رای وحدت رویه ۶۷۲ مورخ ۱۳۸۳/۱۰/۰۱ هیات عمومی دیوان عالی کشور | ضرورت اثبات مالکیت برای قابلیت استماع دعوای خلع ید از اموال غیر منقول

روزنامه رسمی شماره ۱۷۴۶۰ - ۱۳۸۳/۱۱/۱۲
بسمه تعالی
محضر مبارک حضرت ‎آیت‎الله مفید دامت ‎برکاته
ریاست معظم دیوان عالی کشور
با احترام، به عرض عالی ‎می‎رساند: به دلالت گزارش مورخ ۱۳۸۲/۶/۱۰ آقای رئیس محترم شعبه سوم دادگاه های عمومی شهرستان الشتر از استان لرستان که تحت شماره ۴۱۶۶/ و/ح مورخ ۱۳۸۲/۶/۲۵ در اداره وحدت رویه و نشر مذاکرات دیوان ‎عالی کشور به ثبت رسیده است، از شعب چهارم وپنجم دادگاه های تجدیدنظر استان مرقوم، طی دادنامه‎های ۸۲/۲۰۷ و۸۱/۱۳۴۶ در استنباط از مواد ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۰/۱۲/۲۶ آراء مختلف صادرگردیده است، که جریان امرجهت اتخاذ تصمیم قانونی به شرح ذیل گزارش می‎گردد:
الف) در تاریخ ۱۳۸۱/۱۰/۳ آقای علی عباس یوسف‎وند به استناد یک فقره فروشنامه عادی مورخ ۱۳۶۷/۱/۱۹ به طرفیت بایع، آقای علی نصرت یوسف‎وند به خواسته و تحویل دویست متر مربع زمین اقامه دعوی نموده است که به شماره ‎ ۸۱/۹۳ ثبت و جهت رسیدگی به شعبه سوم دادگاه عمومی شهرستان الشتر ارجاع گردیده وشعبه مرجوع الیه به موجب دادنامه شماره ۸۱/۳/۴۶۰ مورخ ۱۳۸۱/۱۲/۵ که عیناً منعکس می‎گردد به شرح ذیل اتخاذ تصمیم نموده است:
«درخصوص دادخواست آقای علی عباس یوسف‎وند فرزند شیخ عباس به‎ طرفیت آقای علی نصرت یوسف‎وند فرزند ملامیرزا به خواسته خلع ید و تحویل دویست ‎مترمربع زمین جای ساختمان واقع در الشتر- پشت سپاه پاسداران مقوم به ‎ششصدهزار تومان و هزینه دادرسی طبق قولنامه عادی مورخ ۱۳۶۷/۱/۱۹ با عنایت به اینکه به موجب مادتین ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۰/۱۲/۲۶ ثبت کلیه اسناد و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده اجباری است و نیز درنقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتراسنادرسمی موجود بوده ثبت کلیه اسناد وعقود و معاملات راجع به عین یا منافع اموال غیر منقول که در دفتر املاک ثبت نشده را الزامی دانسته و در مانحن‎فیه خواهان صرفاً به یک فقره سند عادی مورخ ۱۳۶۷/۱/۱۹ استناد نموده ‎اند وبراین اساس دعوی خواهان به لحاظ عدم رعایت تشریفات ثبت، صرف نظر از صحت و یا سقم آن، در حال حاضر قابلیت استماع نداشته مستنداً به مواد۲۲، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت و ماده ۲ قانون آیین دادرسی دادگا‎ههای عمومی و انقلاب در امور مدنی قرار عدم استماع دعوی صادر واعلام می‎گردد…» با اعتراض خواهان پرونده درشعبه چهارم دادگاه تجدید نظر استان طی پرونده کلاسه ۸۲/۴/۶۶ به شرح ذیل به صدور دادنامه ۸۲/۲۰۷ مورخ ۱۳۸۲/۲/۳۰ منتهی گردیده است:
«« درخصوص تجدید نظرخواهی آقای علی عباس یوسف‎وند به طرفیت آقای علی نصرت یوسف‎وند نسبت به دادنامه ۸۱/۳/۴۶۰ - ۱۳۸۱/۱۲/۵ صادره از شعبه سوم دادگاه عمومی شهرستان الشتر که به موجب آن درخصوص دادخواست تجدیدنظر خواه به خواسته خلع ‎ید و تحویل مساحت دویست مترمربع زمین ساختمانی به ‎شرح و کیفیت مذکور در دادنامه تجدید نظرخواسته به جهت عدم ثبت معامله قرار عدم استماع دعوی صادر گردیده، با توجه به اصل صحت معاملات و لزوم قراردادنامه موضوع ماده ۱۰ قانون مدنی که قرارداد های خصوصی بین افراد را درصورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ و معتبردانسته و اینکه انعقاد