انتقال عین مستاجره به غیر با سند عادی

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: ۱۳۸۱/۰۷/۰۱
برگزار شده توسط: استان مازندران/ شهر ساری
موضوع
انتقال عین مستاجره به غیر با سند عادی
پرسش
به موجب تبصره دوم ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ چنانچه مستاجر حق انتقال مورد اجاره را به غیر داشته باشد اعمال این حق با سند رسمی ممکن است در حالیکه با توجه به واقعیت موجود و اثربخشی محاکم (رویه قضایی) معاملات اموال غیر منقول به صورت عادی انجام میگیرد. آیا انتقال مورد اجاره به غیر به موجب سند عادی با توجه به صراحت تبصره ماده ۱۹ قانون مذکور باعث سقوط حقوق مستاجر خواهد شد؟
نظر هیئت عالی
اگرچه سند عادی انتقال سرقفلی با توجه به مقررات شرعی اشکالی ندارد و به محض وقوع عقد بیع از نظر شرع انتقال صورت میگیرد لیکن با توجه به تبصره ۲ ماده ۱۹ قانون موجر و مستاجر مبنی بر اینکه انتقال حق کسب و پیشه فقط با تنظیم سند رسمی معتبر است با توجه به آمره بودن تبصره مرقوم، سند عادی و انتقال سرقفلی مشمول مقررات قانون موجر و مستاجر مصوب سال۵۶ بوده و قابل ترتیب اثر نیست.
نظر اکثریت
هر چند سند عادی هم تحت شرایطی معتبر است ولی ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ در خصوص مورد، صراحت دارد و سند رسمی هم در قانون تعریف شده است و قرینه دیگر در ماده ۱۹ این است که در صورت تجویز از سوی دادگاه نیز انتقال باید در دفترخانه صورت گیرد والا اعتباری برای آن قائل نشده اند و این از جمله قواعد آمره به شمار می آید. بنابراین، حق کسب و پیشه فقط به مستأجری تعلق خواهد گرفت که انتقال به موجب سند رسمی باشد.
نظر اقلیت
نظر به اینکه در شرع مناط انجام معاملات سند نیست بلکه اراده باطنی طرفین مصرح در ماده ۱۹۱ قانون مدنی تعیین کننده است قانون مدنی سند را دو قسم دانسته و از این جهت سند عادی هم دارای اعتبار است و رویه معمول معاملات با اسناد عادی را مورد تأیید قرار میدهد کما اینکه حتی راجع به اموال ثبت شده در دفتر املاک نیز اینگونه است. بنابراین، می توان انتقال مورد اجاره با سند عادی را هم دارای اعتبار دانست.