طبق ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶، قرارداد اجاره باید با تعیین مدت، در دو نسخه و به امضای دو نفر شاهد معتمد برسد تا مشمول مزایای تخلیه فوری شود. طبق ماده ۳ همین قانون، پس از انقضای مدت اجاره، موجر میتواند درخواست تخلیه را مطرح کند. مراحل قانونی به شرح زیر است:
۱. ثبت دادخواست دستور تخلیه: بر اساس بند ب ماده ۹ قانون شوراهای حل اختلاف، مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست تخلیه اماکن مسکونی، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک میباشد. موجر باید با در دست داشتن قرارداد اجاره به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کند.
۲. تودیع مبلغ ودیعه: طبق ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶، صدور دستور تخلیه منوط به تودیع (واریز) مبلغ قرض الحسنه یا همان پیش پرداخت به صندوق دادگستری است. تا زمانی که این مبلغ واریز نشود یا تکلیف استرداد آن مشخص نگردد، اجرای تخلیه ممکن نیست.
۳. صدور دستور تخلیه: بر اساس ماده ۳ قانون مذکور، پس از احراز مالکیت یا ذینفع بودن موجر و اتمام قرارداد، مرجع قضایی ظرف مدت یک هفته دستور تخلیه را صادر می کند. این دستور برخلاف “حکم تخلیه” نیازی به تعیین وقت دادرسی و صدور اجراییه ندارد.
۴. ابلاغ و اجرا: طبق ماده ۴ آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر، دستور تخلیه به مستاجر ابلاغ میشود. بر اساس ماده ۵ همین آیین نامه، مستاجر مکلف است ظرف مدت ۷۲ ساعت (۳ روز) پس از ابلاغ، نسبت به تخلیه ملک اقدام نماید.
۵. اجرای قهرآمیز: در صورت عدم تخلیه داوطلبانه، طبق ماده ۱۵ آیین نامه اجرایی فوق الذکر، مامورین اجرا یا کلانتری محل با حضور در محل نسبت به تخلیه ملک و تحویل آن به موجر اقدام می کنند.
اگر قرارداد اجاره فاقد امضای دو شاهد باشد یا به صورت رسمی در دفترخانه یا سامانه ثبت نشده باشد، طبق ماده ۱ قانون روابط موجر و مستاجر، دیگر مشمول دستور تخلیه فوری نبوده و موجر باید طبق قانون مدنی و قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی، دادخواست “حکم تخلیه” بدهد که فرآیندی زمان برتر است.