قرارداد بیع فی مابین طرفین براساس قرارداد عادی تنظیمی مورد تردید و تکذیب قرار نگرفته به موجب ماده ۳۶۲ قانون مدنی از آثار بیع صحیح این است که بایع را به تحویل و تسلیم مبیع ملزم می‎نماید و عدم رعایت مواد۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک که به جهت رعایت تشریفات صوری معامله می‎باشد نمی‎تواند به اراده طرفین که مبنی برانجام معامله بوده خللی وارد نماید فلذا قرار عدم استماع دعوی به جهت عدم ثبت معامله خلاف انصاف و عدالت قضایی است بنابراین با پذیرش اعتراض تجدید نظرخواه و به‎استناد ماده ۳۵۳ قان ون آیین دادرسی مدنی رای تجدید نظرخواسته نقض و پرونده جهت رسیدگی ماهوی به دادگاه بدوی صادرکننده رای منقوض اعاده میگردد…»»
ب) به دلالت پرونده کلاسه ۸۱/۵/۱۳۰۸ شعبه پنجم دادگاه تجدیدنظر استان لرستان آقایان رحمت، احمد و نعمت حسنوند در تاریخ ۱۳۸۰/۸/۲۱ به استناد یک فقره قرارداد عادی مورخ ۱۳۷۲/۹/۲۲ به طرفیت چهارنفر به اسامی آقایان علی‎عباس، چراغعلی، کرمعلی والقاض شهرت همگی حسنوند به خواسته خلع ید از مبذر یک صدمن تبریز زمین کشاورزی از اراضی پلاک ۱۰۳ طالب بیگ علیا مقوّم به سی میلیون ریال اقامه دعوی نموده است که پس از ثبت به شعبه سوم دادگاه عمومی الشتر ارجاع و به موجب دادنامه ۸۱/۳/۳۱۵ - ۱۳۸۱/۹/۱۴به ترتیب ذیل اتخاذ تصمیم شده است:
«« درخصوص دادخواست آقایان: ۱- رحمت ۲- احمد ۳- نعمت… فرزندان مرحوم حسن… به طرفیت آقایان: ۱- علی‎عباس ۲- القاض ۳- چراغعلی ۴- کرمعلی فرزندان روشن علی… به خواسته خلع ید ازمبذر یک صد من زمین کشاورزی… نظر به‎ اینکه به موجب مادتین ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۰/۱۲/۲۶ ثبت کلیه اسناد و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده اجباری است و نیز در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفاتر رسمی موجود بوده ثبت کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع اموال غیر منقول که در دفتر املاک ثبت نشده را الزامی دانسته و در مانحن‎فیه خواهان‎ها صرفاً به یک فقره سند عادی مورخ ۱۳۷۲/۹/۲۲ استناد نموده‎اند و براین اساس دعوی خواهان‎ها به لحاظ عدم رعایت تشریفات ثبتی صرف نظر از صحت و یا سقم آن در حال حاضر قابلیت استماع نداشته مستنداً به مواد ۲۲، ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت و ماده ۲ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی قرار عدم استماع دعوی صادر واعلام می‎گردد…»» که در اثر تجدید نظرخواهی وکیل خواهان‎ها پرونده درشعبه پنجم دادگاه تجدید نظراستان مطرح و طی دادنامه ۸۱/۱۳۴۶ به شرح ذیل مورد تایید واقع گردیده است:
«« در خصوص اعتراض واصله به وکالت از طرف خواهان‎ها: ۱- احمد ۲- ‎رحمت ۳- نعمت شهرت همگی حسنوند… نسبت به دادنامه شماره ۸۱/۳۱۵ درپرونده کلاسه ۸۰/۲۶۶ صادره از شعبه سوم دادگاه عمومی الشتر با توجه به اینکه اعتراض موجه و مستدلّی که موجب فسخ دادنامه شود از ناحیه تجدیدنظر خواه دراین مرحله از رسیدگی به عمل نیامده و در رسیدگی بدوی نیز مقررات قانونی رعایت شده، اعتراض تجدید نظرخواهان به نظر دادگاه غیروارد تشخیص و دادگاه به استناد ماده ۳۵۸ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی ضمن رد اعتراض تجدیدنظر خواه دادنامه بدوی را تایید می‎نماید، ضمناً تجدید نظرخواهان پس از اخذ سند رسمی می‎توانند به تقاضای خلع ‎ید اقدام قانونی نمایند …»».
