نظریه مشورتی شماره ۷/۹۹/۱۱۱۰ مورخ ۱۳۹۹/۰۹/۰۳

تاریخ نظریه: ۱۳۹۹/۰۹/۰۳
شماره نظریه: ۷/۹۹/۱۱۱۰
شماره پرونده: ۹۹-۱۹۴-۱۱۱۰ ح
استعلام:
چنانچه افرادی مانند تعدادی از وراث متوفی مالی را به چند نفر به اجاره دهند و با اراده جمعی و مجتمعاً عقد اجاره منعقد شود و سپس مدت اجاره به اتمام برسد:
۱- اگر یکی از موجرین دستور تخلیه فوری را خواستار شود و سپس معلوم شود که یکی دیگر از موجرین عقد اجاره را تمدید کرده است، آیا صدور دستور یا حکم تخلیه امکان پذیر است؟
۲- چنانچه در صورت صدور دستور تخلیه خوانده با اعتراض به دستور، تمدید عقد اجاره توسط یکی از موجرین را به اثبات برساند، آیا عدول از دستور تخلیه صحیح است؟
۳- آیا تمامی وجه ودیعه از خواهان دستور تخلیه اخذ میشود و تحویل خوانده میشود؟
۴- آیا طرح دعوای تخلیه به طرفیت برخی از مستأجرین صحیح است؟
۵- آیا ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی مصوب ۱۳۵۶ در خصوص خلع ید اموال مشاعی و تبصره ماده ۲۱۰ آیین نامه اجرای مفاد اسناد لازم الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی مصوب ۱۳۸۷ ریاست محترم قوه قضاییه با اصلاحات بعدی در اجرای حکم تخلیه
در موارد فوق جاری است؟ آیا در صورت تخلیه ملک و خلع ید همه متصرفین، می توان اقدام به وضع ید خواهان نمود؟
۶- آیا دعوای اعلام فسخ اجاره یا بطلان اجاره در صلاحیت شورای حل اختلاف است؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
– در فرض سوال که موجر و مستاجر ملک متعدد هستند، از آن جا که یکی از مستأجرین به نسبت سهم خود ذینفع است، صدور دستور تخلیه به نسبت سهم مشاعی وی امکان پذیر است.
۲- با لحاظ پاسخ یک و نظر به این که در فرض سوال صرفاً به میزان قدر السهم مشاعی متقاضی دستور تخلیه، دستور صادر شده است، محملی برای عدول از دستور تخلیه به میزان یادشده وجود ندارد.
۳- در فرض تقاضای صدور دستور تخلیه توسط یکی از موجرین، صدور این دستور منوط به تودیع ودیعه به نسبت سهم مستاجر است و وجه مذکور بعد از تخلیه به مستاجر مسترد میشود.
۴- با توجه به قابل تجزیه بودن حقوق موجرین و مستأجرین مشاعی و حق مستقل هر یک از آن ها، طرح دعوای تخلیه به طرفیت برخی از مستأجرین قابل استماع است.
۵- اجرای دستور تخلیه ید مستاجر از ملک و عین مستاجره مشاعی، تابع نحوه تصرف در املاک مشاعی و مشمول ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی مصوب ۱۳۵۶ است و متصرف یا مستاجر از کل ملک تخلیه خواهد شد و تصرفات موجر مشمول نحوه تصرف اموال مشاعی است.
۶- برابر بند «ب» ماده ۹ قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۳۹۴ «تمامی دعاوی مربوط به تخلیه عین مستاجره، جز دعاوی مربوط به سرقفلی وحق کسب و پیشه» در صلاحیت قاضی شوراهای حل اختلاف است و طرح دعوای تخلیه ممکن است به سبب انقضاء مدت اجاره باشد و یا به سبب فسخ یا انفساخ قرارداد اجاره و عموم و اطلاق عبارت «تمامی دعاوی مربوط به تخلیه» مذکور در بند «ب» یادشده، شامل همه موارد مذکور است و بنابراین دعوای اعلام فسخ یا بطلان عقد اجاره در صلاحیت شوراهای حل اختلاف است.