ضمانت اجرای تخلف از شرط صفت قرارداد

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: ۱۳۸۰/۱۰/۰۵
برگزار شده توسط: استان فارس/ شهر شیراز
موضوع
ضمانت اجرای تخلف از شرط صفت قرارداد
پرسش
در صورتی که مستأجری حق کسب و پیشه خود را به دیگری واگذار کند چنانچه در قرارداد منعقده مساحت مغازه چهل مترمربع ذکر شده باشد ولی هنگام تحویل مغازه سی مترمربع باشد، در اینصورت منتقل الیه چه حقی دارد؟
نظر هیئت عالی
با وحدت ملاک از ماده ۳۵۵ قانون مدنی، خریدار حق فسخ معامله را دارد. مگر اینکه به نحو دیگری طرفین تراضی کنند. واگذاری سرقفلی به نحوی که از سوال استنباط میشود، فروش حق اولویت مستاجر در مغازه است که در این حالت به صورت قرارداد دیگری مانند صلح و هبه میباشد لذا به ملاک ماده ۴۵۶ قانون مدنی، خریدار حق خیار فسخ معامله را دارد.
نظر اکثریت
معامله ای که انجام شده چه در قالب عقد صلح باشد و چه در قالب عقد معاوضه (موضوع ماده ۴۶۲ قانون مدنی) و چه آن را در قالب هیچ یک از عقود معینه ندانیم و آن را از مصادیق قرارداد مالی خصوصی موضوع ماده ۱۰ قانون مدنی تلقی کنیم، چون در ماده ۴۵۶ قانون مدنی آمده است که تمام انواع خیار در جمیع معاملات لازمه ممکن است موجود باشد، مگر خیار مجلس و حیوان و تأخیر ثمن که مخصوص بیع است؛ لذا برای منتقل الیه حق خیار وجود دارد و چون مغازه مورد معامله دارای وصف خاصی بوده و اینکه چهل مترمربع باشد و بعد معلوم شده که دارای چنین وصفی نیست؛ لذا برای منتقل الیه حق فسخ وجود دارد.
اگر مساحت در معامله مذکور شرط شده باشد مشتری حق خیار دارد و آن خیار تخلف از شرط است این در صورتی است که کل عوض در قبال کل معوض باشد لیکن اگر اجزای عوض به ازای اجزای معوض باشد، مثلاً در مکان فوق هر مترمربع از مغازه دارای حق کسب و پیشه معین باشد، به عنوان مثال هر مترمربع ده میلیون ریال و چهل مترمربع چهارصد میلیون ریال، هر جزء عوض، مقابل جزیی از معوض است؛ بنابراین میزان ده مترمربع از مغازه کسری دارد و برای منتقل الیه حق خیار تبعض صفقه وجود دارد؛ بنابراین به استناد ماده ۴۴۱ قانون مدنی هم میتواند معامله را فسخ کند و هم به میزانی که مغازه کسر مساحت دارد از وجهی که به ناقل پرداخت کرده، کسر و آن را از وی مطالبه کند.
نظر اقلیت
فرض سوال با ماده ۱۰ قانون مدنی منطبق است چون مساحت موضوعیت دارد، کمبود مساحت یک نوع تخلف از شرط محسوب میشود و برای منتقل الیه خیار تخلف از شرط موجود است که با رعایت ماده ۴۴۲ قانون مدنی و مواد ۲۳۴ و ۲۳۵ قانون مذکور، مستاجر لاحق منحصراً حق فسخ قرارداد را دارد. بند ۱ ماده ۲۳۴ قانون مدنی راجع به شرط صفت است و شرط صفت عبارت است از: شرط راجع به کیفیت و کمیت و ماده ۲۳۵ قانون مزبور هم حکم قضیه را بر فرض تخلف از شرط، به شرح فوق بیان کرده است.