روابط حاکم بر قرارداد اجاره آپارتمان مسکونی که به عنوان دفتر واگذار شده است

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: ۱۳۷۹/۰۹/۰۲
برگزار شده توسط: استان مازندران/ شهر ساری
موضوع
روابط حاکم بر قرارداد اجاره آپارتمان مسکونی که به عنوان دفتر واگذار شده است
پرسش
آپارتمانی که دارای پروانه مسکونی بوده است. به موجب قرارداد یکساله به عنوان دفتر به مستاجر واگذار میشود و در متن اجاره نامه هم قید میشود که مستاجر وجهی به عنوان سرقفلی نپرداخته است و حق مطالبه آن را هم نخواهد داشت اما عین مستاجره عملاً آموزشگاه کامپیوتر بوده و دستگاه های کامپیوتر در آن به فروش میرسیده است. اینک موجر به استناد انقضای مدت اجاره، خواهان تخلیه محل میباشد. سوال این است که هر چند قرارداد قبل از سال ۱۳۷۶، تنظیم گردیده، در سال ۷۹ تمدید شده است، آیا قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۵۶ بر قضیه حکومت دارد؟
نظر هیئت عالی
با توجه به مفروضات موضوع به شرح منعکس در متن سوال در بدو تنظیم قرارداد و برقراری روابط استیجاری که قبل از تصویب قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ صورت گرفته، توافق طرفین بر این بوده که مستاجر از محل مورد اجاره به عنوان دفترکار استفاده نماید و صرف همین مطلب موجب شمول مقررات قانون روابط موجر و مستاجر مصوب مردادماه ۱۳۵۶ در باب اجاره محل های کسب یا پیشه یا تجارت بر رابطه اجاره طرفین خواهد بود و در چنین صورتی حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر ملک تعلق میگیرد و با توجه به اینکه آپارتمان مورد اجاره محل مسکونی بوده و موجر با تخلف از مقررات شهرداری آن را به منظور کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر اجاره داده و حتی قید عدم پرداخت سرقفلی (با لحاظ ماده ۳۰ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶) استحقاق مستاجر را در مطالبه حق کسب یا پیشه که وفق تبصره ۲ ماده ۱۹ قانون اخیر در حق مستاجر پایدار گردیده، نفی نخواهد کرد. اضافه میشود در اجاره محل کسب یا پیشه یا تجارت موضوع قانون مصوب ۱۳۵۶ صرف انقضای مدت اجاره مجوز تخلیه مورد اجاره نخواهد بود و بنابراین تمدید هر ساله مدت اجاره از جانب طرفین در حق مکتسبه مستاجر در مورد حق کسب یا پیشه یا تجارت تأثیری نخواهد داشت.
نظر اکثریت
اولاً: نظر به اینکه قرارداد قبل از سال ۷۶ تنظیم گردیده است برابر ماده ۱ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶، قرارداد مربوط مشمول این قانون نخواهد بود.
ثانیاً: از آنجا که موجر، تنها به دلیل انقضای مدت، درخواست تخلیه محل را از مستاجر نموده است، قطع نظر از مسکونی یا تجاری تلقی شدن، تخلیه محل استیجاری مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ بوده و مطابق این قانون، صرف انقضای مدت از موجبات صدور حکم تخلیه محسوب نمی شود. از اینرو دعوای خواهان وارد نبوده، دادگاه باید حکم به رد آن صادر و اعلام نماید، اما صرف نظر از این موضوع، اینکه آیا با توجه به مفاد قرارداد تنظیمی چنین محلی را میباید تجاری و یا مسکونی تلقی نمود، باید اذعان داشت آنچه از نظر قانون ملاک در تلقی یک مکان به عنوان محل کسب و پیشه یا تجارت و یا مسکونی بودن آن باید در نظر گرفته شود، عبارت از چگونگی استفاده از آن محل است و چنانچه علیرغم پروانه مسکونی، از محل به عنوان محل کسب و تجارت استفاده شود، عمل مستاجر در استفاده از آن به عنوان محل کسب، تنها تخلف از مقررات شهرداری تلقی خواهد شد، از اینرو با مضی زمان و فعالیت مستاجر به کسب و تجارت در محل و در نتیجه رونق تجاری آن، مستاجر مستحق دریافت حق کسب و پیشه یا تجارت خواهد بود و عدم دریافت چیزی به عنوان سرقفلی از ناحیه موجر و ذکر عدم استحقاق مستاجر در دریافت آن با توجه به اینکه مفهوم سرقفلی در عرف تجاری و بازار با مفهوم حق کسب و پیشه یا تجارت متفاوت بوده و سبب ایجاد هر یک متفاوت با دیگری است تأثیری در قضیه ندارد. به این معنا که در ایجاد سرقفلی اراده و توافق طرفین دخالت داشته و حال آنکه در ایجاد حق کسب و پیشه و یا تجارت اراده طرفین دخالتی نداشته بلکه عواملی از قبیل، علامت تجاری و نام تجاری فعالیت شخص و رونق تجاری و موقعیت محل موثر است. به هر حال مستاجر با وجود عوامل موثر درایجاد حق کسب پیشه، استحقاق بهره مندی از چنین حقی را خواهد داشت. لذا در صورت تخلیه، مستاجر که با مجوز رسمی از آموزش فنی و حرفه ای به فعالیت میپردازد، مطابق مقررات قانون مصوب سال ۵۶ استحقاق دریافت آن را خواهد داشت.
نظر اقلیت
قرارداد تنظیمی با استدلال مذکور در نظریه اکثریت مشمول مقررات روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ است. محل استیجاری دارای پروانه مسکونی بوده و پرداختن به کسب و پیشه یا تجارت ولو با مجوز رسمی از آموزش فنی و حرفه ای بدون داشتن پروانه کسب از اتحادیه برخلاف مقررات شهرداری است و به محل مسکونی، عنوان محل کسب و پیشه و یا تجارت نخواهد بخشید. بنابراین، مستاجر محل، علیرغم فعالیت چندین ساله، حقی به عنوان حق کسب و پیشه یا تجارت نخواهد داشت و با تخلیه محل علاوه بر عدم استحقاق، چیزی به عنوان حق کسب و پیشه یا تجارت به دلیل اینکه وجهی به عنوان سرقفلی نپرداخته، استحقاق دریافت سرقفلی را نیز نخواهد داشت.