قانون حاکم بر رابطه استیجاری مشمول ۱۳۵۶ در پی انتقال بعدی منافع استیجاری

تاریخ دادنامه قطعی: ۱۳۹۱/۰۸/۱۰
شماره دادنامه قطعی: —
پیام: مستاجرمحل کسب مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ ، صاحب حق کسب و پیشه تلقی میشود و انتقال صحیح اجاره به مستاجر لاحق حتی پس از تصویب قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ موجب تغییر قانون حاکم نخواهد بود و همواره تحت حاکمیت قانون ۱۳۵۶ باقی میماند و مالکیت سرقفلی با انتقال اجاره، به مستاجر بعدی منتقل میشود.
به تاریخ ۱۶/۹/۸۹ آقایان ب.ی. و ج.ص. به وکالت از آقای م.ر. دادخواستی به طرفیت آقای م.م. با وکالت بعدی آقایان م.الف و خ.ص. به خواسته تخلیه عین مستاجره یک باب مغازه تجاری به علت انقضای مهلت اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ را تقدیم این دادگاه کرده اند مختصر ادعا بر این مبناست که مطابق سند مالکیت تقدیمی موکل مالک شش دانگ یک باب مغازه تجاری در طبقه همکف خیابان شریعتی نرسیده به خیابان دولت به مساحت یک صد و پانزده متر و نود و شش دسیمتر مربع به انضمام نیم طبقه داخل مغازه به مساحت بیست و دو متر و هجده دسی متر مربع به پلاک — فرعی از — اصلی مفروز از شماره ۱ فرعی از اصلی مذکور واقع در قلهک بخش — تهران است و در تاریخ ۲۷/۳/۸۲ پیرو اجاره نامه رسمی شماره ۹۲۰۹۷ تنظیمی در دفترخانه اسناد رسمی نه شهرری ملک موصوف را به خوانده اجاره میدهد و دیناری دریافت نمی نماید نظر به اینکه رابطه استیجاری بین مستاجر و موکل مشمول قانون روبط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ میباشد تقاضای اتخاذ تصمیم به شرح خواسته را دارد در مقام دفاع وکلای محترم خوانده با حضور در جلسه های دادرسی و تقدیم لوایح اظهار می دارند که به حکایت اجاره نامه های رسمی ۱۱۲۹۷ مورخ ۱۴/۶/۴۵ و ۹۵۲۶ مورخ ۱۵/۱۰/۴۹ مغازه مذکور در اجاره شرکت ن. بوده که بر اساس قانون ۱۳۵۶ حق کسب و پیشه به طور کامل و قانونی برای شرکت مذکور محقق گردیده است در تاریخ ۲۸/۱۲/۸۰ شرکت مذکور با ارسال مرقومه ای به شماره ۸۹۴۴ برای آقای ر. از ایشان درخواست مینماید که با پرداخت کلیه حقوق قانونی وی ناشی از شمول قانون مالک و مستاجر سال ۵۶ نسبت به تحویل مورد اجاره اقدام نماید اما در تاریخ ۲۴/۱/۸۱ به لحاظ عدم آمادگی آقای ر. در پرداخت حق کسب و پیشه مستاجر نامبرده ذیل نامه شماره ۸۹۴۴ صراحتا مرقوم می نمایند برای انتقال به دیگران آزادید در نهایت بر اساس توافقات فوق شرکت مذکور به موجب سند رسمی صلح شماره ۹۲۰۹۸ مورخ ۲۷/۳/۸۲ کلیه حق کسب و پیشه خود را که بر اساس قانون سال ۵۶ ایجاد شده بود به موکل واگذار میکند که سطر های ۸ و ۹ سند مذکور حکایت از جانشینی متصالح به جای مصالح برای تمام حقوق قانونی دارد و هم زمان در همان دفترخانه تنظیم کننده سند صلح با اختیار حاصل از وکالت نامه اجاره نامه رسمی شماره ۹۲۰۹۷ مورخ ۲۷/۳/۸۲ تنظیم میگردد بر این اساس سند اجاره مورد ادعای خواهان در استمرار رابطه استیجاری سابق بوده به ویژه آن که با اعطای وکالت جامع به جایگاه قائم مقامی موکل رضایت کامل اعلام شده است و مجرای اجاره دادن به غیر و اسقاط حق کسب و پیشه شرکت برای خواهان با توجه به شرایط مذکور وجود نداشته است و مجوز این انتقال هم در ذیل مکتوب شماره ۸۹۴۴ مورخ ۲۸/۱۲/۸۱ اعطا گردیده است و در خصوص عدم ذکر واژه سرقفلی در سند اجاره با توجه به اینکه حق کسب و پیشه در قانون سال ۵۶ از ذات فعالیت تجاری مستاجر تراوش می کند و به تدریج برای مستاجرایجاد میشود و قانون سال ۵۶ این حق را تحت عنوان حق کسب و پیشه به رسمیت شناخته است بنابراین تصریح و عدم تصریح در ایجاد حق خللی