آثار و ضمانت اجرای شرط در یک قرارداد بیع

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: ۱۳۸۴/۰۹/۲۷
برگزار شده توسط: استان آذربایجان شرقی/ شهر تبریز
موضوع
آثار و ضمانت اجرای شرط در یک قرارداد بیع
پرسش
در یک قرارداد بیع شرط شده است در صورتی که هر یک از طرفین از معامله منصرف شود باید مبلغ پنجاه میلیون ریال به طرف مقابل پرداخت کند. آثار و ضمانت اجرای چنین شرطی چیست؟
نظر هیئت عالی
نشست قضایی (*۱) مدنی: چنانچه دادرس دادگاه از مفاد و مدلول عقد، احراز کند که مراد از شرط تعیین انصراف از معامله، با توجه به کیفیت قرارداد مبایعه، تعدد مطلوب بوده و شرط مقید در مبایعه نامه در واقع وجه التزام عدم حضور به موقع در دفتر اسناد رسمی برای تنظیم سند رسمی است و با توجه به اصل لزوم قراردادها طرفین به نحو ملزمی، ملتزم به اجرای قرارداد شده اند و تا تاریخ تنظیم سند رسمی اعمال خیار شرط ننمودهاند، حکم به الزام به تنظیم سند رسمی و در صورت مطالبه وجه التزام تخلف از حضور در دفتر اسناد رسمی با احراز تحقق شرایط آن حکم محکومیت متخلف به نحو مقتضی صادر خواهد شد. مطابق عرف حاکم بر قراردادها، چنین شروطی از لوازم عرفی معامله موضوع ماده ۲۲۵ قانون مدنی است که با توجه به قصد و نیت طرفین معمولاً برای استحکام معامله میباشد و قید چنین شروطی از مصادیق خیار شرط موضوع ماده ۳۹۹ قانون مدنی نمیباشد زیرا علی الاصول خیار شرط ناظر به این است که در مدت معینی برای خریدار یا فروشنده یا هر دو یا شخص خارجی اختیار فسخ معامله باشد نه اینکه اعمال آن منوط به تخلف از انجام تعهد باشد.
نظر اتفاقی
نظر اول: آنچه در اعمال حقوقی ملاک تصمیمگیری است قصد و رضای معامل یا متعاملین است و مطابق قاعده «العقود تابعه للقصود» باید قصد طرفین معامله از درج چنین شرط یا قیدی را احراز کرد. با توجه به اینکه درج چنین جملهای در ضمن معامله مسلماً از نظر طرفین قرارداد دارای آثار حقوقی است و منظور آنها نیز صرف نظر از تثبیت و استحکام معامله، ایجاد حق فسخ برای هر کدام از طرفین برای مدت نامحدود نیست و با توجه به اینکه حق انصراف و عدول از معامله ای را که ضمن عقد، طرفین بر آن توافق کرده اند نمی توان بدون سببب قانونی از آنها سلب کرد، چنین شرطی وفق قاعده «المومنون عند شروطهم» برای طرفین لازم الاتباع است لیکن در صورت نداشتن مهلت معین برای انصراف، مدت شرط را باید منصرف و به مدت متعارف کرد زیرا نه قصد طرفین، ایجاد حق فسخ به صورت نامحدود است و نه عرف و قانون حق فسخ برای مدت نامعلوم را میپذیرد (ماده ۲۲۵ قانون مدنی)
نظر دوم: نظر به اینکه شرط مندرج در ضمن عقد از مصادیق خیار شرط است که مدت آن معین و مشخص نشده است و با توجه به اینکه خیار شرط موجب غرری شدن معامله و در نتیجه بطلان عقد میشود، معامله و شرط ضمن آن به جهت حدوث غرر و مطابق ماده ۴۰۱ قانون مدنی باطل است.
نظر سوم: با توجه به اینکه قصد طرفین عقد از درج چنین شرط یا قیدی، اختیار انصراف از معامله برای هرکدام از طرفین در هر زمان است که این موضوع با قواعد شرط خیار تفاوت اساسی دارد و با توجه به اینکه نظر متعاقدین، تعیین خسارت برای تخلف از انجام تعهد میباشد و در حقیقت نوعی سازش برای حل اختلاف احتمالی در آینده است، آنچه تحت عنوان شرط در ضمن چنین قراردادی درج شده در حقیقت نوعی وجه التزام است که برای تخلف از انجام تعهد است. لیکن باید توجه داشت که وجه التزام جانشین خسارت وارده است و به این جهت متعهد له یا مشروطٌله حق دریافت اصل متعهد به و وجه التزام را همزمان ندارد و طرف قرارداد نیز مکلف است یا اصل تعهد را انجام دهد یا در صورت انصراف از انجام معامله، وجه التزام معین شده را پرداخت کند که رای اصراری شماره ۹۶ مورخه ۱۳۶۸/۹/۷ هیأت عمومی دیوان عالی کشور نیز موید این نظر است. با وجود این، وجه التزام برای عدم انجام تعهد و یا تأخیر در انجام تعهد است و به این جهت در صورتی که طرفین تعهدات خود را کاملاً انجام و اجرا کرده باشند، معامله تمام شده است و وجه التزام نیز منتفی میشود.