تصرفات مستاجر ملک مشاعی

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: ۱۳۸۳/۰۲/۱۰
برگزار شده توسط: استان خراسان رضوی/ شهر فریمان
موضوع
تصرفات مستاجر ملک مشاعی
پرسش
در صورتی که دعوای تخلیه عین مستاجره توسط مالک مشاعی اقامه شده باشد رسیدگی دادگاه و اجرای حکم چگونه است؟
نظر هیئت عالی
رسیدگی به چنین دعوایی وفق مقررات قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی مانند هر دعوای حقوقی دیگر صورت میگیرد و از آنجا که طبق ماده ۴۷۵ قانون مدنی اجاره مال مشاع جایز است لکن تسلیم عین مستاجره موقوف است به اذن شریک بنابراین تصرفات مستاجر جزء مشاع از ملک باید مأذون به اذن کلیه مالکین ملک مشاع باشد و در صورتی که مالک یا مالکین قسمتی مشاع از ملک آن را اجاره دهند تصرف مستاجر در آن با اذن بقیه مالکین مشاع صحیح خواهد بود و اگر شریکی اجاره ندهد و اذن هم ندهد تصرفات مستاجر در سهم مشاعی این شریک با لحاظ ماده ۳۰۸ قانون مدنی در حکم غصب خواهد بود. رسیدگی به دعوایی تخلیه جزء مشاع از مورد اجاره بلامانع است و چون با عنایت به مواد ۳۰۸ و ۵۷۵ و ۵۷۶ قانون مدنی ادامه تصرفات متصرف نسبت به سهم مشاعی که حکم تخلیه نسبت به آن صادر شده مجوز قانونی ندارد در مقام اجرای حکم با استفاده از وحدت ملاک ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی تمامی ملک تخلیه میشود مگر اینکه طرفین در باب اداره کردن ملک مشاع توافق کنند. ممکن است گفته شود اجرای حکم تخلیه از تمامی مورد اجاره منافی حقوق مستاجر و مالکیت او در قسمتی از منافع ملک است لکن چون مستاجر در مورد مالکیت منافع حق بیشتری از مالک ندارد و از ابتدا امر هم باید با اذن سایر مالکین مشاع تصرف کرده باشد، تخلیه تمامی مورد اجاره در مقام اجرای حکم با مقررات قانون مدنی در باب شرکت و ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی مطابقت خواهد داشت و اتفاق نظر صحیح به نظر می رسد.
نظر اتفاقی
گرچه در این مورد بحث، دو نظریه مشورتی مختلف وجود دارد، به نظر می رسد نظریه مشورتی ۴۵۱۴/۷ – ۲۷/۹/۶۲ اداره کل حقوقی قوه قضاییه به واقعیت نزدیکتر و با قانون مطابقت بیشتری دارد و استدلال اینکه تخلیه ملک مشاعی نسبت به کل ششدانگ با حقوق مستاجر منافات دارد لذا خلع ید مستاجر از کل ملک قانونی و صحیح نیست زیرا با این استدلال تخلیه سهم مشاعی مورد اجاره هم نباید جایز باشد و حال آنکه طبق ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی قانونگذار اجازه داده است و از طرفی مستاجر با اجاره نمودن ملک مشاعی رأساً به ضرر خود اقدام نموده و حق خود را در معرض خطر قرار داده است. بنابراین، در صورتی که یکی از شرکا نسبت به سهم خود دادخواست تخلیه بدهد، از تمام ملک اجارهای خلع ید خواهد شد.