تاریخ نظریه: 1403/12/01
شماره نظریه: 7/1403/533
شماره پرونده: 1403-75-533ح
استعلام:
1- در خصوص سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی موضوع ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 باید به موجب قانون و یا آیین‌نامه مربوطه، ویژگی‌ها و بایسته‌های این سامانه اعلام شود و تدابیر لازم برای محرمانگی اطلاعات و صیانت لازم از داده‌های این سامانه اتخاذ شود؛ در خصوص سامانه ثبت الکترونیک اسناد موضوع ماده یک این قانون نیز اتخاذ چنین تدابیری ضروری است.
2- در خصوص برخی حقوق مربوط به املاک مانند حق بهره‌برداری از مرتع و حق زارعانه و آنچه در عرف معاملی برخی مردم تحت عنوان حق‌کرد از آن یاد می‌شود، ماده یک قانون مذکور ساکت است و باید در این خصوص تعیین تکلیف شود.
3- ماهیت پیش‌نویس قرارداد که توسط دلال‌های معاملات املاک تنظیم می‌شود، باید تعیین شود و توجه شود که چنین قراردادهایی عملاً این ظرفیت را دارد که جایگزین قولنامه‌های فعلی شود و اهداف قانون را تحت‌الشعاع خود قرار دهد.
4- در خصوص املاک فاقد سابقه ثبتی و املاکی که به شکل مشاعی بوده و دارای وسعت بسیار است و مالکان متعددی دارد، ثبت مشخصات این املاک و مالکان و متصرفان در سامانه‌های موضوع قانون امری دشوار است و تعارض در نقل و انتقالات و حدوث اختلاف و طرح دعاوی بسیار ناشی از آن امری محتمل است.
5- مجازات مندرج در تبصره 5 ماده 10 قانون یادشده با منافع ناشی از ارتکاب بزه و اصول پیشگیری از وقوع جرم همخوانی ندارد و نیازمند اصلاح و تشدید میزان مجازات است.
6- با توجه به اهمیت این قانون و تدابیر و احکام بسیار مندرج در آن باید تدابیر لازم برای اطلاع‌رسانی به عموم و آموزش اقشار مردم در این خصوص اندیشیده شود.
7- به نظر می‌رسد این قانون به لحاظ اجرایی و در عمل با موانعی مواجه باشد و دامنه شمول آن به حدی گسترده است که بیم عدم توفیق آن در اجرا را در پی دارد. مناسب بود حکم این قانون به شکل مرحله‌ای و یا به صورت آزمایشی در برخی حوزه‌های شهری اجرا می‌شد و مقررات آن با تفصیل کمتر و به شکل ساده‌تری تدوین می‌شد.
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
1- پرسشی که مستلزم اعلام نظر از سوی این اداره کل و صدور نظریه مشورتی باشد، مطرح نشده و صرفاً برخی پیشنهادها برای سامانه‌های ثبت الکترونیک اسناد و ساماندهی اسناد غیر رسمی مطرح شده است.
2- به موجب ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403، فقط ثبت اعمال حقوقی راجع به حق انتفاع (برای مدت بیش از دو سال) و حق ارتفاق الزامی دانسته شده است؛ بنابراین، ثبت اعمال حقوقی راجع به حقوق دیگر مربوط به اموال غیر منقول؛ از جمله حق زارعانه مشمول الزام مقرر در این ماده نیست.
3- با توجه به صراحت مواد 12 و 13 آیین‌نامه ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403/07/18، پیش‌نویس قرارداد که توسط دلالان در سامانه مربوط درج می‌شود، پیش از ثبت آن در سامانه توسط سردفتر فاقد آثار حقوقی قرارداد است.
4- نظر به این‌که بارگذاری نقشه مختصات جغرافیایی (یو.تی.ام) امری الزامی و واجد اهمیت است و این امر با تعیین محل دقیق ملک و جانمایی آن و تعیین پلاک ثبتی ملک امکان‌پذیر است؛ حتی در صورتی‌که متقاضی پلاک ثبتی را تعیین نکند، مرجع ثبتی مکلف به این امر است و بر این اساس، مشکلات مطرح شده در استعلام قابل رفع است.
5، 6 و 7- انتقادهای مطرح شده در این بندها نسبت به قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب 1403 به گونه‌ای نیست که مستلزم صدور نظریه مشورتی از سوی این اداره کل باشد.