صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: ۱۳۸۶/۰۲/۰۷
برگزار شده توسط: استان قم/ شهر قم
موضوع
قرار داشتن تمام یا قسمتی از ملک خریداری شده در طرح تعریض خیابان در هنگام وقوع عقد بیع
پرسش
هرگاه بعد از وقوع بیع معلوم شود که در زمان وقوع عقد، تمام یا قسمتی از ملک در طرح تعریض خیابان قرار داشته، آیا مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت.
نظر هیئت عالی
از سوال مطروحه مستفاد است که ملکی مورد معامله واقع شده لیکن بعد از وقوع عقد بیع معلوم شده تمام یا قسمتی از ملک در طرح تعریض خیابان قرار دارد. این معامله از جهات مختلف قابل بررسی است. بر حسب مقررات ماده ۳۴۲ قانون مدنی مقدار و جنس و وصف مبیع باید معلوم باشد و تعیین مقدار آن به وزن و کیل یا عدد یا زرع در مساحت تابع عرف محل است. بنابراین، به حکم ماده ۳۵۵ قانون مرقوم در صورتیکه زمینی با توجه به مساحت آن خریداری شده باشد و بعداً مساحت ملک کمتر باشد مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت لیکن اگر زمین با حدود معین بدون توجه به متراژ آن مورد معامله واقع شود با تحقق عقد بیع معامله بین متعاملین و قائممقام آنها لازمالاتباع است.
بنابراین، قرار گرفتن تمام یا قسمتی از ملک در طرح تعریض خیابان موردی برای فسخ معامله نیست خصوصاً اینکه بهای ملک مطابق نظر کارشناس به خریدار پرداخت میشود.
در صورتیکه ملک به شرط داشتن مساحت معین فروخته شود و بعداً به هر صورت کمتر از متراژ مورد معامله باشد به حکم ماده ۳۵۵ قانون مدنی مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت و در نهایت اگر مالک با اطلاع از اینکه تمام یا قسمتی از ملک در طرح تعریض خیابان واقع شده، آن را از مشتری پنهان کند مرتکب تدلیس گردیده و به همین جهت مشتری حق فسخ دارد.
نظر اکثریت
با توجه به مواد ۲۱۹ و ۲۲۳ قانون مدنی، عقودی که طبق قانون واقع شده محمول به صحت است و بین متعاملین و قائممقام آنها لازمالاتباع است مگر اینکه به علت قانونی فسخ شود. انواع خیارات در ماده ۳۹۶ قانون مذکور احصا شدهاند. در مورد سوال که مانعی برای تسلیم ملک به مشتری و نقل و انتقال قانونی آن وجود ندارد وجود طرح مصوب برای توسعه معبر و یا شارع و قرار گرفتن تمام یا قسمتی از ملک مورد معامله در طرح تا زمانی که از طرف شهرداری مورد تملک قرار نگرفته مانعی برای تصرف و استیفا منفعت مشتری از ملک مورد معامله به شمار نمیآید و هیچ یک از خیارات در موضوع مورد سوال مصداق ندارد مگر اینکه قیمت ملک در طرح با فرض عدم قرار گرفتن آن در طرح متفاوت باشد؛ در اینصورت مشتری میتواند ادعای غبن نماید.
نظر اقلیت
در عقد بیع، بایع باید مبیع را به نحوی به تصرف مشتری دهد که متمکن از انحای تصرفات و انتفاعات باشد. قرار گرفتن ملک در طرح برای مشتری در تجدید بنای ساختمان ایجاد محدودیت میکند و در واقع نسبت به قسمتی که در طرح واقع شده بایع نتوانسته است عرفاً مبیع را تسلیم مشتری نماید و چون بیع نسبت به قسمت واقع در طرح باطل است طبق ماده ۴۴۱ قانون مدنی مشتری خیار تبعض صفقه دارد. همچنین به لحاظ اینکه بر حسب عرف و عادت مورد معامله معیوب درآمده است و ماده ۴۲۶ قانون مذکور تشخیص آن را بر حسب ازمنه و امکنه مختلف قرار داده، مشتری میتواند معامله را نسبت به کل ملک به استناد خیار عیب به هم بزند.