نحوه تخلیه مستاجر ماذون به احداث بنا در عین مستاجره پس از انقضای مدت اجاره

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: ۱۳۸۵/۰۲/۰۱
برگزار شده توسط: استان مازندران/ شهر ساری
موضوع
نحوه تخلیه مستاجر ماذون به احداث بنا در عین مستاجره پس از انقضای مدت اجاره
پرسش
اگر در قرارداد (مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۶۵) مستاجر مأذون به احداث بنا در عین مستاجره باشد:
الف) پس از انقضای موعد اجاره، نحوه تخلیه عین مستاجره، در هر یک از صوری که مورد اجاره مسکونی یا تجاری باشد، چگونه است؟
ب) چنانچه موجر در ضمن عقد اجاره، مستلزم به تمدید اجاره (پس از انقضای مدت) شود، شرط مرقوم در صورتی که محل تجاری باشد؛ موقعیت حقوقی آن چیست؟
نظر هیئت عالی
در سوال مطروحه مستاجر با اجازه مالک در زمین متعلق به وی حق احداث بنا را تحصیل کرده است. زمین مورد اجاره دارای کاربری تجاری یا مسکونی است که برای مدت معینی به اجاره واگذار شده است. سوال این است اولاً: پس از انقضای مدت اجاره تکلیف مستاجر چیست؟ ثانیاً: اگر موجر در ضمن عقد اجاره تعهد به تمدید مدت اجاره کرده باشد اگر ملک در منطقه تجاری واقع شده باشد موقعیت قانونی آن چیست؟
برای روشن شدن قضیه به مقررات ماده ۵۰۴ قانون مدنی مراجعه میشود چون مالک اجازه احداث بنا به مستاجر داده است پس از انقضای مدت اجاره اگر بنا در تصرف مستاجر باشد موجر فقط حق مطالبه اجرت المثل را دارد که مفهوم مخالف ماده این است موجر حق تخلیه مستاجره را ندارد اعم از اینکه محل دارای کاربری تجاری باشد یا مسکونی. مقررات ماده قانونی مرقوم با مقررات قانونی روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ منافاتی ندارد و در فرض قانونی که موجر تعهد به تمدید اجاره پس از انقضای مدت اجاره کرده ملزم به ایفای تعهد خود است و در هر صورت تخلیه مستاجره محمل قانونی ندارد
نظر اتفاقی
برابر ماده ۴۶۶ قانون مدنی اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره میشود. این نوع مالکیت موقتی و محدود به مدت اجاره است. بنابراین، در طول مدت اجاره باید عین باقی و قابل استفاده برای مستاجر باشد. به عبارت دیگر در عقد اجاره ضروری است تا عین مورد اجاره به قبض مستاجر داده شود. اگر از فرض سوال چنین استفاده شود که قطعه زمین با کاربری تجاری به شخص اجاره داده میشود تا او در آن ایجاد اعیانی نموده و آنگاه به عنوان مستاجر در آن ملک باقی بماند؛ روشن است که این قرارداد مشمول رابطه استیجاری نبوده و نیست. لزوماً انطباق آن با قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ هم موجه نیست چرا که اساساً در زمان انعقاد عقد اجاره، عین موردنظر، اعم از محل کسب یا سکونت وجود خارجی نداشته و برقراری رابطه مذکور میسر نیست و اگر فرض شود در هنگام تنظیم عقد، عین مستاجره وجود داشته و مستاجر مأذون در تخریب بنا و ایجاد بنای دیگر برای خود بوده باشد با تخریب عین مستاجره قرارداد اجاره منتفی خواهد شد. بدیهی است اگر همین شخص با اذن مالک، در عرصه اعم از تجاری یا مسکونی ایجاد نماید، به حکم ماده ۵۰۴ قانون مدنی، اگر بنا در تصرف مستاجر باقی بماند (حتی بعد از انقضای مدت اجاره) موجر حق مطالبه اجرت المثل زمین را خواهد داشت و امکان تخلیه وجود ندارد. در پاسخ به بند (ب) نیز گفته خواهد شد هر چند در قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ آن هم در مورد اجاره محل کسب به استناد انقضای مدت اجاره به موجر اجازه تخلیه داده نشده است، با لحاظ توضیحات بند اول اساساً موضوع بر قانون مذکور اشتمال نداشته و تخلیه نیز مقدور نخواهد بود.