ممانعت از حق مرور به لحاظ تبدیل زمین کشاورزی به مسکونی

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: ۱۳۸۴/۰۴/۰۵
برگزار شده توسط: استان مازندران/ شهر نور
موضوع
ممانعت از حق مرور به لحاظ تبدیل زمین کشاورزی به مسکونی
پرسش
شخصی در زمین دیگری حق مرور دارد حال نامبرده زمین کشاورزی خویش را تبدیل به مسکونی کرده است آیا صاحب ملک میتواند مانع عبور دارنده حق ارتفاقی شود (با این استدلال که زمین کشاورزی شما تبدیل به مسکونی شده است و دیگر استفاده کشاورزی نمی شود)؟
نظر هیئت عالی
نشست قضایی (*۱) مدنی: مطابق تعریف قانون مدنی از حق ارتفاق در ماده ۹۳ قانون مدنی ارتفاق حقی است برای شخص در ملک دیگری. این حق به مناسبت مالکیت شخص بر ملکی برای او ایجاد میشود و در اثر انتقال ملک به مالک جدید تعلق میگیرد. حق ارتفاق حق عینی قایم به ملک است و در دو ملک مجاور ایجاد و برقرار میشود. بنابراین، در فرض سوال، تغییر نوع کاربری زمین کشاورزی طبق ضوابط قانونی و با رعایت شرایط و محدودیت های مقرر قانونی، حق ارتفاق و مرور دارنده حق را محدود یا زائل نمی کند و تغییر وضعیت استفاده از ملک به مسکونی، استفاده از این حق را متجلی میسازد و از مصادیق استفاده کامل از حق خواهد بود. با این تغییر مالک نمی تواند مانع عبور دارنده حق ارتفاق شود و مطابق ماده ۱۰۲ قانون مدنی هرگاه ملکی کلاً یا جزئاً به کسی منتقل شود و برای آن مالک حقارتفاقی در ملک دیگر یا در جزء دیگر همان ملک موجود باشد، آن حق به حال خود باقی میماند، مگر اینکه خلاف آن تصریح شده باشد.
نظر اتفاقی
قطع نظر از ایرادی که نظریهپردازان حقوق مدنی ایران در تعریف حق ارتفاق نسبت به ماده ۹۳ آن قانون مطرح و در مشروح قانون مدنی به آن اشاره میشود اصولاً حق ارتفاق با وجوه ممیزهای که نسبت به حق انتفاع از ملک دیگری دارد شامل حق مرور، حق مجرا، حق شرب، حق پنجره و ناودان و غیره میشود. گستره این حق وابسته است به نفوذ اراده در قرارداد و نیز تابع عرف و اقتضا و امکان انتفاع (انتفاع در معنای عام) ازمال غیر منقول ذاتی است که متعلق موضوع حق ارتفاق قرار میگیرد. بنابراین، چنانچه بر مجاور ملکی شرط شود که حق ساختن ساختمان در شماره طبقات خاصی را (برای مثال از سه طبقه بیشتر) ندارد این حق، ارتفاق و باید در محدوده ماده ۹۳ به بعد قانون مدنی ایران مطالعه شود. با ذکر این مقدمه، مقدمهای دیگر برای تشریح و تحلیل سوال لازم است و آن احصا و شمردن اوصاف حق ارتفاق است در تئوری حقوق مدنی. مرسوم است که گفته شود حق ارتفاق: اولاً حق ارتفاق حق عینی است (حق عینی در مقابل حق دینی) یعنی حقی است که مستقیم به عین بر میگردد نه بر ذمه. به همین دلیل از جمله شاخههای مالکیت است (مالکیت به عنوان نماد کامل حق عینی در مقابل ارتفاق و انتفاع که ناقص است) ثانیاً حق ارتفاق حق عینی بر مال غیر منقول از نوع ذاتی آن است نه غیر منقول عرضی یا تبعی، لذا منحصراً به زمین و به بنا تعلق دارد. ثالثاً حق ارتفاق حقی تبعی است یعنی تابع ملک است و بهتبع ملک ایجاد میشود و خود اصالتی ندارد. با توجه به دو مقدمه مذکور فرض سوال این است که آیا تغییر کاربری زمین از زراعی به مسکونی موجب سقوط حق ارتفاق است یا اینکه باید به بقای حق ارتفاق اظهارنظر کرد؟ نگاه سطحی به موضوع ممکن است چنین نتیجه دهد که مرور (ارتفاق مرور) بهتبع موضوع کاربری ملک مرور کشاوزی است، لذا چون کاربری ملک از زراعی به مسکونی تبدیل شده است و از آنجا که حق ارتفاق نمی تواند در این موقعیت به جهت وابسته بودن به نوع کاربری تبدیل شود محکوم به سقوط است نگاه عمیق به موضوع نتیجه دیگری میدهد به این شرح که: به نظر نمی رسد ارتفاق وابسته به ملک با کاربری خاصی باشد یعنی اینگونه نیست که ارتفاق مرور برای زمین کشاورزی به کاربری کشاورزی آن وابسته باشد و چنانچه تغییر کاربری داده شود ارتفاق مرور بهتبع آن زائل شود بلکه ارتفاق مرور وابسته به ملک غیر منقول است و منحصراً چون حق تبعی است اگر متبوع زوال یابد تابع نیز زائل میشود. لذا پرسش این است که آیا تغییر کاربری ملک (تغییر نوع بهرهوری) به منزله زوال حکمی (نه زوال مادی که عدم آن واضح است) ملک (متبوع) در نتیجه موجب سقوط حق ارتفاق (تابع) است؟ پاسخ منفی است. تغییر کاربری تنها صلاحیت استفاده ملک را تغییر میدهد و ارتباطی با مرور ارتفاق (که در مقابل نوع کاربری، استحقاق کاربری، استحقاق مستقلی است) نداشته و سقوط حق ارتفاق نیازمند دلیل و استصحاب، بقای آن را تضمین می کند. نتیجه اینکه حق ارتفاق وابسته به ملک با نوع کاربری خاصی نیست و تغییر کاربری و یا تغییر کیفی صلاحیت استفاده از مال تأثیری در وجود یا عدم وجود ارتفاق ندارد. اما شق دوم سوال که مربوط به گستره حق ارتفاق است نیز جای بحث و بررسی دارد. ممکن است گفته شود ارتفاق مرور به جهات دلیلی که ساقط نمی شود به همان دلیل نیز افزودن و کاستن بر میزان استفاده از حق ناپسند و غیرمنطقی است. این استدلال نیز ممکن است با بررسی ماده ۱۰۴ قانون مدنی که در بخش انتهایی به ضرورت انتفاع اشاره کرد و خود ماده در مقام بیان میزان حق استفاده از حق ارتفاق است، تعدیل شود. چرا که داوری عرف به اینکه وسعت ضرورت انتفاع را مشخص سازد حسب نوع کاربری و صلاحیت استفاده از مال متفاوت و به همان نسبت متغیر از جهت میزان است. از سوی دیگر تفسیر موسع در خصوص ضرورت انتفاع نیز موجب تحمیل ضرر بر منعلیهالحق (صاحب ملک) شده و افزایش میزان استحقاق باعث کاهش میزان ملک صاحب ملک خواهد شد. لذا باید به قدر متیقن اکتفا کرد و چنین داوری کرد که صاحب حق ارتفاق با تغییر نوع کاربری در زمین زراعی به استحقاقی دست یافته که وسعت مقدمات و لوازم وصول این استحقاق (منظور حق ارتفاق عبور در فرض سوال) با استحقاق مالک ملک مجاز (منعلیهالحق) و در واقع با اصل تسلیط در تعارض است و به حکم قاعده تعارضاً نساقطاً هر دو محکوم به سقوط بوده و آنچه باقی میمانده استصحاب بقای ارتفاق با همان مقدار و میزان استفاده قبلی است.