به طوری که ملاحظه می‎فرمایند شعبه پنجم دادگاه تجدید نظراستان لرستان دعاوی خلع ید مستند به سند عادی را به حکم مواد ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت غیر قابل استماع تشخیص و دادنامه بدوی را که براین اساس صادر گردیده است مورد تایید قرارداده، در حالی که شعبه چهارم دادگاه تجدیدنظر همین استان به شرحی که گذشت دادنامه صادره از دادگاه بدوی را که به لحاظ عدم ثبت مدعی به، غیر قابل استماع اعلام گردیده نقض نموده است. به این ترتیب در استنباط از مواد۴۷ و۴۸ قانون ثبت از شعب چهارم و پنجم دادگاه های تجدیدنظر استان لرستان به موجب دادنامه های ۸۲/۲۰۷ و ۸۱/۱۳۴۶ آرای مختلفی صادرگردیده است. لذا به استناد ماده ۲۷۰ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور کیفری تقاضا می‎نماید موضوع جهت ایجاد وحدت رویه قضایی درهیات محترم دیوان عالی کشور مطرح شود.
معاون قضایی ریاست دیوان عالی کشور - حسینعلی نیّری
به تاریخ روز سه ‎شنبه ۱۳۸۳/۱۰/۱ جلسه وحدت رویه قضایی هیات عمومی دیوان عالی کشور، به ریاست حضرت آیت الله مفید رئیس دیوان عالی کشور وبا حضور جناب آقای درّی نجف‎آبادی دادستان محترم کل کشور و جنابان آقایان روسا ومستشاران واعضاء معاون شعب حقوقی و کیفری دیوان عالی کشور، تشکیل گردید.
پس از طرح موضوع وقرائت گزارش و استماع بیانات جناب آقای درّی ‎نجف‎آبادی دادستان محترم کل کشور مبنی بر: «… احتراماً؛ درخصوص پرونده وحدت رویه ردیف:۸۳ /۱۱ موضوع اختلاف نظربین شعب چهارم و پنجم دادگاه های تجدیدنظر استان لرستان دراستنباط از مواد ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک کشور، باتوجه به گزارش معاون محترم دیوان عالی کشور و ملاحظه سوابق امر، نظریه دادستان کل کشور به شرح ذیل اعلام می‎گردد:
۱- براساس مندرجات دادنامه شماره ۴۶۰- ۱۳۸۱/۱۲/۵ صادره از شعبه سوم دادگستری (محاکم عمومی) الشتر، دعوی خواهان علیه خوانده خلع ید و تحویل دویست متر زمین به استناد یک فقره قولنامه عادی مورخ ۱۳۶۷/۱/۱۹ بوده که دادگاه بدوی به لحاظ عدم رعایت تشریفات ثبت مستنداً به مواد ۲۲، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت قرار عدم استماع دعوی خواهان را صادر می‎نماید و رای صادره طی دادنامه شماره ۲۰۸ مورخ ۱۳۸۲/۲/۳۰ شعبه چهارم دادگاه تجدیدنظر استان لرستان به‎استناد اصل صحت در معاملات و لزوم قرارداد و اعتبار قرارداد خصوصی طبق ماده ۱۰ قانون مدنی و با توجه به آثار تملیکی عقد بیع طبق ماده ۳۶۲ قانون مذکور قرارصادره را نقض و جهت رسیدگی به مرجع بدوی اعاده می‎شود.
