صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: ۱۴۰۱/۰۷/۱۸
برگزار شده توسط: استان سمنان/ شهر میامی
موضوع
نحوه مطالبه خسارت در فرض مستحق للغیر بودن مال غیرمنقول و پرداخت قسمتی از ثمن معامله توسط خریدار
پرسش
در فرضی که مال غیرمنقول مستحق للغیر درآمده و خریدار صرفاً بخشی از ثمن معامله را پرداخت کرده است نحوه مطالبه خسارت نسبت به تمام مبلغ ثمن مورد معامله باید مورد ارزیابی قرار گیرد یا صرفاً به میزان پرداختی خریدار؟
نظر هیات عالی
در فرض سوال، نظریه اکثریت مورد تایید است؛ با این توضیح که ماده ۳۹۱ قانون مدنی و رای وحدت رویه شماره ۸۱۱ مورخ ۱۴۰۰/۰۴/۰۱ ناظر بر ثمن به نرخ روز است یعنی معیار محاسبه غرامات خریدار، ثمن پرداختی به نرخ روز است تا کاهش قدرت خرید و ارزش پول وی جبران شود، در صورتی که بدون لحاظ مقدار ثمن پرداختی، تمام ثمن مندرج در قرارداد مبنای محاسبه غرامات قرار گیرد؛ شائبه دارا شدن ناروا و من غیر حق مطرح می‌شود.
نظر اکثریت
با توجه به منطوق ماده ۳۹۲ قانون مدنی که قانون‌گذار بیان داشته بایع باید از عهده تمام ثمن که اخذ نموده است نسبت به کل یا بعض برآید؛مبنای خسارت میزان ثمن پرداختی از ناحیه خریدار به فروشنده به تناسب متراژ موضوع مورد معامله مورد محاسبه قرار می‌گیرد. بدین شرح که اگر خریدار به مساحت ۱۰۰۰ مترمربع ملکی را به قیمت ۵۰۰ میلیون تومان مورد معامله قرار داده و صرفاً بخشی از ثمن مثلاً ۲۵۰ میلیون تومان پرداخت نموده باشد، مبنای محاسبه قیمت زمین به متراژ ۵۰۰ مترمربع با لحاظ مبنای بیان شده در رای وحدت رویه شماره ۸۱۱ مورخ ۱۴۰۰/۰۴/۰۱ مورد محاسبه قرار خواهد گرفت.
نظر اقلیت
با استناد به منطوق ماده ۳۹۱ قانون مدنی که قانون‌گذار بیان داشته در صورت جهل مشتری به وجود فساد، بایع باید از عهده غرامات وارده بر مشتری برآید و با استناد به ماده ۳۳۸ قانون مدنی که در مقام تعریف بیع بیان داشته بیع واقع می‌شود با تملیک عین با عوض معلوم؛ لذا آنچه واضح است بیع واقع می‌شود تمام وجه ثمن به تمام عین نه بخشی از وجه ثمن نسبت به بخشی از عین؛ لذا اگرچه بخشی از ثمن را خریدار پرداخت ننموده لیکن این موضوع مانع استیفای ایشان از تمام خسارت وارده نمی‌باشد.