فروش عین و منافع مغازه بدون فروش اعیانی مستحدثه در طبقات

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: ۱۳۸۶/۰۶/۰۷
برگزار شده توسط: استان قم/ شهر قم
موضوع
فروش عین و منافع مغازه بدون فروش اعیانی مستحدثه در طبقات
پرسش
مالک ثبتی یک باب از مغازههای خود را اعم از ملک و سرقفلی به مستاجر خود فروخته و در قولنامه قید کرده است که مبیع شامل طبقه فوقانی و زیرزمین نیست و مالک در آینده حق مطالبه اجاره بها ندارد. پس از ده سال، مالک ششدانگ ملک را اعم از مسکونی و تجاری به غیر منتقل کرده است. آیا مالک جدید حق مطالبه اجاره از مستاجر مغازه مذکور را دارد؟ آیا فروش ملک اول با قید بدون طبقه فوقانی و زیرزمین صحیح است؟
نظر هیئت عالی
در فرض مسئله با توجه به اینکه مالک ثبتی یک باب از مغازههای خود را به استثنای زیرزمین طبقه فوقانی به مستاجر همان مغازه فروخته است، مستاجر مالک عین و منافع مغازه است. چنانچه مالک با سند رسمی ششدانگ ملک را اعم از مسکونی و تجاری و کلیه طبقات به غیر منتقل کرده باشد، مستاجر میتواند از دادگاه درخواست ابطال سند رسمی را نسبت به مغازه ملکی خود کند و یا شکایت کیفری تحت عنوان فروش مال غیر اقامه کند.
مالک جدید چنانچه اجاره مغازه را مطالبه بکند دعوای وی در صورت احراز و اثبات مالکیت مقدم مستاجر محکوم به رد خواهد شد وخریدار میتواند به ید قبلی خود رجوع کند. ماده ۳۸ قانون مدنی ناظر به مالکیت فضا و قرار زمین است و فروش عین و منافع مغازه، بدون فروش اعیانی مستحدثه در طبقات منعی ندارد.
نظر اتفاقی
نظر اول: در فرض سوال مالک ثبتی یک باب مغازههای خود را به طور سرقفلی و ملک به مستاجر فروخته است و زیرزمین و طبقه فوقانی را از مبیع استثنا کرده است. از مفاد قرارداد مذکور استفاده میشود که مبیع شامل اعیانی مغازه موردنظر و منافع آن است و فروش سرقفلی، همان فروش منافع است زیرا فروش سرقفلی بدون عقد اجاره معنا و مفهومی ندارد و قرارداد مذکور از نظر شرعی و قانونی صحیح است (امروزه عرف چنین معاملاتی را پذیرفته است) بنابراین، خریدار، مالکیتش منحصر به اعیانی مغازه و منافع آن است و از عرصه مالکیتی ندارد و در واقع طرفین برخلاف حکم ماده ۳۸ قانون مدنی توافق کرده اند و توافق مزبور ایرادی ندارد زیرا ماده ۳۸ قانون مدنی ماهوی است، قانون شکلی نیست که نتوان برخلاف آن توافق کرد. اما اینکه مالک در ده سال بعد ششدانگ را اعم از مسکونی و تجاری به غیر منتقل کرده است این معامله نسبت به مغازه مورد اختلاف (اعیانی و منافع آن) باطل است و مالک جدید که قائم مقام مالک اولیه است حق مطالبه اجاره یا اجرت المثل از مستاجر (خریدار اول) را ندارد؛ البته این در صورتی است که ملک به طور رسمی به نام خریدار دوم منتقل نشده باشد. اگر به طور رسمی به او منتقل شده باشد از نظر قانونی دعوای وی مبنی بر مطالبه اجرت المثل و یا اجاره مسموع است و دفاع مستاجر غیر مسموع است مگر این که دعوای تقابل اقامه کند و مالکیت خود را به اثبات رساند.
نظر دوم: نقطه مبهم در قرارداد مذکور کلمه «ملک» است و به نظر می رسد خریدار اول هم مالک اعیانی مغازه و هم عرصه نسبت به سهم خود شده است و کسی که مالک عرصه و اعیان شده اجارهیی نباید پرداخت کند و طبق وحدت ملاک ماده ۱۰ قانون تملک آپارتمان ها که مقرر میدارد: «هرکس آپارتمانی را خریداری کند نسبت به مساحت قسمت اختصاصی خریداری خود در زیرزمینی که ساختمان روی آن نباشد یا اختصاص به ساختمان دارد مشاعاً سهیم میشود» معامله اول که زیرزمین را استثنا کرده صحیح نیست و حق خریدار اول نسبت به عرصه را از بین نمی برد. تنها از نظر شکلی در صورتی که مالکیت خریدار دوم رسمی باشد به دعوای وی مبنی بر مطالبه اجاره یا اجرت المثل رسیدگی خواهد شد و به نفع وی حکم صادر خواهد شد. در نتیجه از نظر ماهوی معامله دوم نسبت به سهم مالکیت خریدار اول باطل است.