نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۳/۴۲۷ مورخ ۱۴۰۳/۱۱/۲۸

تاریخ نظریه: ۱۴۰۳/۱۱/۲۸
شماره نظریه: ۷/۱۴۰۳/۴۲۷
شماره پرونده: ۱۴۰۳-۷۵-۴۲۷ح
استعلام:
۱- با عنایت به اینکه هدف از قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳، ساماندهی اسناد عادی است، در خصوص قولنامه هایی که در محدوده شهر بوده و فاقد ساختمان میباشد و مشمول هیچ یک از قوانین حاکم؛ از جمله قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی مصوب ۱۳۹۰ و یا قانون الحاق موادی به قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب ۱۳۸۸ با اصلاحات و الحاقات بعدی نمیباشد، تدبیری اتخاذ نشده است.
۲- آیا حکم عدم قابلیت استماع دعوا در ماده یک قانون یادشده، صرفاً شامل دعوای استرداد عوضین میباشد و یا آنکه دعوای مطالبه خسارت عوضین را نیز شامل میشود؟
۳- آیا اسناد رسمی تعهدآور؛ مانند سند رسمی ازدواج، مشمول حکم ماده یک قانون است؟ به عبارت دیگر، آیا تعهدات الزام آور اسناد رسمی هم باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد؟
۴- تبصره یک ماده یک قانون صدرالذکر، حق فسخ را برای طرفین مفروض دانسته است؛ در فرضی که طرفین حق فسخ را از خود ساقط کرده باشند چگونه به این دعوا در محاکم رسیدگی میشود؟
۵- ماده یک قانون در خصوص اسناد متضمن انحلال، فسخ، اقاله و سقوط حقوق مربوط به اموال غیر منقول ساکت است و لازم است در آیین نامه اجرایی قانون در این خصوص تعیین تکلیف شود.
۶- در اجرای تبصره ۳ ماده یک قانون یادشده، پیشنهاد میشود در آیین نامه درج شود که دادگاه صلح و شورای حل اختلاف یک نسخه از گواهی حصر وراثت مربوط به افرادی که در گذشته فوت کرده اند و گواهی یادشده برای آنان به تازگی صادر شده است را نزد اداره ثبت اسناد و املاک ارسال کنند.
۷- در تبصره ۵ ماده یک قانون، عبارت «دعاوی مربوط به مستندات اعمال حقوقی» دارای ابهام است. مقصود از این حکم چیست؟
۸- تبصره ۶ ماده یک تکراری و زائد است و حکم آن تابع عمومات به نظر می رسد.
۹- در ماده ۳ قانون، قرارداد پیش نویس چه اعتباری دارد؟ ماهیت آن چیست؟ آیا موجب ایجاد حق است؟ آیا می توان به استناد قرارداد پیش نویس، فروشنده را به حضور در دفتر اسناد رسمی ملزم کرد؟
۱۰- در خصوص حکم ماده ۳ قانون، آیا پیش نویس حقی برای طرفین ایجاد می کند؟ اگر هر یک از طرفین معامله نقض تعهد نمودند، جبران نقض تعهد چگونه است؟ ضمانت اجرای آن چیست؟
۱۱- در خصوص حکم ماده ۳ قانون، چنانچه هر یک از طرفین در دفترخانه حاضر نشوند، آثار حقوقی قرارداد پیش نویس چیست؟
۱۲- در ماده ۳ یادشده، ضمانت اجرای عدم ثبت پیش نویس در سامانه چیست؟
۱۳- در ماده ۴ قانون، آیا منظور از حق واگذاری محل، قرارداد اجاره است یا مقصود صرفاً سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت است؟ آیا قرارداد اجاره را نیز شامل میشود؟
۱۴- در خصوص بند «ب» ماده ۴ قانون، چنانچه املاک در محدوده روستا باشند، به تاسی از تبصره ذیل ماده ۱۰ آیین نامه اجرایی قانون الحاق موادی به قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب ۱۳۹۰/۰۴/۲۱ هیات وزیران در هیات موضوع ماده ۶ این آیین نامه مطرح و رای به تنظیم اظهارنامه ثبتی داده شود و در خصوص مابقی املاک مطابق قانون ثبت اسناد و املاک نسبت به پذیرش ثبت اقدام شود.
