شرط تعدیل یا افزایش اجاره بها با موضوع قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: ۱۳۹۷/۰۱/۲۰
برگزار شده توسط: استان آذربایجان شرقی/ شهر مرند
موضوع
شرط تعدیل یا افزایش اجاره بها با موضوع قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶
پرسش
موجر و مستاجر در زمان انعقاد عقد اجاره مال غیر منقول شرط عدم تعدیل و افزایش اجاره بها را مقرر مینمایند. بعد از سپری شدن سه سال، موجر دعوای افزایش اجاره بها را مطرح می کند. مستاجر به شرط مذکور استناد کرده، درخواست رد دعوا را مینماید و موجر هم ادعای مخالف ماده ۳۰ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶بودن شرط مقرر را دارد. اکنون ادعای کدامیک منطبق با قوانین و مقررات حاکم بر رابطه حقوقی است؟
نظر هیئت عالی
با توجه به اینکه مقررات (شرایط و تشریفات و قواعد) مندرج در قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ به ویژه مفاد ماده ۳۰ قانون مذکور از قواعد آمره میباشد، هرگونه توافق یا درج شرط خلاف آن در قرارداد اجاره از جمله شرط عدم تعدیل و افزایش اجاره بها لغو و بلااثر است و موجر بدون نیاز به طرح دعوی ابطال شرط مذکور میتواند درخواست تعدیل و افزایش اجاره بها تقدیم و حقوق مالی خود را استیفاء نماید.
نظر اکثریت
نظر به اینکه اجاره بها از جمله حقوق مالی میباشد، لذا فرد میتواند حتی از مطالبه و افزایش آن در مدت اجاره، خودداری کند و این امر، منافاتی با آمره بودن قانون موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ ندارد، چرا که لحاظ چنین شرطی ضمن عقد، خللی به شرایط اساسی صحت عقد اجاره وارد نمیسازد. پس با لحاظ اینکه عقد اجاره از زمره عقود لازم بوده و در سایه اصل حاکمیت متعاقدین، به وجود می آید و طرفین می توانند بر اساس ماده ۱۰ قانون مدنی ضمن آن شروطی که مخالف صریح قانون نباشد مقرر نمایند، پس چشم پوشی موجر از تعدیل و افزایش اجاره بها در طول عقد اجاره، هیچ منافاتی با آمره بودن قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ ندارد، همچنان که در ماده ۴ قانون مرقوم از کلمه «میتواند» استفاده شده که این موید اختیاری بودن آن امر بوده و اینکه ماده ۷ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ به صراحت این امر تجویز گردیده است و موید صحیح بودن شرط مذکور ضمن عقد اجاره میباشد. فلذا شرط مذکور از مشمول ماده ۳۰ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ خروج موضوعی داشته، می توان مواد مندرج در ماده ۱۹ همان قانون را مشمول ماده ۳۰ قانون مبحوثعنه محسوب نمود.
نظر اقلیت
شرط مذکور مشمول ماده ۳۰ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶بوده، چون قانون موصوف از زمره قوانین آمره بوده و هرگونه شرطی برخلاف قانون مذکور، باطل و بلااثر میباشد. ولی باطل بودن شرط، مبطل عقد نمیباشد. لذا اگر فردی از طرفین عقد اجاره، مدعی مخالف بودن شرط مذکور با ماده ۳۰ قانون فوق الذکر را نماید باید بدواً در دادگاه صالح دعوای صدور حکم بر بلااثر و باطل بودن طرح نمایند. بعد از صدور حکم مقتضی، سپس اقدام به طرح دعوای تعدیل و افزایش اجاره بها کند و موید این امر، نظریه مشورتی شماره ۱۱۶۵/۷مورخه ۱۳۸۱/۲/۱۸اداره کل حقوقی قوه قضاییه میباشد.