نظریه مشورتی شماره ۷/۹۵/۱۸۵۴ مورخ ۱۳۹۵/۰۸/۰۸

تاریخ نظریه: ۱۳۹۵/۰۸/۰۸
شماره نظریه: ۷/۹۵/۱۸۵۴
شماره پرونده: ۱۱۳۱-۱/۲۹-۹۵
استعلام:
شخصی مالک رسمی سه دستگاه آپارتمان است که آنها را با قرارداد عادی تنظیمی در یکی از مشاورین املاک به شخصی اجاره میدهد که در قرارداد قید شده که مستاجر حق اجاره دادن عین مستاجره را به غیر دارد و نامبرده بدون اینکه در آپارتمان ها تصرف نماید با قرارداد های عادی به سه نفر رهن واجاره و از هر یک از مستأجرین مبلغ پانزده میلیون تومان وجه الرهانه دریافت می کند مستاجر اول به خاطر کلاهبرداری های متعدد تحت تعقیب ومتواری میباشد پس از انقضای قرارداد اجاره فی مابین مالک رسمی ومستأجر اول مالک با مراجعه به شورای حل اختلاف دستور تخلیه آپارتمان ها را به دلیل انقضای قرارداد اجاره درخواست مینماید و دستور تخلیه نیز صادر می-شود سوال این که:
۱- آیا صدور دستور تخلیه نسبت به مستاجر اول که اصلا تصرفی نداشته است و متواری میباشد و یا چون تحت تعقیب کیفری بوده و دستگیر و بازداشت است وجاهت قانونی دارد یا خیر؟
۲- دستور تخلیه نسبت به مستأجرینی که آپارتمان ها را تحت تصرف دارند ولیکن نسبت به آنان دستور تخلیه ای صادر نشده است و وجه الرهانه را نیز دریافت نکرده اند قابلیت اجرا را دارد یا خیر؟
پاسخ سوالات در فرضی که قرارداد های اجاره مستاجر اول با مستاجر دوم منقضی شده باشد و یا هنوز وقت انقضای آن نرسیده باشد ارائه شود./
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
۱و۲- اولاً) واگذاری مورد اجاره و تحویل عین مستاجره از سوی مستاجر اول به مستاجر دوم به معنای تصرف مستاجر اول در عین مستاجره است و دستور تخلیه علیه او در چنین فرضی با منع قانونی مواجه نیست و تصرفات مستاجر دوم در واقع تداوم تصرفات مستاجر اول است.
ثانیاً) مأذون بودن مستاجر در اجاره دادن عین مستاجره به دیگری به معنای نفی قاعده نسبی بودن قراردادها موضوع ماده ۲۳۱ قانون مدنی نمیباشد. بنابراین تعهدات موجر به میزانی است که در قرارداد اجاره اول یا ملحقات آن مذکور گردیده است و تعهدات مستاجر اول نسبت به مستاجر دوم و از جمله اخذ ودیعه و امثال آن، ارتباطی به موجر ندارد؛ مگر اینکه موجر صراحتاً تعهدات مستاجر اول نسبت به مستاجر دوم را پذیرفته باشد و یا مستاجر اول به وکالت از سوی موجر چنین تعهداتی را قبول نموده باشد. در نتیجه باید گفت با فقدان مجوز خاص قانونی، موجر تکلیفی به پرداخت وجه مورد بحث به مستاجر دوم جهت تخلیه مورد اجاره نداشته و مستاجر دوم میتواند آن را از مستاجر اول مطالبه نماید و لذا موضوع از شمول حکم ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۲۶/۵/۷۶ خارج است.
ثالثاً) تبصره ۲ ماده ۱۰ آیین نامه اجرایی مصوب ۱۳۷۸ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶، در مقام تبیین قائم مقام قانونی موجر و مستاجر است که در اجرای همان ماده (ماده ۱۰) و ماده ۳ قانون مزبور حسب مورد می توانند، درخواست کننده صدور دستور تخلیه یا طرف آن واقع شوند. بنابراین در فرض سوال که موجر علیه مستاجر در خواست صدور دستور تخلیه کرده و هنگام اجرای دستور تخلیه ملک در تصرف شخص دیگری بوده است، اگر وی مدعی اجاره ملک از مستاجر اول باشد، موضوع
مشمول ماده ۴۴ قانون اجرای احکام مدنی است و در صورت ارائه دلایلی دال بر اینکه عین مستاجره به وی واگذار شده است، مأمور اجرا باید به وی مهلت دهد که ظرف یک هفته در دادگاه صلاحیتدار اقامه دعوی نماید و در صورتی که ظرف پانزده روز از تاریخ مهلت مذکور، قرار تأخیر اجرا به قسمت اجرا ارائه نشود، عملیات اجرایی ادامه می یابد.
رابعاً) صرف نظر از آن که مستاجر اول بدون اذن مالک عین مستاجره حق ندارد، آن را در رهن دیگری قرار دهد، وجه پرداخت شده از سوی مستاجر دوم به مستاجر اول پس از طرح دعوا از سوی مستاجر دوم به طرفیت مستاجر اول و صدور رای، از محل وجوه یا اموالی که مستاجر اول در تصرف مالک(موجر) دارد وفق عمومات قابل توقیف و استیفا میباشد.
خامساً) حق مالک برای تخلیه عین مستاجره تابع قرارداد فی مابین وی با مستاجر اول و مدت اجاره تعیین شده بین ایشان است و هرگاه مستاجر اول مورد اجاره را بیش از مدتی که خود مالک منافع بوده است به مستاجر دوم اجاره داده باشد، برای مستاجر دوم ایحاد حق نمی کند و از این جهت مانع حق مالک برای درخواست تخلیه نیست./