۱۵- پیشنهاد میشود در آیین نامه قانون برای مراجع قضایی، سامانه ای جهت اعلام تصمیمات موضوع ماده ۸ قانون به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تعریف و پیش بینی شود.
۱۶- پیشنهاد میشود در ماده ۸ قانون مفهوم ایجاد و سلب هر گونه حق عینی، شفاف و یا به طور مصداقی و نمونه ذکر شود.
۱۷- در اجرای ماده ۸ قانون، پیشنهاد میشود در آیین نامه، مرجع مجری رای که مراتب را به سازمان ثبت اسناد و املاک اعلام می کند، مشخص شود؛ در همین راستا پیشنهاد میشود دادگاه بدوی مکلف به این امر دانسته شود.
۱۸- در ماده ۹ قانون، شناسایی مجاورین چگونه صورت میگیرد؟ آیا در نتیجه تحقیق محلی است و یا بر اساس اسناد رسمی؟ پیشنهاد میشود با توجه به اینکه سازمان امور اراضی تهیه نقشه و احراز تصرف متصرفین را بر عهده دارد، این موضوع نیز توسط سازمان امور اراضی انجام پذیرد.
۱۹- در فراز پایانی ماده ۱۰ قانون ضمانت اجرای خاصی پیش بینی نشده است.
۲۰- عبارت مدعی مذکور در ذیل ماده ۱۰ قانون ناظر بر شخص اخیر یعنی شخص ثالث با حسن نیت است و یا تمامی مدعیان موضوع این ماده را شامل میشود؟
۲۱- در ماده ۱۰ قانون، چگونگی ثبت و تشخیص ادعاهای معارض و متعدد نسبت به یک ملک مبهم است. چنانچه قابلیت ثبت دارد، نحوه تشخیص معامله صحیح چگونه است؟
۲۲- قانونگذار برای اجرای تبصره ۳ ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ توسط دستگاه های موضوع این تبصره مدت زمان خاصی تعیین نکرده است.
۲۳- در خصوص تکالیف بنیاد مسکن انقلاب اسلامی، تکلیف روستاهایی که فاقد طرح هادی هستند، مشخص نشده است.
۲۴- وفق تبصره ۳ ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳، اشخاصی که نسبت به تصرفات اعتراض دارند باید ظرف شش ماه از بارگذاری در سامانه اعتراض کنند؛ به نظر می رسد این مهلت موجب اطاله رسیدگی است؛ با تاسی از مهلت مقرر در پذیرش ثبت موضوع ماده ۲۱ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۰ با اصلاحات و الحاقات بعدی و با اخذ ملاک از آن، می توان با در نظر گرفتن مهلتی نود روزه برای وصول اعتراضات از اطاله رسیدگی جلوگیری کرد. بدیهی است اعتراضات اشخاص ثالث پس از صدور سند مالکیت هم در مراجع قضایی قابلیت رسیدگی دارد.
۲۵- در تبصره ۱۰ ماده ۱۰ قانون، تفاوت املاک موضوع این قسمت (حداکثر ۸ سال) با دیگر املاک در چیست؟
۲۶- در ماده ۱۰ قانون مدعی در دو سال دوم فرصت دارد معامله ای که پیش از وضع قانون بوده است را به ثبت برساند. آیا برای اخذ سند رسمی، مرور زمان برای اقدامات قانونی پیش بینی شده است؟ برای گرفتن سند رسمی چه مهلتی در نظر گرفته شده است؟
۲۷- در خصوص حکم تبصره ۱۰ ماده ۱۰ قانون، آیا شخصی که ملک را واگذار کرده است، برای اقدام از طریق سامانه و انجام اعمال حقوقی، ید بعدی قائم مقام وی است؟
۲۸- در خصوص اراضی واگذار شده از طرف دولت در سال های گذشته که به مرور زمان خرد شده و تقریبا تمامی قطعات واگذاری به حالت سابق باقی نمانده است؛ اما سازمان امور اراضی این گونه املاک را دولتی و از شمول قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ خارج دانسته و درخواست صدور سند را منوط به یکپارچه سازی املاک و اعاده به وضع سابق می داند، به نظر می رسد با پیش بینی حکمی در این خصوص و نیز اراضی مازاد بر نسق زراعی در اجرای مقررات اصلاحات ارضی، مشکلات بسیاری از استان ها مرتفع خواهد شد.
