشفروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ در ماده ۳ مقرر نموده است «قرارداد پیش فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده ۲ این قانون از طریق سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد» و در ماده ۴ تنظیم این قرارداد را منوط به ارائه مدارک خاصی کرده است و در ماده ۵ برای تشویق تنظیم این قراردادها به صورت رسمی تسهیلاتی قائل شده است و در ماده ۲۳ برای عدم تنظیم رسمی آن ضمانت اجرای کیفری مقرر نموده و در ماده ۲۴ مشاوران املاک را از تنظیم این قرارداد منع نموده است بنظر می رسد امتیازات خاص مقرر در این قانون برای قرارداد پیشفروش ساختمان تنظیم شده به صورت رسمی است و در قرارداد های عادی، در حد مقررات عام قانون مدنی معتبر و لازم الاجرا است از سوی دیگر با توجه به مواد قانونی فوق الذکر ذینفع میتواند با طرح دعوا و پس از تنظیم سند رسمی پیشفروش از مزایای مقرر در این قانون استفاده کند با این توضیح داوری مقرر در ماده ۲۰ برای قرارداد های عادی ممکن نیست و مطابق مقررات عمومی اختلافات ناشی از این قراردادها در صلاحیت دادگاه های عمومی دادگستری است.