فقدان دلیل طرفین برای اثبات ادعا در خصوص مال الاجاره

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: ۱۳۹۰/۱۲/۰۳
برگزار شده توسط: استان مرکزی/ شهر خمین
موضوع
فقدان دلیل طرفین برای اثبات ادعا در خصوص مال الاجاره
پرسش
آقای (الف) دادخواستی به خواسته مطالبه اجور معوقه به مدت دوازده ماه و به مبلغ شصت میلیون ریال و تقاضای صدور دستور تخلیه به استناد قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ را تقدیم دادگاه کرده است. خوانده در مقام دفاع اظهار کرده که قرارداد اجاره شفاهی بوده و اجاره ماهیانه چهار میلیون و پانصد هزار ریال بوده است. اما خواهان مدعی است اجاره بها ماهیانه پنج میلیون ریال تعیین شده بود و شفاهی بودن قرارداد را نیز پذیرفته است. چنانچه طرفین دلیلی که مثبت ادعایشان در خصوص مال الاجاره باشد ارائه ندهند تصمیم دادگاه در خصوص موضوع مطروحه چه خواهد بود؟
نظر هیئت عالی
: اولاً؛ چون قرارداد، شفاهی و فاقد شرایط اجاره نامه های موضوع ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ است موضوع از شمول پرونده های موضوع دستور تخلیه خارج بوده و برای تخلیه مورد اجاره باید دعوای تخلیه مطرح و رسیدگی به عمل آید و بعد از صدور و قطعیت رای و صدور اجراییه مراحل تخلیه پیگیری خواهد شد. ثانیاً؛ راجع به اختلاف بین موجر و مستاجر در مبلغ اجاره بها، قدر متیقن، ثابت بودن اجارهبهای اقل است که میتواند مبنا قرار گیرد و در مورد مازاد، دادرسی بر اساس ادله اثبات دعوا و قاعده مدعی و منکر اجرا و بر اساس نتایج حاصل از آن، اتخاذ تصمیم ماهوی صورت خواهد پذیرفت. لذا نظر اکثریت در نشست قضایی خمین مورد تأیید است.
نظر اکثریت
با توجه به لزوم جریان اصل صحت در معاملات و با عنایت به اینکه در موضوع مطروحه، طرفین در میزان مال الاجاره به نحو اقل و اکثر اختلاف دارند، قدر یقین که مبلغ چهار میلیون و پانصد هزار ریال است مورد حکم قرار میگیرد. اما در خصوص مازاد بر قدر یقین، قاعده مدعی و منکر جاری میشود و بر اساس نتیجه حاصل از جریان قاعده مزبور اتخاذ تصمیم می کند. در خصوص تقاضای صدور دستور تخلیه نیز با توجه به اینکه قرارداد شفاهی بوده است و مطابق قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ یکی از شرایط صدور دستور تخلیه، کتبی بودن قرارداد است. بنابراین، به استناد ماده ۲ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی قرار عدم استماع دعوا صادر میشود.
نظر اقلیت
در فرض مسئله که دلیلی برای اثبات ادعای یکی از طرفین وجود ندارد توافق طرفین در مال الاجاره (که معین بودن آن مطابق بند ۳ ماده ۱۹۰ قانون مدنی لازم است) و وقوع عقد اجاره مورد تردید قرار میگیرد. در نتیجه تشکیل عقد را به حکم اصل عدم باید منتفی دانست. اصل صحت نیز در موردی که توافق قصد طرفین و یا تحقق سبب موجرعقد مشکوک باشد جاری نمی شود؛ چه اینکه اصل صحت در مواردی جریان می یابد که وجود قصد انشای موافق طرفین به طور مسلم یا بر حسب ظاهر احراز شود و زمانی که تشکیل عقد را به حکم اصل عدم منتفی دانستیم تقاضای صدور دستور تخلیه نیز منطبق بر قانون نیست؛ چه اینکه صدور دستور تخلیه با رعایت شرایط قانونی، منوط به وجود یک عقد اجاره صحیح است. نتیجه اینکه در خصوص هر دو موضوع، مستنداً به ماده ۲ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی، قرار عدم استماع دعوا صادر میشود و صدور حکم مقتضی، منوط به تقدیم دادخواست به خواسته مطالبه اجرت المثل ایام تصرف و خلع ید از ناحیه خواهان است.