۲۹- پیشنهاد میشود به منظور جلوگیری از اعمال سلیقه؛ بویژه در حوزه اراضی کشاورزی، فرم های مخصوصی همانند سامانه سحاک پیش بینی شود.
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه:
۱- نظر به اینکه اقدام برای اخذ سند رسمی مالکیت منحصر به موارد مذکور در استعلام یعنی اقدام از طریق قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی مصوب ۱۳۹۰ و یا قانون الحاق موادی به قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب ۱۳۸۸ با اصلاحات و الحاقات بعدی نمیباشد، در خصوص قولنامه های راجع به املاک دارای ساختمان واقع در محدوده شهر ابتدا باید وفق ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ مستندات این معاملات در سامانه موضوع این ماده بارگذاری شود و سپس به طرفیت مالک رسمی طرح دعوا شود و یا در فرض فقدان سابقه ثبتی، موضوع از طریق ثبت عمومی پیگیری و اقدام لازم جهت اخذ سند انجام شود.
۲- در خصوص دعوای استرداد عوضین موضوع ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳، عوضین باید بدون نقص و به همان گونه ای که در زمان معامله مبادله شده است، مسترد شود؛ بر این اساس در فرض سوال، دعوای مطالبه خسارت وارده به عوضین که از توابع دعوای استرداد عوضین است، قابلیت استماع دارد.
۳- اولاً، به موجب حکم عام ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ هر عمل حقوقی؛ اعم از عقد و ایقاع که موضوع و یا نتیجه آن انتقال باشد؛ اعم از مالکیت عین یا انتقال حق انتفاع (اعم از عمری یا رقبی) برای مدت بیش از دو سال یا انتقال حق ارتفاق اموال غیر منقول و وقف و نیز عقودی که برای ثالثی ایجاد حق عینی نماید؛ مانند عقد رهن و یا عقود مفید انتقال منافع اموال مذکور برای مدت بیش از دو سال و اجاره به شرط تملیک و هر نوع پیش فروش ساختمان؛ اعم از
اینکه به صورت سهمی از کل عرصه و یا اعیان باشد و یا اینکه موضوع و یا نتیجه آن، تعهد به انجام کلیه اعمال حقوقی مذکور باشد، تابع این قانون است و باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد.
ثانیاً، عقد نکاح از حیث عموم عبارت «هر عمل حقوقی» مشمول ماده یادشده است؛ مشروط بر اینکه در نتیجه آن، انتقال مال غیر منقول و یا تعهد به آن ایجاد شود؛ بنابراین، چنانچه در ضمن عقد نکاح مال غیر منقول توسط زوج و یا شخص ثالثی به زوجه تملیک شود (به عنوان نتیجه عقد) و یا تعهد به آن شود، مشمول حکم مقرر در ماده یک مذکور میباشد. بدیهی است مطلق تعهدات الزام آور در عقد نکاح مشمول آن نخواهد بود.
۴- پیش فرض ذکر شده در استعلام مبنی بر اینکه در تبصره یک ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳، قانونگذار حق فسخ را برای طرفین مفروض دانسته است، با حکم مقرر در این تبصره منطبق نمیباشد و از آنجا که پرسش مبتنی بر پیش فرض نادرست است، ارائه نظریه مشورتی در این خصوص موضوعاً منتفی است.
۵- اولاً، صرف نظر از آنکه برای ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ آیین نامه ای پیش بینی نشده است، فسخ و اقاله قرارداد ذیل عنوان عمل حقوقی موضوع این ماده قرار میگیرد و در خصوص دیگر موارد انحلال قرارداد؛ مانند انفساخ و بطلان؛ در فرض آنکه در این زمینه از مرجع صالح رای صادر شود، مطابق ماده ۸ قانون اقدام میشود.