ایجاد نمی نماید زیرا مشمول قانون مذکور و با لحاظ مواد ۱ و ۳۰ قانون مذکور موید این موضوع و ایجاد آن است و در این راستا علاوه بر موارد فوق به امارات قضایی نظیر انقضای مدت اجاره نامه رسمی دریافت اجاره بها به مدت هفت سال بر مبنای سی هزار تومان با توجه به عدم انطباق این مبلغ با موقعیت مکان اعطای وکالت نامه به مستاجراز سوی موجر با اختیارات مطلق و نامحدود را دلالت و حاکی از تمکین و تسلیم مالک به استمرار رابطه استیجاری خود با خوانده دانسته اند و بر این اساس تقاضای رد دعوای خواهان شده است.متقابلا وکلای محترم خواهان دعوی هم با تقدیم لوایح متعدد در مقام پاسخ گویی به دفاعیات مطروحه برآمده اند که لزوما هر چند قالب لوایح طرفین جنبه تقابلی در دفاع را داشته و دارد لیکن به جهت مبانی مطروحه در لوایح در جهت اتخاذ تصمیم بایسته و شایسته مستلزم مطالعه و لزوما واجد ارزش قضایی از حیث اشراف به نوع استدلال میباشد نظر به اینکه سابق بر این به مواجب درخواست و دادخواست این موضوع در شورای حل اختلاف منطقه مطرح و منتهی به اتخاذ تصمیم در شعب ۳۸ و ۸۶ دادگاه حقوقی تهران در مقام تجدیدنظر خواهی به موجب دادنامه های شماره — مورخ ۱۰/۱۲/۸۸ و ۸۹۰۷۱۸ مورخ ۲۰/۸/۸۹ گردیده است هر چند تخلیه مکان تجاری هم در صلاحیت شورا قرار داشته اما در جائی که اختلاف در تعلق سرقفلی و حق کسب و پیشه یا تجارت باشد صلاحیت مرجع مذکور مواجه با محدودیت از ناحیه قانونگذار شده است در عین حال مطابق بند ۲ ماده ۲ آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۹/۲/۷۸ که اعلام میدارد در روابط ناشی از انتقال حقوق قانونی مستاجرسابق به مستاجرجدید با اجاره نامه موجر در صورتی که با اجازه موجر در صورتی که قرارداد اجاره قبل از لازم الاجرا شدن قانون باشد از شمول مقررات قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ خارج است بنابراین در موضوع حاضر سه نکته اساسی قابل توجه است ۱ – تاریخ تنظیم قرارداد اجاره که به سال ۸۲ تحریر و تنظیم شده است ۲ – شمول قانون سال های ۵۶ و ۷۶ بر آن یا عدم شمول بر آن ۳ – آثار عدم ذکر سرقفلی و حق کسب و پیشه در آن به تصریح و یا عدم صراحت آن در متن سند اجاره…. بدیهی است اگر موضوع را مشمول قانون سال ۷۶ بدانیم این امر مانع تخلیه ملک نخواهد بود بلکه صرفا در مقام تخلیه از ناحیه موجر و در صورت احراز وجود حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه یا تجارت برای مستاجر مکلف به رعایت مواد ۶ و ۹ قانون مذکور در مقام حقوق مستاجر و پرداخت این حق به قیمت روز خواهیم بود لیکن اگر قرارداد مذکور مشمول قانون سال ۵۶ باشد مجرای تخلیه ملک تحت قالب قانونی مذکور و راهکارهای مندرج در آن بوده و ضمانت اجرای دستور تخلیه را نخواهد داشت بنابراین همانطور که در دادنامه صادره از این شعبه در قالب تجدیدنظر خواهی از رای شورای حل اختلاف درج گردیده است در خصوص دو موضوع اختلاف وجود داشته که عبارتند از تعلق حق کسب و پیشه یا تجارت به مستاجر و شمول یا عدم شمول قانون سال ۷۶ بر موضوع دادگاه با توجه به اینکه در وجود مستاجری به نام شرکت ن. در مکان به عنوان مستاجر مقدم و صاحب حق کسب و پیشه بنابر قرادادهای اجاره رسمی تقدیمی و حتی اذعان و تاکید اصحاب دعوی تردیدی وجود نداشته و ندارد و در این رابطه چگونگی جابه جایی و انتقال حقوق مکتسبه ناشی از اجاره های مذکور محل تحقیق این دادگاه بوده که اظهارات آقای م.ص. و قرارداد عادی ابرازی منشاء تنظیم قرارداد مذکور، مطالبات وی از شرکت، موافقت مالک با شرکت در راستای انتقال وجوه مبادله شده، خصوصا تاکید آقای ع.