اثر رعایت مقررات قانون ۱۳۷۶ در تنظیم اجاره نامه بر حق سر قفلی

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: ۱۳۸۰/۰۷/۰۳
برگزار شده توسط: استان تهران/ شهر تهران
موضوع
اثر رعایت مقررات قانون ۱۳۷۶ در تنظیم اجاره نامه بر حق سر قفلی
پرسش
چنانچه موجر با اجاره دادن محل کسب، مبلغی تحت عنوان قرض الحسنه از مستاجر گرفته باشد که هنگام تخلیه مسترد کند، با فرض اینکه قرارداد بعد از اجرای قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶، منعقده شده باشد، آیا مستاجر در زمان تخلیه حق مطالبه سرقفلی به قیمت روز را دارد؟
نظر هیئت عالی
با توجه به صراحت ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶، بر این عبارت «در صورتی که موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه و یا سند تعهدآور و مشابه به آن از مستاجر دریافت کرده باشد تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر، موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستاجر و با سپردن آن به دایره اجرا است.» نظر اکثریت صحیح تشخیص و مورد تأیید است.
نظر اکثریت
عقد مطابق قانون مدنی (ماده ۱۹۱ قانون مدنی) به قصد انشای طرفین معامله محقق میشود و الفاظ عقود محمول است بر معافی عرفیه (ماده ۲۲۴ قانون مدنی)، لذا اصل حکومت اراده اصحاب عقد در فرض مرقوم تحت عنوان قرض الحسنه مبلغی، مستاجر در زمان انعقاد عقد اجاره به موجر پرداخت می کند که قصد آن دو استرداد وجه مذکور در زمان تخلیه عین مستاجره است. بنابراین مبلغ مأخوذه قرض الحسنه ممکن نیست در طول زمان عقد زیاد تقلیل یابد حال آنکه مبلغ تحت عنوان سرقفلی امکان افزایش در طی زمان دارد که پرداخت آن توسط موجر (با فرض افزایش قیمت) ناعادلانه خواهد بود. نتیجه اینکه موجر فقط همان مبلغی را که به عنوان قرض الحسنه دریافت داشته، باید به مستاجر مسترد کند.
نظر اقلیت
مقنن در سال ۱۳۷۶ برای جلوگیری از سوء استفاده موجر، قانون روابط موجر و مستاجر را بر پایه اینکه «سرقفلی در املاک تجاری به قیمت عادله روز در زمان تخلیه مورد اجاره به مستاجر باید پرداخت شود» به تصویب رسانید، لذا هرگونه توافق طرفین عقد اجاره املاک تجاری که نافی حق سرقفلی باشد کن لم یکن تلقی میشود. از طرف دیگر، املاک تجاری ارزش افزوده در طول زمان ایجاد می کنند که متعلق به فعالیت مستاجر در ملک مذکور است. بنابراین ارزش افزوده در زمان تخلیه باید به مستاجر مسترد گردد، ولو اینکه طرفین در عقد عنوان «قرض الحسنه» را قید نمایند. از این رو، به لحاظ اینکه قاضی باید، عناوین مندرج در قرارداد را در جای صحیح و مقصود اصحاب معامله احراز کند، هر عنوان دیگر غیر از سرقفلی را نمی پذیرد، زیرا پذیرش آن با عدل و انصاف هم ناسازگار است.