رویه قضایی رسیدگی به درخواست تخلیه اماکن استیجاری

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: ۱۳۷۹/۰۹/۰۳
برگزار شده توسط: استان مازندران/ شهر ساری
موضوع
رویه قضایی رسیدگی به درخواست تخلیه اماکن استیجاری
پرسش
رویه قضایی در خصوص رسیدگی به درخواست تخلیه اماکن استیجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ به چه شکل است؟
نظر هیئت عالی
در صورتی که رابطه استیجاری با تنظیم سند رسمی برقرار شده باشد، تکلیف موضوع روشن است و با انقضای مدت اجاره و بنا به تقاضای موجر یا قائم مقام قانونی او، تخلیه عین مستاجره توسط دوایر اجرای ثبت ظرف یک هفته پس از تسلیم تقاضای تخلیه صورت خواهد گرفت، لکن در جایی که اجاره نامه عادی تنظیم گردیده، با فرض اینکه قرارداد عادی اجاره با قید مدت در دو نسخه تنظیم و به امضای موجر و مستاجر رسیده باشد و به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شاهد گواهی شده باشد، با انقضای مدت مقرر و به صرف تقدیم تقاضای تخلیه که باید با رعایت مقررات ماده ۱۰ آیین نامه اجرای قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۸/۲/۱۹ هیأت وزیران تنظیم شده باشد، با صدور دستور تخلیه از جانب قاضی دادگاه مرجوع الیه (تقاضا باید در دفتر ثبت و توسط رئیس حوزه قضایی به یکی از شعب دادگاه عمومی ارجاع شود) امر تخلیه توسط ضابطین قوه قضاییه انجام خواهد گرفت. در تسلیم چنین تقاضایی رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی ضروری است لکن وفق ماده ۳ آیین نامه اجرایی، باید تمبر هزینه دادرسی معادل هزینه دادرسی دعاوی غیرمالی (پنج هزار ریال) به تقاضای خود الصاق و ابطال کند و بدیهی است صدور دستور تخلیه در این مورد در صورتی که اجاره نامه عادی، وفق مقررات ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب مردادماه ۱۳۷۶، تنظیم شده باشد، قابلیت اعتراض ندارد، لکن با لحاظ ماده ۵ قانون مزبور چنانچه مستاجر در مورد مفاد قرارداد ارائه شده از سوی موجر مدعی هرگونه حقی باشد، ضمن اجرای دستور تخلیه، شکایت خود را به دادگاه صالح تقدیم و دادگاه پس از ثبوت ادعا به تامین حقوق مستاجر و جبران خسارت او حکم مینماید. بدیهی است که در این مورد با توجه به ماده ۱۶ آیین نامه اجرایی و اینکه حقوق ادعایی مستاجر، پس از ثبوت، مورد لحوق حکم قرار خواهد گرفت، چنین شکایتی باید با تقدیم دادخواست و با رعایت تشریفات قانونی مربوط و پرداخت هزینه دادرسی صورت گیرد. در هر حال چنین شکایتی مانع اجرای دستور تخلیه نخواهد بود.
نظر اکثریت
نظر به اینکه تخلیه عین مستاجره، یک موضوع صرفاً حقوقی است و از طرفی ممکن است موضوع مطروحه، واجد شرایط قانون موجر و مستاجر سال ۷۶ نباشد و لاجرم باید در مورد آن اظهارنظر کرد، این درخواست باید پس از ابطال تمبر، ثبت دفتر کل و دفتر حقوقی شعبه مربوط گردیده و پس از احراز شرایط قانونی دستور تخلیه در مهلت قانونی صادر شود. در مورد، قابل اعتراض بودن و یا نبودن درخواست چون در قانون به کلمه دستور اشاره شده است لذا دستور، حکم و یا قرار محسوب نمی شود تا قابل اعتراض بودن یا نبودن آن متصور گردد. نکته دیگری که در آیین نامه اجرایی این قانون قابل توجه است، ذکر عبارت فرم مخصوص است که در ماده ۱۰ آمده است. در اینباره باید گفت که هدف قانونگذار از تصویب قانون موجر و مستاجر سال ۷۶، رسیدگی فوری و دور از تشریفات آیین دادرسی مدنی است و از اینرو با توجه به ماده ۳ قانون مزبور، رسیدگی به تقاضای تخلیه به موجب این قانون نیازمند تقدیم دادخواست نیست. بنابراین، ملزم نمودن متقاضی به تنظیم فرم مخصوص، با هدف قانونگذار سازگار نمیباشد و از سوی دیگر تصویب آیین نامه جهت تسهیل در اجرای قانون بوده و نمی تواند با مفاد آن مغایرت داشته باشد، همچنانکه تاکنون برای این منظور فرم مخصوص از سوی قوه قضاییه یا وزارت دادگستری تهیه و تنظیم نگردیده است و رویه قضایی نیز التفاتی به آن نداشته است.
نظر اقلیت
نظر به اینکه در قانون موجر و مستاجر سال ۷۶، قانونگ-ذارعنوان تقاضا را پیش بینی نموده و تخلیه را موکول به صدور دستور مقام معین نموده است و در واقع نوعی استثنا در رسیدگی است، تقاضا میباید ثبت اداری شود.