شرط وجه التزام برای تخلیه

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: ۱۳۸۶/۱۱/۰۲
برگزار شده توسط: استان خوزستان/ شهر اندیمشک
موضوع
شرط وجه التزام برای تخلیه
پرسش
شخصی یک واحد تجاری را قبل از سال ۱۳۶۵ به شخصی (شرکتی) اجاره میدهد. در سال ۱۳۸۳ قرارداد مستقلی در باب اجاره همان رقبه بین همان اشخاص منعقد میشود و مهلت و مدت اجاره یک ساله تعیین میشود. (در این قرارداد به ظاهر اسمی از قرارداد اجاره قبلی برده نمی شود). ضمناً به صورت شرط ضمنالعقد بر مستاجر شرط میشود، پس از انقضای مهلت یک ساله مکلف به تخلیه است در غیر این صورت به ازای هر روز مبلغی به صورت وجه التزام تأخیر در تخلیه باید به موجر بپردازد.الف) این رابطه استیجاری مشمول کدام یک از قوانین روابط موجر و مستاجر است؟ب) موجر به استناد قرارداد اجاره و شرط ضمنالعقد دادخواست محکومیت مستاجر به پرداخت وجه التزام ناشی از تأخیر تخلیه پس از انقضای مهلت یک ساله را به طرفیت مستاجر طرح کرده است، آیا می توان حکم بر محکومیت مستاجر صادر کرد؟ در صورت اخیر حکم بر رد صادر میشود یا بطلان یا بی حقی؟ به چه دلیل و با چه استنادی؟
نظر هیئت عالی
با توجه به رای شماره ۱۷۸/۱۷۷/۱۷۶ – ۱۳۷۹/۵/۲۳ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری در ابطال تبصره ماده ۲ آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۸/۲/۱۹، نظر به اینکه روابط استیجاری طرفین در فرض سوال به قبل از تصویب قانون موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ معطوف است و با توجه به تجاری بودن محل، روابط استیجاری فعلی آنان کماکان مشمول قانون موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ میباشد. راجع به بند (۲) سوال مطروحه نظر به اینکه اجرای تعهد مزبور موجب جلوگیری از مقررات قانون موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ خواهد بود که به استناد ماده ۳۰ همان قانون کلیه تصمیمات مستقیم و غیرمستقیمی که طرفین به منظور جلوگیری از اجرای مقررات قانون مزبور اتخاذ نمایند، بلااثر و باطل میباشد، لذا حکم به بی حقی موجر نسبت به وجه التزام یادشده صادر خواهد شد.
نظر اتفاقی
قرارداد اولیه قبل از قانون سال ۱۳۷۶ بوده و با قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ منطبق است و یکی از علل وضع و آثار این قانون (قانون سال ۱۳۵۶) ادامه رابطه استیجاری بین موجر و مستاجر به حکم قانون و علیرغم اراده طرفین است؛ بستن قرارداد جدید تحت هر عنوان موجب خروج رابطه استیجاری فیمابینهم از شمول قانون مذکور و یا زوال احکام و اوامر ناشی از آن نمی گردد.
بنابراین، تصرفات فعلی خوانده در رقبه مابهالاختلاف مشروع و قانونی است و به عبارت دیگر خودداری و استنکاف از تخلیه نه به لحاظ سرپیچی از قرارداد و خلف وعده کتبی خوانده و یا تخلف از شرط است، بلکه اساساً تصرفات وی بر مبنای حکم قانونی است. از آنجا که خود شرط (بند ۴ مندرج در قرارداد) با این تفاصیل برخلاف قانون و حکم قانونی میباشد چرا که اگرچه ناشی از اراده طرفین است لیکن یکی از طرق متخذه از جانب متداعیین به منظور جلوگیری از اجرای مقررات قانونی قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ میباشد که در این صورت البته باطل و بلااثر بوده و کن لم یکن میباشد، با توجه به مراتب و بند (۳) ماده ۲۳۲ قانون مدنی و ماده ۳۰ از قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ و ماده ۱۹۷ آیین دادرسی مدنی باید حکم بر بطلان دعوای خواهان صادر شود.