۲- به شرح دادنامه شماره ۳۱۵ مورخ ۱۳۸۱/۹/۱۴ شعبه سوم محاکم عمومی الشتر دعوی خواهان ها علیه خواندگان به خواسته خلع ید از مبذر یک صد من زمین زراعی به استناد یک فقره سند عادی مورخ ۱۳۷۲/۹/۲۲ تنظیمی فی ‎ما بین خواهان ها و وراث مرحومه حاجیه سرور منظمی بوده که به استناد مستندات مرقوم دربند یک قرار عدم استماع دعوی خواهان ها صادرمی‎گردد. رای صادره طی دادنامه شماره ۱۳۴۶ مورخ ۱۳۸۱/۱۰/۳۰ شعبه پنجم دادگاه تجدید نظراستان لرستان عیناً تایید گردیده ‎است.
بنابراین مراتب ملاحظه می‎گردد که:
اولاً- به لحاظ عدم قطعیت رای صادره ازشعبه چهارم دادگاه تجدید نظراستان لرستان رای مذکور در تهافت با رای صادره از شعبه پنجم دادگاه فوق‎الاشعار نمی‎باشد تا قابلیت طرح موضوع درهیات محترم عمومی دیوان عالی کشور را داشته ‎باشد.
ثانیاً - مستند احکام مذکور در قبال خواندگان بدوی واجد آثار یکسان نمی‎باشد زیرا مستند رای شعبه چهارم منتسب به خواندگان بوده و عقد موضوع آن به تصریح مواد ۱۰، ۹، ۲۱، ۲۲۰، ۲۳۱ قانون مدنی فقط بین طرفین نافذ؛ لازم‎الاتباع و موثر بوده متعاملین و قائم مقام قانونی آنها ملتزم به آثار حقوقی سند و عقد مذکور می‎باشند ودرنتیجه الزام خواندگان به خلع ید و تحویل مورد معامله از آثار قانونی قرارداد مذکور و بلااشکال است.
در حالی که مستند دادنامه صادره از شعبه پنجم بین خواهان ها و وراث مرحومه حاجیه سرورمنظمی تنظیم گردیده و ارتباطی به اشخاص ثالث ازجمله خواندگان دعوی ندارد زیرا تسری آثار عقد موضوع مستند مرقوم به اشخاص دیگر ملازم با رعایت تشریفات مقرر و نص قانون خواهد داشت.
بدین جهت مستند و مبانی استدلال احکام صادره مختلف و محکوم به هریک علیحده و دارای آثار جداگانه بوده که درنهایت صدور حکم مختلف درخصوص موارد مشابه با استنباط از قوانین محقق نمی‎باشد و هریک از احکام منطبق با قوانین استنادی تشخیص می‎گردد.
فارغ از بحث شکلی فوق ‎الاشاره و با عنایت به اینکه:
موضوع بحث و اختلاف و تهافت آراء به این حیث برمی‎گردد که در هرصورت آیا استناد به اسناد عادی در محاکم و مراجع قضایی و اداری صحیح است یا طبق مواد۴۷ و۴۸ قانون ثبت استناد به اسناد غیر رسمی نیاز به اثبات جداگانه درمراجع قضایی و حقوقی و کارشناسی دارد و دو رای صادره از شعب تجدید نظر ازاین حیث با یکدیگر متهافت به نظر می‎رسند.
زیرا شعبه چهارم تجدید نظر از این حیث رای شعبه بدوی را مخدوش و اسناد عادی را طبق قانون و شرع دانسته، فلذا عدم ثبت معامله خلاف انصاف و عدالت قضایی است و شعبه پنجم تجدید نظر رای شعبه بدوی را از این حیث صحیح دانسته، لذا تعارض بین دو رای مذکور از این جهت روشن بوده و باید رفع گردد.
