دعوای تخلیه ملک مشاع در رابطه استیجاری به طرفیت مستاجر اصلی و مستاجر بعدی به لحاظ تعدی و تفریط

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: ۱۳۹۱/۰۶/۱۰
برگزار شده توسط: استان گلستان/ شهر گرگان
موضوع
دعوای تخلیه ملک مشاع در رابطه استیجاری به طرفیت مستاجر اصلی و مستاجر بعدی به لحاظ تعدی و تفریط
پرسش
مغازه ای بین سه شریک در ملک و سرقفلی مشترک است. احدی از شرکا نسبت به سهم بقیه قرارداد اجاره با حق تجویز انتقال منافع به غیر منعقد و سهام سرقفلی آنها را ابتیاع می کند. شریک مزبور (مستاجر) مجدداً طی قراردادی ششدانگ سرقفلی را منتقل و قبل از انتقال در ملک مزبور تعدی و تفریط می کند. با توجه به مراتب فوق:۱- سایر شرکا به استناد تعدی و تفریط آیا می توانند دادخواست تخلیه مطرح کنند؟ در اینصورت به طرفیت چه کسی باید طرح شود (با توجه به انتقال سرقفلی ملک)؟۲- حقوق مستاجر جدید چگونه محفوظ میماند؟۳- با توجه به اینکه مستاجر قبل (شریک) در قسمتی از ملک و سرقفلی مالک است آیا با فرض پذیرش دادخواست تخلیه، کل ملک باید تخلیه شود یا تنها نسبت به سهام شرکا (دو شریک دیگر)؟۴- آیا مورد از موارد خیار تبعض صفقه برای مستاجر جدید محسوب میشود؟۵- در صورت حکم تخلیه با عنایت به اینکه مستاجر سابق (شریک) نسبت به قسمتی از ملک و سرقفلی مالک است مستاجر جدید شریک محسوب میشود؟
نظر هیئت عالی
۱- طرح دعوای تخلیه به لحاظ تعدی و تفریط به طرفیت مستاجر اصلی و مستاجر بعدی بلااشکال بوده و مقتضی است. ۲- با توجه به آثار نسبی قراردادها، مستاجر جدید در صورتی که خود را متضرر بداند به طرفیت ید قبلی خود میتواند اقامه دعوا کند. ۳- راجع به تخلیه ملک مشاع در رابطه استیجاری اختلاف نظر وجود دارد. بعضی از حقوقدانان ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی را ناظر به خلع ید علیه متصرف ملک مشاع میدانند و در مورد مستاجر اعمال نمیکنند. در حالی که در مانحنفیه کل ملک در ید استیجاری مستاجر اصلی بوده و با وقوع تخلف در قرارداد اجاره به نظر می رسد با استفاده از وحدت ملاک ماده ۴۳ قانون مذکور، حکم قابل اجرا باشد. ۴- تخلف، ناظر به کل مورد اجاره است و تجزیه و تبعیض در آن موردی ندارد. به این ترتیب موجبی برای اعمال خیار تبعض صفقه وجود ندارد. ۵- با وجود فسخ اجاره و تخلیه نیز موجبی برای شراکت مستاجر جدید وجود ندارد.
نظر اکثریت
۱- سایر شرکا حق طرح دعوی به لحاظ تعدی و تفریط خواهند داشت و بالتبع دعوی را باید به طرفیت هر دو مستاجر مطرح کنند تا امکان بعدی اجرای حکم تخلیه وجود داشته باشد. نظریه مشورتی شماره ۵۹۳۴/۷ – ۱۳۷۹/۱۰/۱۰ اداره حقوقی این استدلال را تقویت می-کند.
۲- مستاجر دوم راجع به حقوق خود میتواند به مستاجر اول با طرح دعوی مراجعه کند.
۳- تخلیه به صورت مشاعی و بر اساس تشریفات ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی صورت میپذیرد.
۴- از موارد خیار تبعض صفقه نیست.
۵- علیالقاعده امکان قانونی این امر که سه نفر در ملک واحد شریک ملک و شریک سرقفلی باشند وجود ندارد، چه اینکه برای سه نفر موضوع سوال، اسباب مالکیت مشاعی ایجاد شده است و دیگر نامبردگان مالک ملک محسوب می شوند و نباید آنان را شریک مشاعی سرقفلی تلقی کنیم. ولی این امکان وجود دارد که دو نفراز آنها همین ملک را به اجاره و تعیین سرقفلی به شریک سوم واگذار کنند که با در نظر گرفتن فرض سوال که تعدی و تفریط است، تخلیه صورت میپذیرد و شراکتی برای مستاجر دوم باقی نمی ماند و همانگونه که در بند دوم پاسخ توضیح داده شد، چون قرارداد اجاره فیمابین دو شریک با شریک سوم فسخ شده است، قائممقامی مستاجر موضوع قرارداد بعدی منتفی بوده و برای مستاجر دوم صرفاً حق رجوع به مستاجر اول باقی میماند.
نظر اقلیت
۱- تقدیم دادخواست صرفاً به طرفیت مستاجر اول قابل قبول است و حکمی که در این مورد صادر میشود با وصف اینکه ملک در تصرف مستاجر دیگر باشد قابلیت اجرایی دارد. نکته ظریف تفاوت دعوی خلع ید و تخلیه همین مورد است. از سویی دیگر آنجایی که باید به طرفیت مستاجر دوم نیز همزمان با مستاجر اول طرح دعوی کرد و رای وحدت رویه دیوان عالی کشور بر آن تأکید داشته است، مربوط به فرض موضوع سوال نیست؛ بلکه در ارتباط با تخلیه به لحاظ انتقال به غیر است و علت آن این است که معلوم شود حق کسب و پیشه به چه کسی پرداخت شود.
۴- با در نظر گرفتن ماده ۴۵۶ قانون مدنی که تمام انواع خیارات در جمیع معاملات لازمه ممکن است موجود باشد؛ مگر خیار مجلس حیوان و تأخیر ثمن که مخصوص بیع است و ملاک ماده ۴۴۱ قانون مدنی، چنانچه مستاجر دوم مطلع به تعدی و تفریط انجام شده توسط مستاجر اول نسبت به ملک نباشد میتواند به لحاظ اینکه قرارداد اجاره نسبت به چهاردانگ بی اثر است و منفعت مشاعی به ضرر اوست از خیار تبعض صفقه برای فسخ اجاره با مستاجر اول استفاده کند.