ثانیاً، اسقاط حق انتفاع یا حق ارتفاق نیز ذیل عنوان عمل حقوقی مندرج در ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ قرار میگیرد؛ زیرا در نتیجه اسقاط هر یک از این حقوق، حق به طرف مقابل منتقل میشود و مشمول حکم «… یا نتیجه آن انتقال.. .» مندرج در ماده یک یادشده قرار میگیرد.
۶- با توجه به اطلاق تبصره ۳ ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ و تکلیف مرجع صادرکننده گواهی حصر وراثت به انعکاس آن به مرجع ثبتی، پیشنهاد مطرح شده در خصوص پیش بینی مقرره ای در آیین نامه برای تعیین تکلیف گواهی های حصر وراثت صادره پس از لازم الاجرا شدن این قانون نسبت به کسانی که پیش از اجرای آن فوت کرده اند، منتفی به نظر می رسد.
۷- حکم مقرر در تبصره ۵ ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ به نحوی مجمل است که رفع ابهام از آن مستلزم اخذ نظر تفسیری مرجع تصویب کننده میباشد.
۸- صرف نظر از وارد بودن یا نبودن انتقاد مطرح شده نسبت به تبصره ۶ ماده یک قانون صدرالذکر، پرسش خاصی که مستلزم ارائه نظریه مشورتی باشد، مطرح نشده است.
۹، ۱۰، ۱۱ و ۱۲- با توجه به مواد ۱۰، ۱۲ و ۱۳ آیین نامه ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳/۰۷/۱۸، پیش نویس قرارداد موضوع ماده ۳ این قانون، پیش از ثبت آن در سامانه موضوع ماده یک قانون یادشده، حق و تعهدی برای طرفین ایجاد نمی کند؛ بر این اساس، پیش نویس فاقد آثار حقوقی قرارداد است و در صورت عدم ثبت، دعوای الزام به ثبت پیش نویس فاقد محمل قانونی است.
۱۳- در ماده ۴ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳، عبارت «حق واگذاری محل» با عبارت داخل پرانتز (حق کسب و پیشه یا سرقفلی یا حقوق ناشی از موقعیت تجاری و اداری) توصیف شده است و قرارداد اجاره از شمول این عناوین خارج است؛ بنابراین، مالیات اجاره بها بر مبنای ماخذ مذکور در این ماده محاسبه نمی شود.
۱۴- پرسش مطرح شده مبهم است؛ ضمن آنکه، ماده ۴ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ فاقد بند «ب» میباشد و مشخص نیست مقصود ماده ۴ کدام قانون است؛ بر این اساس، در وضعیت موجود امکان پاسخگویی از سوی این اداره کل فراهم نمیباشد.
۱۵- پیشنهاد مطرح شده مبنی بر پیش بینی سامانه ای برای مراجع قضایی جهت اعلام تصمیمات و آرای قطعی مربوط به ایجاد و سلب هرگونه حق عینی راجع به ابنیه، اراضی و املاک به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در ذیل ماده ۸ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳، موجه و منطقی میباشد؛ اما از آنجا که در این قانون برای ماده ۸ یادشده آیین نامه ای پیش بینی نشده است، در فرض تصویب دستورالعمل اجرایی برای این ماده، این پیشنهاد قابل توجه و اعمال است.
۱۶- انتقاد مطرح شده مبنی بر ضرورت شفاف کردن عبارت «ایجاد و سلب هرگونه حق عینی» در ماده ۸ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳، مستلزم ارائه نظریه مشورتی از سوی این اداره کل نمیباشد.
۱۷- پیشنهاد مطرح شده مبنی بر لزوم تعیین تکلیف نسبت به مرجع اعلام کننده رای قضایی موضوع ماده ۸ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ به سامانه موضوع این ماده با توجه به اجمال قانون، در خور توجه به نظر می رسد.
۱۸- نکات مطرح شده که ظاهراً ناظر بر تبصره ۹ ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ میباشد؛ از جمله از حیث چگونگی شناسایی مشاورین املاک، مستلزم ارائه نظریه مشورتی از سوی این اداره کل نیست.
۱۹- صرف نظر از ابهام موجود در این بند، پرسشی که مستلزم نظریه مشورتی این اداره کل باشد، مطرح نشده است.
