نحوه توقیف مال غیر منقول دارای ارزش چند برابر بدهی محکوم علیه

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: ۱۳۹۹/۰۷/۰۹
برگزار شده توسط: استان یزد/ شهر تفت
موضوع
نحوه توقیف مال غیر منقول دارای ارزش چند برابر بدهی محکوم علیه
پرسش
در مواردی که ارزش مال غیر منقول توقیف شده در اجرای احکام مدنی چندین برابر مبلغ محکوم به باشد، هرچند مطابق ماده ۵۱ قانون اجرای احکام مدنی مقدار مشاعی از آن که معادل محکوم به و هزینه های اجرایی باشد توقیف میگردد اما در خصوص کل مال، مراتب در آگهی مزایده اعلام و به فروش خواهد رفت یا سهمی از مال غیر منقول معادل محکوم به؟ از آنجا که اگر سهمی از مال غیر منقول به فروش رود مسلم است که خریداری در مقایسه با فرضی که کل مال در مزایده قرار بگیرد تمایل به شرکت در مزایده ندارد کما اینکه در صورت خرید سهم مورد نظر نیز مشکل حل نخواهد شد و خریدار مزایده با مالک مابقی ملک شریک شده و جهت تفکیک سهم خود با تشکیل پرونده مجزا با عناوین افراز یا دستور فروش یا خلع ید مواجه میشود. از طرفی اگر صرفا سهم معادل محکوم به و هزینه های اجرایی توقیف شود (ماده ۵۱) و مالک بعد از توقیف سهم معادل محکوم به، مابقی سهم را به شخص دیگری انتقال داده باشد تکلیف و نتیجه جلسه مزایدهای که در خصوص کل مال برگزار میشود، چیست؟
نظر هیات عالی
وفق ماده ۵۱ قانون اجرای احکام مدنی، توقیف مال غیر منقول که بیش از مبلغ محکوم به دارای ارزش ریالی است، صرفاً به میزان مبلغ محکوم به مجاز است و مزایده مال توقیف شده نیز باید به میزان هم مشاعی معادل مبلغ محکوم به باشد؛ بنابراین نظریه اکثریت مطلوب هیات عالی است.
نظر اکثریت
تملک افراد به اموال قابل احترام است و دادگاه فراتر از دین محکوم علیه حق دخل و تصرف در مابقی اموال وی را ندارد و اگر کل مال در مزایده قرار بگیرد موجب میگردد که محکوم علیه قادر به معرفی الباقی مال خود جهت پرداخت مابقی دیون خود در پرونده های احتمالی دیگر نباشد.
وفق ماده ۵۱ قانون اجرای احکام مدنی که در خصوص مال غیر منقول که نسبت به محکوم به، ارزش بیشتری داشته باشد، توقیف سهم مشاعی آن را جایز دانسته است هرچند از نحوه مزایده آن موضوعی را مطرح ننموده اما از آنجا که شناسایی مال، توقیف، مزایده و فروش در طول یکدیگر قرار دارند مسلم است که مزایده نیز میبایست به همان میزان سهم توقیف شده باشد و نه بیشتر.
توقیف و مزایده سهم مشاعی مال غیر منقول معادل محکوم به به نفع محکوم علیه و هم محکوم له است. هنگامی که جزئی از مال در مزایده به فروش میرود محکوم علیه خود خریدار میشود اما اگر کل مال به فروش رود افراد ثالثی نیز تمایل خرید دارند و قادر به خرید کل مال می شوند که این با حقوق محکوم علیه در تضاد است. از طرفی در صورتی که محکوم علیه قصد اطاله داشته باشد و هدفش با معرفی جزئی از مال غیر منقول این باشد که فردی خریدار سهم مشاعی از مال نخواهد شد حداقل محکوم له با خرید جزء مال موفق میشود که در مراحل بعدی با دعوای خلع ید مشاعی، محکوم علیه را از ملک بیرون نماید.
نظر اقلیت
ماده ۱۵۰ قانون اجرای احکام مدنی، این اذن را داده است و مطابق ماده ۱۳۱ قانون مذکور معادل محکوم به، به اسم خریدار منتقل میشود.
کل مال باید در مزایده قرار بگیرد؛ به عبارتی مطابق ماده ۵۱ قانون اجرای احکام مدنی که با هدف صرفاً توقیف سهم مشاعی از مال غیر منقول را اعلام نموده و اما در مورد مزایده کل یا سهم مشاع، موضوع را مسکوت گذاشته است؛ اجرای احکام میبایست صرفاً معادل محکوم به، سهم مشاعی را توقیف نماید و احتیاطاً به ثبت اسناد و املاک اعلام نماید، هرگونه نقل و انتقال در خصوص الباقی سهمها میبایست با کسب تکلیف از این اجرا صورت بگیرد. (تا در فاصله توقیف الی مزایده مابقی پلاک به دیگری منتقل نشود.) اما مزایده نسبت به کل مال صورت بگیرد:
– فروش کل مال باعث میشود خریداران بیشتری شرکت نمایند و محکوم له به آسانی محکوم به را دریافت نماید.
– با این روش حقی از محکوم علیه ضایع نمی شود زیرا مابقی ارزش سهم فراتر از محکوم به، به وی پرداخت میشود.
– این روش از معرفی مابقی پلاک در محکومیت های متعدد محکوم علیه جلوگیری می کند و بالتبع بسیاری از اطاله دادرسیها در مرحله اجرا به حداقل می رسد.
– این روش از طرح دعاوی بعدی شامل افراز، دستور فروش، خلع ید در مرحله ای که خریدار مزایده نسبت به سهمی از مالی با مالک مال شریک میشود، جلوگیری می کند.