نظریه مشورتی شماره ۷/۹۵/۸۴۵ مورخ ۱۳۹۵/۰۴/۱۲

تاریخ نظریه: ۱۳۹۵/۰۴/۱۲
شماره نظریه: ۷/۹۵/۸۴۵
شماره پرونده: ۵۹-۹۲/۱-۳۴۴
استعلام:
در صورتی که عقد اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ باشد و مستاجر طی آن مبلغی را به عنوان سرقفلی پرداخت کرده باشد به عبارتی سرقفلی مغازه را خریده باشد چنانچه به درخواست موجه نظر دادگاه بر تخلیه ملک باشد آیا دادگاه حق کسب و پیشه و سرقفلی را جداگانه محاسبه کند و تخلیه مغازه منوط به پرداخت هر دو باشد یا اینکه حق کسب و پیشه با لحاظ سرقفلی و به صورت مبلغ واحد تعیین شود و تخلیه با پرداخت آن صورت گیرد یا اینکه فقط حق کسب و پیشه لحاظ شود؟ در صورت اخیر آیا مستاجر میتواند مستقلا سرقفلی مغازه را مطالبه کند؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
۱- اگر چه در برخی قوانین از جمله قانون مالیات های مستقیم، عبارت سرقفلی گاهی مسامحتاً به جای حق کسب و پیشه و بالعکس استفاده شده است؛ اما منظور از سرقفلی، مبلغی است که موجر در ابتدای روابط استیجاری از مستاجر دریافت می کند که تحت ضوابط مواد ۶ الی ۱۰ قانون روابط موجر ومستأجر مصوب سال ۱۳۷۶، معمول و قابل مطالبه است ولی منظور از حق کسب، پیشه یا تجارت که در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ به رسمیت شناخته شده و در قانون سال ۱۳۷۶ ذکر نشده، حقی است که برای مستاجر در اثر فعالیت کسبی وی در طول مدت رابطه استیجاری اش در چارچوب مقررات همین قانون ایجاد میشود و مستاجر هنگام تخلیه مورد اجاره مطابق مقررات قانون سال ۵۶ از مالک دریافت می کند و پرداخت یا عدم پرداخت سرقفلی تأثیری در ایجاد حق کسب، پیشه یا تجارت ندارد، ولی در تعیین حق کسب، پیشه یا تجارت که توسط کارشناس انجام میشود مبلغی که مستاجر به عنوان سرقفلی به موجر پرداخته به اضافه حقوقی که در طول سالیان مدت رابطه استیجاری برای مستاجر بوجود آمده است، ملاک محاسبه کارشناس قرار میگیرد. ولی سرقفلی طبق مقررات قانون موجر و مستاجر سال ۵۶ مستقلاً قابل مطالبه نیست و در قانون مذکور ذکری از سرقفلی نشده است.
۲- همان گونه که گفته شد دریافت سرقفلی به نرخ روز در قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ پیش بینی شده و در قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶، سرقفلی و دریافت آن به نرخ روز پیش بینی نشده است بلکه فقط حق کسب، پیشه یا تجارت مقرر شده که در صورت تخلف، این حق تعلق نمی گیرد. ضمناً اگرمبلغی که در فرض سوال در ابتدای رابطه استیجاری تحت هر عنوان به موجر پرداخت شده و حسب قرارداد توافق شده باشد که هنگام تخلیه مسترد شود، تابع قرارداد فیمابین است و تشخیص آن با مرجع قضائی رسیدگی کننده میباشد.