۲۰- عبارت «مدعی مذکور» در ذیل ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳، ناظر بر تمام مدعیانی است که نسبت به مالکیت عین، مالکیت منافع بیش از دو سال و حق انتفاع و حق ارتفاق اموال غیر منقول ادعایی دارند و مکلفند ظرف دو سال از تاریخ راه اندازی سامانه موضوع این ماده نسبت به درج مستندات و ادعاهای خود در سامانه مذکور و ظرف دو سال از تاریخ درج در سامانه حسب مورد نسبت به تنظیم سند رسمی یا طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یا دعوای مرتبط در مراجع قضایی یا هر امر قانونی لازم دیگر به منظور اخذ سند رسمی مالکیت اقدام کنند و منصرف از اشخاص ثالث با حسن نیت دارنده سند رسمی موضوع ذیل این ماده میباشند.
۲۱- اولاً، در سامانه «ساماندهی اسناد غیر رسمی» موضوع ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ تمامی ادعاهای راجع به مالکیت عین، منافع و یا حقوق موضوع این ماده در مهلت مقرر قانونی قابلیت ثبت دارد.
ثانیاً، تشخیص معارض بودن ادعاها مستلزم رسیدگی قضایی و تابع عمومات حاکم بر دادرسی مدنی است.
۲۲- ایراد مطرح شده مبنی بر عدم تعیین مهلت قانونی برای اجرای تبصره ۳ ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ موجه است و با توجه به آثار و تبعات احتمالی عدم اقدام به موقع دستگاه های موضوع این تبصره، پیش بینی مدت زمان مقرر برای انجام تکالیف موضوع این حکم در آیین نامه اجرایی درخور توجه است.
۲۳- هرچند اراضی زراعی و باغی روستاهای فاقد طرح هادی، مشمول عبارت «اراضی زراعی و باغ های خارج از محدوده قانونی شهرها» مندرج در تبصره ۳ ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ قرار میگیرد؛ اما در مورد اراضی غیر زراعی و باغی، قانونگذار تکلیف مقرر برای بنیاد مسکن انقلاب اسلامی در این تبصره را مقید به روستاهایی کرده است که دارای طرح هادی میباشند.
۲۴- در این بند پیشنهاد اصلاح تبصره ۳ ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ و کاهش مهلت اعتراض اشخاص ذینفع یا متصرفان به نقشه دارای مختصات جغرافیایی (یو.تی.ام) ملک از شش ماه به نود روز با اخذ ملاک از ماده ۲۱ قانون ثبت اسناد و املاک کشور مصوب ۱۳۱۰ با اصلاحات و الحاقات بعدی، مطرح شده است و مستلزم صدور نظریه مشورتی از سوی این اداره کل نیست.
۲۵- برای پاسخ به این پرسش ، توجه به نکات زیر لازم است:
نخست. تفاوت مواد یک و ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ در زمان انعقاد معامله است؛ ماده یک قانون ناظر بر معاملاتی است که پس از راه اندازی سامانه و سپری شدن مهلت باید در سامانه ثبت شود؛ اما در معاملات موضوع ماده ۱۰ قانون، معامله منشا حق مدعی و مستندات مربوط به آن پیش از راه اندازی سامانه مذکور ایجاد شده و فاقد سند رسمی است؛ به عبارت دیگر، در ماده یک معامله منتهی به حق از همان ابتدا در سامانه ثبت میشود؛ اما در ماده ۱۰ قانون معامله پیش از لازم الاجرا شدن قانون واقع شده و حقوق ناشی از آن در سامانه ثبت میشود و از حیث نوع ملک، بین دو ماده تفاوتی وجود ندارد.
دوم. معاملات راجع به املاک موضوع ماده ۱۰ قانون یادشده پیش از لازم الاجرا شدن قانون منعقد شده است و معاملات بعدی راجع به این املاک و حقوق با وجود شرایط چهارگانه ذیل تبصره ۱۰ ماده ۱۰، در سامانه موضوع ماده ۱۰ این قانون قابل ثبت است و فقدان هر یک از این شرایط سبب میشود معاملات مقرر در ماده یک نسبت به املاک موضوع ماده ۱۰ قانون قابل ثبت نباشد.
