چگونگی تبیین ماهیت قرارداد اجاره با تعیین اجاره بهای ماهیانه و بدون رعایت مقررات شکلی قانون روابط موجر ومستاجر

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: ۱۳۹۱/۰۱/۲۵
برگزار شده توسط: استان مازندران/ شهر بابلسر
موضوع
چگونگی تبیین ماهیت قرارداد اجاره با تعیین اجاره بهای ماهیانه و بدون رعایت مقررات شکلی قانون روابط موجر ومستاجر
پرسش
اگر طرفین قرارداد اجاره، اجاره بها را از قرار ماهی تعیین کرده باشند و بدون تعیین مدت، تشریفات شکلی ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر ۷۶ را رعایت نکرده باشند و برای مستاجر تنها در فرض پرداخت ۲۰% مبلغ دریافتی از اجاره دوم به موجر، حق انتقال به غیر تراضی شده باشد و در غیر اینصورت سلب حق شده باشد و مستاجر اول، مبادرت به انعقاد قرارداد مشارکت با شخص ثالث کرده باشد:
الف) آیا این قرارداد اجاره بدون تعیین مدت تصرف یا اجاره صحیح است؟
ب) قانون حاکم بر این قرارداد، تنها قانون مدنی است یا مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ است؟
ج) آیا تنظیم شراکتنامه از مصادیق انتقال به غیر است؟
نظر هیئت عالی
با توجه به فرض مسئله که مفاداً دلالت بر انعقاد قرارداد در زمان حکومت قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ داشته و عدم رعایت مقررات شکلی قانون مذکور در قرارداد تنظیمی مورد اذعان قرار گرفته؛ لذا با لحاظ ماده ۵۰۱ قانون مدنی و ماده ۱ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶، قرارداد اجاره صحیح بوده و قرارداد منعقده تابع قانون مدنی است. با این ترتیب، نظریه اکثریت صائب تشخیص و تأیید میشود.
نظر اکثریت
به موجب ماده ۵۰۱ قانون مدنی چنین عقد اجارهای برای یک ماه تصور میشود و با توجه به اینکه پرداخت اجرت در غیر مدت مزبور نیز منصرف به استیفای منفعت مستاجر یا عدم انتفاع وی است (قسمت دوم ماده ۴۹۴ قانون مدنی)؛ لهذا عقد اجاره کماکان با این فرض قانونی که تراضی طرفین همچنان ادامه خواهد داشت باقی بوده و بنا بر صراحت ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر ۷۶ و بند ۵ از ماده ۲ آیین نامه اجرایی همان قانون، مورد مزبور از شمول قانون روابط موجر و مستاجر مستثنی بوده و هر دو، مشمول قواعد عام قانون مدنی است و مراد از انتقال غیر اعم از انتقال مفروز و یا انتقال مشاعی است و ایجاد اشاعه یا تنظیم شراکتنامه مدنی میتواند از مصادیق انتقال به غیر باشد.
نظر اقلیت
دلالت ماده ۱ قانون روابط موجر و مستاجر ۷۶ طبق این قانون و قانون مدنی بر کلیه عقود اجاره پس از زمان لازم الاجرا شدن آن جاری و حاکم است و تصریح به رعایت قیود ماده ۲ بنا بر رویه قضایی، منحصراً بر امکان یا عدم امکان تخلیه ملک است و قانون حاکم را تغییر نمی دهد.