طبق بند الف ماده ۱ آیین نامه اجرایی قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، تسهیلات بانکی برای ساخت مسکن مهر در دو مرحله «دوران مشارکت مدنی» (دوران ساخت) و «دوران فروش اقساطی» (پرداخت اقساط توسط خریدار) تعریف می شود.
سود دوران مشارکت، بهره ای است که بانک بر اساس فرمول های مصوب بانک مرکزی به میزان تسهیلات پرداخت شده به سازنده در طول دوره ساخت مسکن (از زمان دریافت اولین قسط وام تا زمان تکمیل و تحویل واحد) محاسبه می کند.
در پروژه های مسکن مهر، چنانچه ساخت پروژه بیش از مهلت مقرر در قرارداد مشارکت به طول انجامد، سود این دوران افزایش مییابد. پس از تکمیل واحد، این سود متراکم دوران مشارکت با اصل وام جمع شده و کل مبلغ به عنوان بدهی متقاضی تقسیط می شود. در صورتی که تاخیر در ساخت ناشی از قصور سازنده یا بانک باشد، طبق مصوبات هیات وزیران و بخشنامه های بانک مسکن، تحمیل این سود به متقاضی فاقد وجاهت قانونی است و سازنده مسول پرداخت آن خواهد بود.