تقاضای تخلیه مورد اجاره توسط یکی از شرکا

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: ۱۳۸۰/۱۲/۰۲
برگزار شده توسط: استان فارس/ شهر شیراز
موضوع
تقاضای تخلیه مورد اجاره توسط یکی از شرکا
پرسش
در زمان حاکمیت قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶، سه نفر که مالک یک مغازه میباشند، آن را به دیگری اجاره داده و شرط کرده اند که مستاجر حق واگذاری مورد اجاره را به غیر ندارد، لیکن مستاجر از شرط تخلف نموده و آن را به دیگری واگذار کرده است. حال اگر دو نفر از مالکین با این واگذاری موافقت کرده و نفر سوم موافقت نکند، آیا او به استناد تبصره ۱ ماده ۱۹ قانون ذکر شده، حق درخواست تخلیه مورد اجاره را نسبت به سهم خود دارد،؟
نظر هیئت عالی
در پاسخ مسئله مطروحه، باید با در نظر گرفتن تعارضی که بین حقوق یکی از مالکین مورد اجاره و حقوق استیجاری مستاجر جدید که سهم دو نفر از مالکین ملک از طرف مستاجر قبلی با موافقت دو نفر مالکین به وی منتقل شده بوجود می آید، موضوع را مورد بررسی قرار داد زیرا با وصف اقدام مستاجر با انتقال مورد اجاره به غیر که مورد موافقت دو نفر از سه نفر مالکین قرار گرفته برای مستاجر جدید حق مالکیت در منافع ملک قدر متیقن به میزان سهم مشاعی دو نفر از مالکین به وجود می آید و منتقل الیه در حد مالکیت این دو نفر از نظر قانون، مستاجر شناخته میشود. از طرفی در جاییکه حق انتقال به غیر از مستاجر سلب شده باشد و یکی از مالکین راضی به انتقال به غیر نباشد وفق قسمت دوم ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶، که حاکم بر رابطه اجاره بوده است برای مالک مزبور حق تخلیه مورد اجاره در ازای پرداخت نیمی از حق کسب یا پیشه یا تجارت به وجود آمده است و همچنان که بیان شد بین حقوق این مالک و حقوق مستاجر جدید معارضه وجود دارد و در چنین صورتی صدور حکم تخلیه مورد اجاره صرفاً به درخواست یکی از مالکین که رضایت به انتقال مورد اجاره به غیر نداده است، منافی حقوق مستاجر جدید در سهم سایر مالکین است و چون در مورد محل کسب یا پیشه یا تجارت آن چنانکه از مجموعه مقررات قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ استفاده میشود قانونگذار بیشتر، در مقام تحکیم حقوق مستاجر است، کما اینکه حتی بعد از انقضای مدت اجاره، جواز ادامه تصرفات مستاجر در مورد اجاره محل کسب یا پیشه یا تجارت به رسمیت شناخته شده است، بهتر آن است که در این مورد دعوا تخلیه احد از مالکین، غیرمسموع تشخیص شود و مورد پذیرش قرار نگیرد، خاصه اینکه از نظر کیفیت اجاره، حکم تخلیه و موضوع تأدیه نصف حق و کسب و پیشه به اعتبار مورد به مستاجر یا متصرف هم اشکالات عدیده وجود دارد.
کمیسیون نشست قضایی (۱): اتفاق نظر صحیح است.
نظر اتفاقی
با توجه به تبصره ۱ ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ احد از مالکین مشاعی که با انتقال مورد اجاره توسط مستاجر به شخص ثالث موافق نیست، حق درخواست تخلیه نسبت به حصه مشاعی خود را خواهد داشت، در اینصورت باید نصف حق کسب و پیشه و تجارت به نسبت سهم خود به مستاجر یا متصرف حسب مورد بپردازد. اجرای حکم تخلیه با استفاده از ملاک ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی میسور است لیکن تصرف محکوم له در عین مستاجره، مشمول مقررات املاک مشاعی است. نظریه شماره ۴۵۹۳/۷ – ۱۳۶۲/۱۲/۲ اداره حقوقی قوه قضاییه به این شرح «به طور کلی وقتی محل کسب دارای مالکین متعدد بوده که مشاعاً در مورد اجاره سهیم هستند و بعضی از مالکین به علل مندرج در قانون موجر و مستاجر درخواست تخلیه مشاعی محل کسب را مینمایند، مقررات قانون مذکور (قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶) که به طور عام جاری است، در مورد بحث قابل اعمال بوده و می توان حکم بر تخلیه سهم مشاعی صادر نمود» موید این معناست.