آثار ممانعت موجر از پرداخت مبلغ ودیعه یا قرض الحسنه

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: ۱۳۷۹/۱۱/۰۲
برگزار شده توسط: استان قم/ شهر قم
موضوع
آثار ممانعت موجر از پرداخت مبلغ ودیعه یا قرض الحسنه
پرسش
هرگاه موجر، ضمن قرارداد اجاره محل سکنی، مبلغی را به عنوان قرض الحسنه یا عنوان دیگری از مستاجر دریافت، لیکن در انقضای موعد اجاره، توانایی بازپرداخت آن را نداشته باشد و تخلیه مستاجر را هم نخواهد:
الف. تصرفات مستاجر بعد از انقضای موعد اجاره چه حکمی دارد، آیا مشمول قرارداد سابق است؟
ب. اجاره بها بعد از انقضای مدت به مقدار اجرتالمسمی است یا اجرت المثل؟
ج. اگر مستاجر قصد ادامه انتفاع را نداشته باشد، آیا میتواند عین مستاجره را تا وصول مطالبات خود حبس کند؟
د. چنانچه موجر بعد از انقضای مدت، تقاضای تخلیه نماید و دادگاه حکم به تخلیه ملک، مشروط به آنکه موجر وجهی را که به عنوان ودیعه دریافت داشته مسترد نماید.
صادر کند لیکن موجر از ایداع و یا استرداد وجه خودداری نماید، آیا استمرار تصرفات مستاجر در مورد اجاره جایز است؟
نظر هیئت عالی
تصرفات مستاجر بعد از انقضای مدت مشمول قرارداد سابق بوده و استمرار دارد.
ب. در فرض سوال اجارهبهای بعد از انقضا مدت، اجرت المثل بر اساس اجرتالمسمی خواهد بود. به عبارت دیگر مادام که مبلغ پرداختی مستاجر مسترد نگردد، بر مبنای توافق متعاملین، شرایط قرارداد جاری خواهد بود.
ج. اگر مستاجر، قصد ادامه انتفاع را نداشته باشد، با استفاده از عموم و اطلاق ماده ۲۷۳ قانون مدنی و ماده ۷ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۶۲ مستاجر میتواند به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و تخلیه کامل مورد اجاره را تامین دلیل نماید و کلید آن را به دفتر دادگاه تسلیم کند و نسبت به مطالبه مبلغ قرض الحسنه دادخواست حقوقی طرح و اقامه نماید.
د. چون با توجه به ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد وجه مذکور به مستاجر و یا سپردن آن به دایره اجرای مدنی است لذا استمرار تصرفات مستاجر در قبال پرداخت اجور جایز بوده بلامانع است.
نظر اتفاقی
نظر اول: با توجه به مندرجات ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶، که تخلیه و تحویل مورد اجاره را به موجر، موکول به استرداد سند و یا وجه به مستاجر و یا سپردن آن به دایره اجرا دانسته و مستفاد از ملاک ماده ۴۹۶ قانون مدنی و ماده ۶ قانون روابط موجر ومستأجر سال ۵۶ و مستفاد از حدیث شریف «حرمت مال المسلم کحرمه دمه» در هر دو صورت (چه موجر درخواست تخلیه کرده یا نکرده باشد):
اولاً: ادامه تصرفات مستاجر تا استرداد وجه جایز است.
ثانیاً: در صورت استیفای منفعت نسبت به مدت زمانی که مستاجر از مورد اجاره پس از انقضای مدت استفاده نموده است باید اجرت المثل به میزان اجرتالمسمی بپردازد و مازاد برآن برخلاف عدل و انصاف است.
ثالثاً: اگر پس از انقضای مدت، استیفای منفعت ننموده، فقط به لحاظ عدم استرداد وجه مورد نظر، عین مستاجره را در اختیار داشته با توجه به اصل برائت ذمه وجهی نباید بپردازد.
نظر دوم: استیفای منفعت پس از انقضای مدت اجاره در صورتی که موجر درخواست تخلیه کرده باشد مجاز نیست و از باب ضمان باید اجرت المثل بپردازد.
نظر سوم: باید نوع قرارداد مدنظر قرار گیرد.
نکته: در مورد بندهای (الف) و (ب)، توجه به ماده یک قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ و قسمت اخیر ماده ۵۰۱ قانون مدنی، در مورد بندهای «ج» و «د» توجه به ماده ۱۹ آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۸ ضروری است.