سوم. مهلت دو ساله مقرر در ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ برای درج ادعاها و مستندات راجع به مالکیت عین، مالکیت منافع بیش از دو سال و حق انتفاع و حق ارتفاق اموال غیر منقول در سامانه است. این اشخاص مکلفند ظرف دو سال از تاریخ درج در سامانه حسب مورد نسبت به تنظیم سند رسمی یا طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یا دعوای مرتبط در مراجع قضایی یا هر امر قانونی لازم دیگر به منظور اخذ سند رسمی مالکیت، اقدام و مدرک مربوط را در سامانه درج نمایند؛ اما مهلت هشت ساله موضوع تبصره ۱۰ همین ماده، برای ثبت اعمال حقوقی موضوع ماده یک قانون است و نه ثبت ادعاها و مستندات صدرالذکر.
۲۶- به موجب ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳، مدعیان راجع به مالکیت عین، مالکیت منافع بیش از دو سال و حق انتفاع و حق ارتفاق اموال غیر منقول مکلفند ظرف دو سال از تاریخ راه اندازی این سامانه مستندات و ادعاهای خود را در سامانه موضوع این ماده درج کنند و ظرف دو سال از تاریخ درج در سامانه حسب مورد نسبت به تنظیم سند رسمی یا طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یا دعوای مرتبط در مراجع قضایی یا هر امر قانونی لازم دیگر به منظور اخذ سند رسمی مالکیت و درج مدرک مربوط در سامانه اقدام کنند؛ بنابراین، تکلیف مدعی یکی از این موارد و در نهایت درج مستندات مربوط به اقدامات در سامانه است که باید در مهلت دو ساله انجام شود و در غیر این صورت، مشمول ضمانت اجرای آن خواهد بود و چنانچه مدعی نتواند در این مهلت، سند رسمی را به هر دلیلی تنظیم کند، باید برای اخذ سند رسمی مالکیت حسب مورد اقدام به طرح دعوا و یا هر اقدام مناسب دیگر بنماید و مدارک مربوط را در سامانه ثبت کند؛ بنابراین، مهلت دو ساله الزاماً برای تنظیم سند رسمی مالکیت نیست و با اقدام به طرح دعوا و یا اقدام مقتضی دیگر برای اخذ سند رسمی مالکیت و درج مدارک در سامانه، تکلیف مدعی انجام شده محسوب است و صدور سند به عنوان نتیجه اقدامات مقدماتی، مشمول این مهلت دو ساله نیست.
۲۷- مدعی راجع به مالکیت عین، مالکیت منافع بیش از دو سال و حق انتفاع و حق ارتفاق اموال غیر منقول، هر شخصی است که به طور کلی مدعی حق است و منتقل الیه در هر قراردادی قائم مقام انتقال دهنده است و «اشخاص فاقد سند رسمی» موضوع تبصره ۱۰ ماده ۱۰ قانون یادشده همان اشخاص موضوع این ماده (۱۰) هستند که مدعی حق و فاقد سند رسمی میباشند و با رعایت تمامی شرایط چهارگانه مقرر در این تبصره، حداکثر تا هشت سال پس از راه اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی می توانند صرفاً در سامانه مذکور اعمال حقوقی موضوع ماده یک این قانون را انجام دهند؛ در غیر این صورت، مشمول ضمانت اجرای مقرر در ماده یک این قانون می شوند. در نتیجه و بنا به مراتب پیش گفته، موضوع قائم مقامی در همه معاملات؛ به جز عقود جایز و داوری که با فوت و حجر یکی از طرفین منحل میشود، از جمله در معاملات ناقل موضوع این ماده جاری است.
۲۸- مطالب مطرح شده مبهم و به کیفیت مطرح شده قابل پاسخگویی نیست. شایسته ذکر است به موجب تبصره ۴ ماده ۶ قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی مصوب ۱۳۹۰ صدور سند مالکیت برای اراضی کشاورزی و نسق های زراعی و باغات در صورتی که میزان تصرفات متقاضی ثبت، بیش از نسق زراعی یا باغی باشد، چنانچه معارضی وجود نداشته باشد با رای هیات حل اختلاف موضوع ماده یک این قانون بلامانع است.
۲۹- نکته ای که مستلزم صدور نظریه مشورتی از سوی این اداره کل باشد، مطرح نشده است.