ر. به دریافت مبلغ سه میلیون تومان از مستاجر خوانده دعوی علاوه بر ادعای وجه پرداخت شده از ناحیه آقای ص. تنظیم سند صلح حقوق به نحو رسمی و بقای سند مذکور تا حال حاضر و عدم ورود هر گونه خدشه ای بر آن از حیث اعتبار سند رسمی و آثار آن نسبت به اشخاص ثالث مطابق ماده ۱۳۰۵ قانون مدنی و لحاظ ماده ۱۲۹۲ قانون مذکور و تایید این انتقال به موجب لایحه شماره ۹۱۱۰۴۰ مورخ ۱۵/۱/۹۰ آقای ع.ب. نماینده واجد سمت شرکت ک. مطابق معرفی نامه شماره ۱۵۸۱۴۱۴۱۳ مورخ ۲۷/۱۰/۹۰ شرکت مذکور بر خلاف ایراد وکلای محترم خواهان به سمت وی که نامبرده تنها و صرفا اعلام کننده ی وقوع رابطه مذکور بر مبنای اسناد و مدارک موجود در شرکت آن هم پس از بررسی میباشد در عین حال تفویض وکالت از ناحیه موجر به مستاجر و تنظیم سند اجاره از ناحیه مستاجر به وکالت از موجر و اصالتا از ناحیه خویش جملگی حکایت از شمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ به موضوع داشته و دارد خصوصا آنکه اظهارات آقای ع. ر. در تاریخ ۱۳/۹/۹۰ دایر بر میزان اجاره ای که میبایست می پرداخته و با آن چیزی که در سند رسمی درج شده است را دلیل سوء استفاده مستاجر و وکیل اعلام کرده اند ولو به قصد آن که اجاره میبایست ماهی شصت هزار تومان باشد با عرف و میزان اجاره بهای مکان آن هم در جایی که مدعی وجود سرقفلی و حق کسب و پیشه برای مستاجر است تطابق نداشته و ندارد بنابراین اگر صرفا قرارداد اجاره شماره ۹۲۰۹۷ تنظیم می گردید جای بحث حاضر بیشتر وجود داشته اما با توجه به تنظیم سند رسمی دایر بر صلح حقوق مستاجر سابق به لاحق شمول بند ۲ ماده آیین نامه اجرای قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۸ را غیر قابل تردید می نمایند با وصف مراتب فوق دادگاه دعوی خواهان را در قالب تقاضای تخلیه مطابق قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ غیر مدلل و غیرثابت تشخیص و با استناد به مواد ۱۲۵۷ – ۱۲۵۸ – ۱۲۸۴ – ۱۲۸۶ – ۱۳۲۱ – ۱۳۲۴ قانون مدنی و ۱۹۷ – ۱۹۸ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی و شمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ حکم بر بطلان دعوی خواهان صادر و اعلام میدارد. حکم دادگاه حضوری و ظرف مهلت بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظر در مرجع محترم تجدیدنظر استان تهران میباشد.
رئیس شعبه — دادگاه عمومی حقوقی تهران – یزدانی
تجدیدنظر خواهی آقای م.ر. با وکالت آقای ج.ص. به طرفیت آقای م.م. نسبت به دادنامه شماره — – ۲۱/۳/۹۱ صادره از شعبه — دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن حکم به رد تخلیه صادر گردیده انطباقی با جهات مندرج در ماده ۳۴۸ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی ندارد دادنامه صادره منطبق با موازین قانونی صادر گردیده برابر اسناد و مدارک ابرازی تصرفات مستاجر فعلی در راستای تصرفات مستاجر قبلی بوده که با توجه به اینکه رابطه استیجاری از سال ۴۵ قطع نشده بنابراین تنظیم سند رسمی نیز نمی تواند خللی به رابطه ایجاد شده وارد نماید ماده ۱۱ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ صریحا اعلام میدارد: «اماکنی که قبل از تصویب این قانون به اجاره داده شده از شمول این قانون مستثنی و حسب مورد مشمول مقررات حاکم بر آن خواهند بود.»; بنابراین قانون حاکم بر رابطه استیجاری فی مابین قانون موجر و مستاجر سال ۵۶ بوده و صرف پایان مدت اجاره موجب زوال حق استفاده مستاجر از مورد اجاره نمیباشد دادگاه مستندا به ماده ۳۵۸ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی دادنامه موصوف را تایید و ابرام مینماید. رای صادره قطعی است.
رئیس شعبه — دادگاه تجدیدنظر استان تهران – مستشار دادگاه
حضرتی – کیازاد