توضیحاً یادآور می‎شود با عنایت به حاکمیت قوانین آمره و اینکه قانون ثبت مانند قانون کار و قانون مالیاتها و قانون تجارت از قوانین آمره و حکومتی محسوب می‎شوند و برای برقراری نظم اجتماعی و تامین حقوق عامه و پرهیز از تنازع و تخاصم و هرج و مرج در اموال و املاک مردم و جامعه وضع شده است و جمهوری‎اسلامی نیز این قبیل قوانین را به طور کلی تنفیذ نموده و احیاناً در صورت نیاز اقدام به اصلاح و تکمیل و بازنگری نموده است.
لذا به نظر می‎رسد، باتوجه به مراتب فوق و اینکه ازجمله امور مسلّم این است که موجودیت حقوق افراد ملازمه با شناسایی آن از طرف شارع ذاتاً یا عنواناً دارد حق بدون استناد به مبانی قانونی وشرعی قابلیت تصوّر ندارد وبدین اعتبار اصالت صحت و لزوم در عقود و قراردادها و اسناد منوط به عدم مخالفت آنها با قوانین و نظم عمومی است که در این صورت و حتی در صورت ثبت اسناد مربوط به عقود وقراردادها طبق ماده ۷۱ قانون ثبت فقط بین طرفین و قائم مقام قانونی آنها رسمیت و اعتبار دارد و برای تسرّی آثار قانونی معاملات از جمله معاملات راجع به اموال غیر منقول به‎اشخاص ثالث علاوه بر ثبت سند مربوط به معاملات به شرح فوق به صراحت ماده ۷۲ همان قانون معاملات مذکور هم باید در دفتر املاک به ثبت برسد که علاوه برتسرّی آثار آن به اشخاص ثالث دولت طبق ماده ۲۲ و مقامات و مراجع قضایی و اداری طبق ملاک ماده ۷۳ و مفهوم مخالف ماده ۴۸ قانون فوق‎الاشعار مالکیت شخص و اسناد مربوطه را به رسمیت شناخته و به آن اعتبار می‎دهند و مستنکف از شناسایی سند مرقوم هم طبق ماده ۷۳ قانون ثبت مستوجب کیفر و واجد مسئولیت قانونی است. بدیهی است لازمه برخورداری از این همه مزایای قانونی رعایت مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت می‎باشد والا هرچند عدم رعایت مقررات مرقوم موجب بطلان سند یا عقد و زوال آثار آن بین طرفین نمی‎باشد.
لیکن ترتیب آثار قانونی برآنها درقبال اشخاص ثالث و نیز مراجع قضایی و اداری طبق ماده ۴۸ قانون ثبت مشروط به رعایت مقررات و اسناد رسمی است والا اعتبار قانونی نخواهد داشت.
و بدین لحاظ ترتیب آثار قانونی بر اصالت صحت و لزوم درعقود… منوط به عدم مخالفت آنها با قوانین آمره است.
بدون تردید مقررات ثبتی که از جمله قوانین آمره، حکومتی و مرتبط با نظم عمومی است و بدین اعتبار مقنن بعد از استقرار جمهوری اسلامی ایران قطع نظر از اعمال پاره‎ای از اصلاحات کلیت جامعیت و حاکمیت آن مقررات را در مراجع قضایی، اجرایی، اعتباری و حکومتی مورد تنفیذ قرار داده و روابط حقوقی بین صاحبان حق و مراجع قانونی و اشخاص ثالث را جز درموارد نادر و از باب ضرورت براساس اسناد تنظیمی طبق قانون ثبت موردپذیرش و شناسایی قرارداده است تا تدبیر امور براساس نظم عمومی وانضباط اجتماعی جریان یافته و موجبات ازاله محل سوء استفاده فراهم‎شده و منازعات احتمالی مبتنی بر آن مرتفع گردد.
بنابراین مراتب چون رای صادره توسط شعبه پنجم دادگاه تجدید نظر استان لرستان با لحاظ مراتب فوق و اینکه ثبتی بودن معاملات و اسناد مربوطه را در مقام اقامه دعوی علیه اشخاص ثالث را لازم دانسته موافق اصول و موازین تشخیص و مورد تایید است.» مشاوره نموده و به اتفاق آراء بدین شرح رای داده‎اند: