قانون حاکم بر رابطه استیجاری در صورت انعقاد قرارداد جدید

تاریخ دادنامه قطعی: ۱۳۹۴/۰۶/۰۴
شماره دادنامه قطعی: —
پیام: در صورتی که بر اساس رای قطعی، رابطه استیجاریِ تحتِ حاکمیتِ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ منتج به صدور حکم تخلیه شده و این حکم اجرا شود و موجر مجددا مبادرت به قرارداد جدید با مستاجر نماید با توجه به اینکه دلیلی بر استمرار رابطه استیجاری براساس قانون ۱۳۵۶ متصور نیست، رابطه حقوقی طرفین مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ میباشد.
در خصوص دعوی سازمان ص. و ابسته به و زارت…….به طرفیت اقای ح. ر. ا ن فرزند ع. با و کالت اقای م. ا. و خانم م.ر. به خواسته، الزا م خوانده به ۱ – تخلیه و تحو یل ملک مورد اجاره ۲ – پرداخت اجور معوقه به میزان ۰۰۰ ر ۲۰۰ ر ۱۹ ریال و ۳ – پرداخت هزینه اب و برق مصرفی به میزان ۱۳۵ ر ۰۰۶ ر ۱۲ ریال به انضمام هزینه دادرسی و حق الو کاله نمایند ه حقوقی. مختصرادعای خواهان چنین است: سازمان ص.که سا زمانی دو لتی ووابسته به وزارت……. میباشد منافع یک باب مغازه به مسا حت ۲۲ متر جهت شغل پنچرگیری و خد مات اتو مبیل را از تا ریخ ۱۳۸۷/۰۴/۰۱ به مد ت یک سال در اختیار خوانده قرارداد (به عنوان مستاجر) و با تو جه به انقضای مد ت اجاره، خوانده هیچ گو نه اقدامی در خصوص تخلیه محل انجام نداده لذ ا به استناد ماده ۳ قا نون رو ابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶/۰۵/۲۶ مصوب مجلس شورای اسلامی رسید گی و صدور حکم به شرح ستون خواسته مورد تقاضاست. مختصر دفا ع و کلا ی خوانده چنین ا ست: قراردا داجاره مستنددعوی خواهان، مسبو ق به قرارداد تجاری مور خ ۱۳۶۶/۰۶/۱۶ میباشد و حسب مقررات حاکم و رای وحدت رویه دیوان عالی کشور در چنین مواردی رابطه استیجاری مشمول قانون رو ابط موجرو مستاجر سال ۱۳۵۶ و عناو ین مذ کور در آن
قانون برای تخلیه میباشد و به همین علت در تار یخ ۱۳۹۰/۰۴/۰۶ د ستور تخلیه ای براساس رابطه استیجاری موضو ع قا نون رو ابط مو جرو مستاجر سال ۱۳۷۶ صادر گردید ه است. که طی صورت جلسه مور خ ۱۳۹۰/۰۵/۰۲ موضوع رابطه استیجاری را مشمو ل قا نون مالک و مستاجر سال ۱۳۵۶ تشخیص و از دستور تخلیه قبلی عدو ل گردید و بنابراین رابطه استیجاری موکل (خوانده) مشمو ل مقررات قانون موجرو مستاجرسال ۱۳۵۶ میباشد و با انقضای مد ت قابل تخلیه نخواهد بود. نماینده حقوقی خواهان در دفاع چنین اشاره داشت: قرارداداشاره شده توسط و کلای خوانده که دال برحاکمیت قا نون سال ۱۳۵۶ میباشد قبلا مورد استناد قرار گر فته و براساس همین رابطه استیجاری در تاریخ ۱۳۷۳/۰۹/۱۰ دادنامه ای از شعبه — داد گاه حقوقی دو تهران مبنی بر تخلیه عین مستاجره به لحاظ عدم پرداخت اجور معوقه صادرمی گردد که به دلیل غیابی بو دن این دادنامه در تار یخ ۱۳۷۶/۰۵/۲۸ مورد واخواهی و رسیدگی قرار میگیرد که دادنامه بد وی مورد تایید قرار میگیرد و پس از تجدید نظر خواهی از دادنامه اخیر توسط دادگاه تجدید نظراستان تهران تایید میگردد. و در تار یخ ۱۳۸۱/۰۳/۰۶ توسط دادورزان مجتمع قضایی شهید بهشتی تخلیه عین مستاجره صورت میگیرد و کلید مغازه به نمایند ه حقوقی سا زمان ص. تحو یل و ملک در اختیار سا زمان (خواهان) قرا رگرفت ودر خصوص دادنامه صادره در تار یخ ۱۳۹۰/۰۶/۰۴ (شعبه — دادگاه عمومی حقوقی تهران) و متعاقب آن صورت جلسه تاریخ ۱۳۹۰/۰۵/۰۲ به استحضار می رساند که دادنامه و صورت جلسه فوق اشاره ( ۱۳۸۱/۰۳/۰۶ ) که موید پایان رابطه استیجاری فی مابین باشد به قاضی محترم رسید گی کنند ه ارائه نمی شود و بد و ن دعوت از خواهان (سازمان ص) از د ستور تخلیه صادره عدول می نمایند که طی لا یحه ای مراتب به ر یاست محترم شعبه — دادگاه عمومی حقوقی تهران اعلام میشود که متاسفانه پرونده به بایگانی را کد ارسال شد و پیگیری نگردید. قرارداد طبق قانون سال ۱۳۷۶ به لحاظ عجز و ناتوانی ایشان (خوانده) در خصوص کسب و کار مجددا با صدور مجوز از معاونت حقوقی تنظیم میگردد و رابطه استیجاری قبلی منقطع شده و قانون سال ۱۳۷۶ حاکم است. و دادنامه در خصوص تخلیه براساس قراردادی که (و کیل خوانده مدعی است) فاقد امضا ء است صادر گردید ه است باید عرض شود. که ا ین مطلب مورد قبو ل نمیباشد چرا که دادنامه صادره از شعبه — دادگاه حقوقی دو تهران در مراحل مختلف مورد اعتراض و اقع شده و اگر بنابرعدم اعتبار اجاره نامه میبود احکام بدین صورت مورد تایید قرار نمی گرفت و همچنین تایید دادنامه و صورت جلسه اجرای حکم و تخلیه، در قرار دادی که در سال ۱۳۸۲ فی مابین سا زمان و خوانده منعقد گردید (انتهای بند ۱۵ قراردادمزبور) توسط شخص خوانده تایید شد ه است. وکلای خواهان به ادامه رابطه استیجاری ومشمو ل قانون ۱۳۵۶ رابراساس قرارداد (اجاره مو رخ ۱۳۶۶/۰۶/۱۶ اعلام نمود که به پیو ست ارائه نمود واشاره نمود که تاکنون موضو ع هیچ حکمی قرار نگر فته است و احکام استنادی نمایند ه محترم خواهان (ص.) براساس قرارداد اجاره مورخ ۱۳۶۸/۰۸/۰۱ میباشد که حسب اظهارات موکل اساسا چنین قراردادی اصالت نداشته و به امضای مشار الیه نیز نرسیده است و به نظر می رسد رابطه استیجاری کماکان برقرار میباشد آن هم براساس قانون مالک و مستاجر سال ۱۳۵۶ و ار تباط رابطه استیجاری موکل مسبوق به رابطه استیجاری تجاری موضو ع قا نون اخیرالذکر بود ه و آن هم به استناد قرارداد اجاره نامه عادی اصیل مو رخ ۱۳۶۶/۰۶/۱۶ و صورت جلسه مو رخ ۱۳۹۰/۰۵/۰۲ شعبه — دادگاه عمومی حقوقی تهران مبنی برعدول از دستور تخلیه به لحاظ انقضای مدت و تلقی رابطه استیجاری مشمول قا نون سال ۱۳۵۶ موید ادعای موکل میباشد و تقاضای رد دعوی خواهان رادارم ودر خصوص مطالبه اجاره بها حسب اظهار مو کل کلیه اجور پرداخت شد ه و ظرف یک هفته تقدیم خواهد شد دادگاه یس از جری تشریفات قانونی ودعوت اصحاب دعوی و نمایند ه ووکلای انان استماع اظهارات ونیز مطالبه و مطالعه پرو نده استنادی و تهیه گرد ش کار از آن و نظر به جمیع محتو یات اوراق پرو نده او لا: قرارداد اجاره مورد استناد خواهان به شماره….مور خ ۱۳۸۷/۰۴/۰۱ مصون از اعتراض باقی مانده و به اصالت آن خد شه ای وارد نشد ه است ثا نیا: دادنامه شماره — به تار یخ ۱۳۷۳/۰۹/۱۰ در پرونده به کلا سه ۷۳ ر ۱۱۹ اصداری از شعبه — دادگاه حقوقی ۲ تهران در خصوص خواسته سا زمان ص. مبنی برتخلیه یک باب مغازه (موضوع , دعوی) به لحاظ عدم پرداخت اجاره بها را جع به اجاره نامه مو رخ ۱۳۶۸/۰۸/۰۱ صادر شد ه است که حکایت از صدور حکم برتخلیه عین مستاجره به دلیل عدم پرداخت اجاره بهادارد. و حسب دادنامه شماره — به تار یخ ۱۳۷۶/۰۵/۲۸ در پرونده کلا سه ۱۹۱۳ اصداری از شعبه — دادگاه عمومی تهران (که جانشین شعبه — اشعاری گردید) در مقام و اخواهی نسبت به دادنامه شماره — مورخ ۱۳۷۳/۰۹/۱۰ دادنامه مورد واخواهی عینا تا یید و ابرا م گردید. مجددا اقای ح. ر. (خوانده حا ضر) تجدید نظر خواهی نمود و نهایتا طی دادنامه شماره — ر ۱۰۲ اصداری از شعبه — دادگاه تجدید نظراستان تهران خواسته سا زمان ص. مبنی برتخلیه تایید ورد تجدید نظر خواهی صادر شد و ادعای و کلای خواهان در زمان حاضر به ارائه قرارداد سال ۱۳۶۶/۰۶/۱۶ فاقد محمل و جایگاه قانونی است. چرا که اراء صادره برمبنای قرارداد سال ۱۳۶۸ که د و سال بعد برمبنای علی الظا هر تمدید یااستمرار رابطه استیجاری بوده تنظیم شد ه و اینکه فاقد امضا ء یا اصالت باشد نسبت به ما قبل قابلیت تسری نداشته فی الو اقع قرارداد سال ۱۳۶۸ مراضات اخیر حاصله فی مابین بود ه و در زمان و اخواهی و تجدید نظر خواهی با تو جه به گذ شت سال های زیادی قابل ابراز بوده و مورد رسید گی محاکم موصو ف قرار گر فته است و از این نظر مشمول امر قضا و ت شد ه میباشد. ثالثا: حسب قرارداد اجاره مور خ ۱۳۸۲/۰۳/۱۶ در بند ۱۵ که در دفاعیا ت نماینده حقوقی سازمان نیز بدان اشاره شد خوانده که به عنوان مستاجر اقدام قرارداد اجاره جدید نموده به تخلیه و تحویل ملک به مالک (سا زمان ص) اذ عان داشته و در بند موصو ف مکتوب گردیده که با هماهنگی دادورز اجرای احکام مر بوطه تخلیه و تحو یل مالک گردید و به امضای مسجلین ذیل صورت جلسه نیز که خود خواهان و خوانده (ذیل آن را امضا نموده اند.و صورت جلسه ۱۳۸۱/۰۳/۰۶ در خصوص تخلیه ملک مورد تنازع نیز به وضوح حکایت از تخلیه داشته و توسط دادوزان اجرای احکام مد نی مجتمع قضایی شهید بهشتی اجرا و صورت جلسه گردید ه در جلسه دادگاه بدان اعتراض از ناحیه خوانده یا و کلای خوانده به عمل نیا مده است. را بعا: اینکه قبلا طی دستور تخلیه به شماره دادنامه — مور خ ۱۳۹۰/۰۴/۰۶ از ناحیه رئیس شعبه — دادگاه عمومی حقوقی تهران براساس صورت جلسه مور خ ۱۳۹۰/۰۵/۰۲ ازان عدول شده است. ایجاد حق ننموده که دستور تخلیه قابلیت عدول داشته و دادگاه محترم موصوف بااین اعتقاد بدین نحو اقدام نموده است هر چند که مستندات سازمان خواهان بنا به ادعای نمایند ه حقوقی دران زمان به دلیل عدم دعوت از خواهان (سازمان ص) ارائه نگردید و تصمیم مور خ ۱۳۹۰/۰۵/۰۲ اتخاذ شد ه است. خامسا: و کیل محترم خواهان به ارائه مستندات پرداخت اجور معو قه موضوع خواسته خواهان اشاره داشته که علیرغم انقضای گذ شت یک هفته اعلامی حسب اظهارات صورت جلسه دادرسی اقدامی دراین خصوص معمول نداشته و د لیل و مدر کی که مثبت این امر باشد به دادگاه ارائه نگردید. النها یه نظر به مراتب معنونه و احراز قطع رابطه استیجاری فی مابین مطابق قا نون ۱۳۵۶ حسب دادنامه های اصداری و تخلیه و تحویل ملک حسب صورت جلسه اجرای احکام مد نی و اینکه با اطلاع ازاین امر مبادرت به قرارداد جدید با خوانده گردید و دلیلی براستمرار رابطه استیجاری براساس رو ابط موجرو مستاجر سال ۱۳۵۶ متصور نبوده و موجود نیست و بااین و صف و تشخیص قا نون حاکم یعنی قانون رو ابط موجرو مستاجر سال ۱۳۷۶ و نظر به اجاره نامه عادی تنظیمی پیو ست رابطه استیجاری فی مابین محرز و شرایط شکلی مقرر در ماده ۲ قا نون رو ابط موجرو مستاجر سال ۱۳۷۶ در تنظیم اجاره نامه موصو ف رعایت شد ه است و با تو جه به انقضای مد ت قرارداد اجاره شرایط قا نونی لا زم ثبت پذ یرش در خواست خواهان فراهم بوده و به استناد مقررات ماده ۳ قا نون مذ کور و ماده ۴ آیین نامه اجرای آن دستور تخلیه محل مورد اجاره را صادرو اعلام میدارد دستور صادره قطعی است: ودر خصوص مطالبه اجور معو قه و هزینه های مصرفی اشاره شده، نظر به مراتب پیش گفته و اینکه و کلای خوانده علیرغم ادعای مطرو حه د لیلی مبنی بریرداخت مطالبا ت موصوف ابراز و ارائه ننموده اند و با تو جه به اشتغال ذمه خوانده و اینکه د لیلی مبنی بر برائت ذمه
ملا حظه نگردید فلذا با تو جه به استصحاب و بقا ء دین و احراز آن به استناد مواد ۱۰ ، ۱۸۳ ، ۱۲۵۷ ، ۲۱۹ ، ۲۲۶ ، ۲۳۰ از قا نون مد نی ومواد ۱۹۸ ، ۵۱۵ ، ۵۱۹ از قا نون آیین دادرسی دادگا های عمومی و انقلاب در امور مد نی مصوب ۱۳۷۹ حکم به الزا م خوانده به پرداخت مبلغ ۰۰۰ ر ۲۰۰ ر ۱۹ ریال بابت اجور معو قه و مبلغ ۱۳۵ ر ۰۰۶ ر ۱۲ ریال بابت هزینه های اب و…(مصرفی) بابت اصل خواسته ونیز به پرداخت هزینه دادرسی طبق تعرفه قا نونی در حق خواهان صادرو اعلام میدارد و امادر خصوص مطالبه حق الو کاله نماینده حقوقی نظر به اینکه نمایند گان حقوقی از اداره متبو ع خوددر حدود و ظایف محو له انجام و ظیفه نموده و مطالبه حق الو کاله بد ین مصداق فاقد و جاهت قا نونی است و به استناد به ماده ۱۹۸ از قا نون اخیرالذ کر حکم به بی حقی صادرو اعلام میدارد رای صادره حضوری است و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدید نظر خواهی در محاکم محترم تجدید نظر استان تهران میباشد.
رئیس شعبه — دادگاه عمومی حقوقی تهران – فلاحتی
در خصوص تجدیدنظر خواهی آقای ح. ر. علیه سازمان ص از دادنامه شماره — مورخ ۱۳۹۳/۰۹/۰۸ شعبه — دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن با احراز رابطه استیجاری میان طرفین مستند به قرارداد عادی اجاره مورخ ۱۳۸۷/۰۴/۰۱ و انقضای مدت اجاره به استناد ماده ۳ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ ضمن صدور تخلیه عین مستاجره تجدیدنظر خواه به پرداخت ۱۹/۲۰۰/۰۰۰ ریال بابت هزینه های آب و برق مصرفی به انضمام خسارات دادرسی در حق تجدیدنظر خوانده محکوم گردیده است با دقت در محتویات پرونده نظر به اینکه تجدیدنظر خواه ایراد و اعتراض موجهی که نقض دادنامه را ایجاب نماید به عمل نیاورده و از حیث رعایت اصول و قواعد دادرسی نیز ایراد و اشکالی به دادنامه موصوف به نظر نمی رسد بنابر این به استنادماده ۳۵۸ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی ضمن رد تجدیدنظر خواهی دادنامه تجدیدنظرخواسته عینا تایید میگردد این رای قطعی است.
شعبه — دادگاه تجدید نظر استان تهران – رئیس و مستشار
سید عباس موسوی – مجتبی نوروزی