نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۳/۵۳۸ مورخ ۱۴۰۳/۱۱/۳۰

تاریخ نظریه: ۱۴۰۳/۱۱/۳۰
شماره نظریه: ۷/۱۴۰۳/۵۳۸
شماره پرونده: ۱۴۰۳-۷۵-۵۳۸ح
استعلام:
۱- حکم قانونی قراردادهایی که به صورت عادی پیش از لازم الاجرا شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ منعقد شده اند، چیست؟
۲- تفاوت سامانه خودنویس و کاتب در چیست؟
۳- آیا قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳، بنگاه های معاملات ملکی را با رکود و چالش بسیار مواجه نمی کند؟
۴- با لازم الاجرا شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳، در خصوص تکلیف املاک و اراضی فاقد سند رسمی چه باید کرد؟
۵- ارتباط قانون صدرالذکر با قانون جامع حدنگار (کاداستر) کشور مصوب ۱۳۹۳ چیست؟
۶- در صورتی که اموال غیر منقول به نحو مشاعی باشد، تکلیف چیست؟
۷- چه نوع اسنادی لزوماً باید به ثبت رسمی برسند؟
۸- تکلیف قرارداد های منعقده پیش از لازم الاجرا شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳، چیست؟
۹- تکلیف قراردادهایی که پس از اجرایی شدن قانون مذکور منعقد می شوند، چیست؟
۱۰- در خصوص بنگاه های معاملات ملکی فاقد مجوز چه باید کرد؟
۱۱- با توجه به عدم تجهیز و ارتباط دهی بنگاه های معاملات ملکی به سامانه های سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در برخی استان ها، تکلیف آنها چیست؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
۱ و ۸- قرارداد های عادی راجع به اراضی و املاک که پیش از لازم الاجرا شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ منعقد شده اند، مشمول حکم مقرر در ماده ۱۰ این قانون میباشند.
۲- مقصود از سامانه خودنویس، سامانه موضوع ماده ۱۸ قانون جهش تولید مسکن مصوب ۱۴۰۰ موسوم به سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور است که از سوی مقنن به منظور رصد و نظارت بر بازار مسکن، ثبت معاملات املاک و مستغلات و اخذ شناسه رهگیری بدون پراخت هزینه ایجاد شده است؛ اما کاتب درگاه ارائه خدمات از سوی کانون سردفتران و دفتریاران است؛ سامانه و درگاه یادشده هر چند درگاهی برای ورود اطلاعات به سامانه های موضوع ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ موسوم به سامانه ثبت الکترونیک اسناد میباشند؛ اما ماهیتی متفاوت از سامانه اخیرالذکر دارند.
۵- قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳، ناظر بر ثبت اعمال حقوقی موضوع مواد یک و ۱۰ و همچنین ثبت قرارداد های خصوصی موضوع ماده ۲ این قانون است؛ در حالی که قانون جامع حدنگار (کاداستر) کشور مصوب ۱۳۹۳ با توجه به ماده ۳ این قانون ناظر بر حدنگاری املاک کشور است؛ به نحوی که «موقعیت و حدود کلیه املاک و اراضی داخل محدوده مرزهای جغرافیایی کشور اعم از دولتی و غیر دولتی و همچنین موقعیت و حدود کلیه کوه ها، مراتع، جنگلها، دریاها، دریاچه ها، تالاب ها، اراضی مستحدثات ساحلی، مسیل های دایر و متروکه و جزایر کشور، مشخص و تثبیت شود و امکان بهره برداری از نقشه ها و سایر اطلاعات توصیفی و ثبتی کلیه املاک و اراضی کشور، به صورت نقشه و اسناد مالکیت حدنگار در نظام جامع میسر گردد؛ به گونه ای که هیچ نقطه ای از کشور بدون نقشه و اسناد مالکیت حدنگار نباشد.»؛ اما هر کدام در محل و مجرای خود قابلیت اعمال و اجرا دارد و قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ به موجب تبصره ۹ ماده ۱۰ و تبصره ۲ ماده ۶ اجرای قانون جامع حدنگار (کاداستر) کشور مصوب ۱۳۹۳ را تسریع وتسهیل می کند.
۶- تکلیف مقرر در ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳؛ اعم از املاک دارای مالکان مشاعی و غیر آن است. در خصوص ماده ۱۰ این قانون نیز در فرضی که ملک دارای مالکان مشاعی باشد و هر کدام تصرفات مفروزی داشته باشند، هر مالک باید با تهیه نقشه ملک تحت تصرف خود و ارائه مختصات جغرافیایی (یو.تی. ام) آن، مستندات خود را بارگذاری کند.
در پایان خاطرنشان میسازد مطالب مطرح شده در بندهای ۳، ۴، ۷، ۹، ۱۰ و ۱۱، صرف نظر از ابهام در برخی موارد، فاقد جنبه حقوقی بوده و مستلزم ارائه نظریه مشورتی نیستند.