انتقال حق فسخ اجاره و تخلیه به مالک جدید

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: ۱۳۸۴/۱۲/۰۵
برگزار شده توسط: استان بوشهر/ شهر بوشهر
موضوع
انتقال حق فسخ اجاره و تخلیه به مالک جدید
پرسش
در روابط تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ چنانچه یکی از جهات فسخ اجاره یا تخلیه وفق ماده ۱۴ قانون مزبور، برای موجر (مالک) ایجاد شود (مثلاً تعدی و تفریط در عین مستاجره)، آیا پس از انتقال ملکیت عین مستاجره به شخص دیگر، منتقلٌالیه میتواند به استناد جهات مزبور طرح دعوای تخلیه یا فسخ، حسب مورد نماید؟ چنانچه مستاجر با داشتن حق انتقال منافع، اقدام به انتقال منافع نماید و در زمان روابط استیجاری بین مالک و مستاجر، یکی از جهات فسخ یا تخلیه برای مالک ایجاد شده باشد، وضعیت به چه صورتی خواهد بود؟
نظر هیئت عالی
اجاره مطابق تعریف ماده ۴۶۶ قانون مدنی عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره میشود و اگر در مستاجره به نحو متعارف مستاجر رفتار نکرده و مرتکب تعدی و تفریط شود، به حکم ماده ۴۹۰ قانون مورد اشاره ضامن است و مطابق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ برای موجر حق فسخ و درخواست تخلیه ایجاد میشود و اگر موجر مورد اجاره را به غیر منتقل نماید کلیه حقوق او به مالک جدید منتقل میشود. در صورتی که در عین مستاجره تعدی و تفریط ایجاد شود ولو این عمل در زمان مالکیت مالک قبلی صورت گرفته باشد، مستاجر ضامن بوده و مسئول است و موجر میتواند قرارداد اجاره را فسخ و درخواست تخلیه کند، مگر اینکه در زمان انتقال ملک مراتب تعدی و تفریط مستاجر به آگاهی خریدار رسیده و معامله با وضع موجود انجام شده باشد.
نظر اتفاقی
حق فسخ و طرح دعوا از حقوق مالی محسوب میشود و علیالقاعده تمام حقوق مالی چه از طریق قهری و چه از طریق قراردادی قابل انتقال است مگر اینکه در قانون استثنا شده باشد. در فرض اول سوال حق فسخ اجاره و اقامه دعوا و تخلیه به مالک جدید منتقل میشود مگر اینکه مالک اولیه هنگام انتقال عین مال مورد اجاره حق خود را ساقط نموده یا تصریحاً انتقال این حق را استثنا کرده باشد.
در فرض دوم سوال، بدیهی است که مالک حق فسخ و تخلیه مورد اجاره را دارد و انتقال مورد اجاره به مستاجر بعدی تغییری در حق موجر نمی دهد.