تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر با اعلام آمادگی موجر به پرداخت حق کسب و پیشه و سر قفلی

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: ۱۳۸۳/۱۲/۰۳
برگزار شده توسط: استان قم/ شهر قم
موضوع
تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر با اعلام آمادگی موجر به پرداخت حق کسب و پیشه و سر قفلی
پرسش
در خصوص ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ چنانچه خواسته خواهان (مستاجر) الزام خوانده (موجر) به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر باشد و موجر در دادگاه اعلام آمادگی جهت پرداخت حق کسب و پیشه و سرقفلی مستاجر کند و طبق کارشناسی انجام شده هم حقوق مستاجر معین شده باشد آیا دادگاه میتواند حکم به تخلیه مغازه مشروط به پرداخت حقوق مستاجر دهد (در واقع حکم تخلیه به نفع خوانده) و آیا چنین حکمی مصداق مازاد بر خواسته نیست؟
نظر هیئت عالی
در ماده ۱۹ در خصوص انتقال منافع به غیر، مسئله به چند صورت مطرح شده است. صورت اول اینکه مستاجر به موجب سند رسمی حق انتقال منافع به غیر را دارد که در اینصورت بدون جلب نظر موجر میتواند منافع را با سند رسمی به غیر منتقل کند.
صورت دوم اینکه اجارهنامهای در بین نباشد یا در اجاره نامه حق انتقال منافع از مستاجر سلب شده باشد که در اینصورت چند حالت متصور است: حالت اول اینکه موجر در همان ابتدا حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه به مستاجر است که به صورت توافقی یا با اخذ نظر کارشناس بدون مراجعه به دادگاه یا با مراجعه به دادگاه و درخواست تخلیه موضوع حل و فصل میشود. حالت دوم اینکه موجر نه حاضر به انتقال منافع توسط مستاجر باشد و نه حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه که در اینصورت مستاجر میتواند به دادگاه مراجعه و مجوز انتقال منافع به غیر را بگیرد که در این حالت نیز مسئله سه صورت پیدا خواهد کرد: ۱. پس از حضور موجر دعوا را میپذیرد.۲. دعوا را نمی پذیرد و حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه نیست که در این دو صورت دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر میدهد. ۳. در حین رسیدگی موجر اعلام آمادگی پرداخت حق کسب و پیشه را می کند و با این اعلام آمادگی نسبت به دیگران اولویت پیدا می کند. در اینصورت دادگاه حکم به تخلیه پس از پرداخت حق کسب و پیشه می کند و در دادنامه نیز قید میشود «چنانچه موجر حق کسب و پیشه را ظرف مهلت مقرر در ماده ۲۸ پرداخت نکند مستاجر حق انتقال به غیر خواهد داشت». در نتیجه نظر اکثریت تأیید میشود.
نظر اکثریت
چنانچه مستاجر حق انتقال نداشته و جهت تجویز انتقال منافع به دادگاه مراجعه کرده باشد ممکن است در اثنا رسیدگی دو حالت پیش آید: یک حالت اینکه موجر و مستاجر توافق کنند که موجر حقوق تجاری مستاجر (حق کسب و پیشه یا سرقفلی) را پرداخت کند و مستاجر مورد اجاره را تخلیه کند در این مورد دادگاه گزارش اصلاحی صادر می کند و ایراد هم ندارد اما اگر طرفین توافق نکردند و از طرفی موجر اعلام آمادگی برای پرداخت حق کسب و پیشه مستاجر کند در اینصورت دادگاه از طریق ارجاع امر به کارشناس، میزان حق کسب و پیشه مستاجر را تعیین می کند و سپس اقدام به صدور حکم به تخلیه مورد اجاره در قبال دریافت حق کسب و پیشه صادر می کند و در حکم قید می کند چنانچه ظرف مدت سه ماه موجر حق کسب و پیشه مستاجر را پرداخت نکند مستاجر مجاز است منافع مورد اجاره را به غیر انتقال دهد همچنین در حکم قید می کند اگر مستاجر ظرف مدت شش ماه از تاریخ انقضای مدت سه ماه یاد شده، منافع مورد اجاره را انتقال ندهد و در دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره، منافع را انتقال ندهد حکم مزبور ملغیالاثر خواهد شد. بنابراین، صدور حکم بیش از خواسته نیست و تخلف انتظامی نیز نیست.
نظر اقلیت
اقلیت ۲ گروه هستند:
گروه اول: برخی از قضات محترم قائل هستند که مستاجر قبل از تقدیم دادخواست باید اظهارنامهای برای موجر ارسال کند و از وی بخواهد در قبال تخلیه مغازه حق کسب و پیشه وی را پرداخت کند و یا اجازه انتقال منافع را به وی بدهد و اگر اقدام به این امر نکند و موجر حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه مستاجر باشد دعوای مستاجر رد میشود و دادگاه نمی تواند رای به تجویز انتقال منافع بدهد همچنین میتواند رای به تخلیه مورد اجاره به نفع موجر در قبال دریافت حق کسب و پیشه صادر کند؛ زیرا این امر صدور حکم به بیش از خواسته است و تخلف است.
گروه دوم: برخی دیگر از قضات معتقدند که مقررات قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ شکلی و آمره است. بنابراین، اگر در خارج از دادگاه طرفین توافق کردند طبق آن عمل میشود والا اگر دعوا در دادگاه مطرح شد دادگاه باید رای به تجویز انتقال منافع صادر کند و نمی تواند به خاطر آمادگی خوانده برای پرداخت حق کسب و پیشه از صدور رای به تجویز انتقال منافع خودداری کند.