دعوای الزام به تنظیم سند رسمی خریدار با طرفیت کلیه ایادی قبلی و مالک ثبتی

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: ۱۳۹۲/۰۵/۰۶
برگزار شده توسط: استان گلستان/ شهر گرگان
موضوع
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی خریدار با طرفیت کلیه ایادی قبلی و مالک ثبتی
پرسش
آقای (الف) مالک یک قطعه زمین مزروعی به مساحت ۲۰۰۰۰ مترمربع بوده و دفترچه کشاورزی داشته است. در واقع او زارع صاحب نسق میباشد و سابقه ثبتی ملک نیز موجود است. او ملک خویش را به صورت غیررسمی تفکیک می کند. در اثر تفکیک ملک او به ۱۰ تکه تبدیل شده و قطعه شماره یک پس از چهار بار معامله به آقای (ب) می رسد و آقای (ب) نیز آن را به آقای (ج) واگذار میکند. آقای (ج) به طرفیت آقای (ب) دعوی اثبات مالکیت مطرح مینماید. ضمن اینکه ملک در تصرف اوست. ۱- آیا دعوی او قابلیت استماع دارد؟
۲- آقای (ج) به طرفیت آقای (ب) دعوی احراز وقوع بیع مطرح مینماید آیا این دعوی قابلیت استماع دارد؟
۳- آقای (ج) به طرفیت آقای (ب) دعوی تنفیذ مبایعه نامه مطرح مینماید آیا این دعوی قابلیت استماع دارد؟
نظر هیئت عالی
نشست قضایی (۱) مدنی: در مورد املاک و اراضی که دارای سابقه ثبتی، و ثبت در دفتر املاک است، طرح دعوای اثبات مالکیت موردی ندارد و متعهد له و ذینفع می توانند الزام به وفای به عهد و تنظیم سند رسمی انتقال را تقاضا نمایند. در قضیه مطروحه خریدار میتواند با طرفیت کلیه ایادی قبلی و مالک ثبتی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح نماید و نیز در صورتی که خریداری زمین به نحو مشاع ولیکن تصرفات به نحو مفروز باشد بر مبنای مقررات اصلاحی قانون ثبت و با رعایت شرایط آن میتواند از هیأتهای قانونی تقاضای صدور سند نماید. بنابراین، نظریه اکثریت صائب تشخیص و تأیید میشود.
نظر اتفاقی
اقلیت ضعیفی راجع به این سوال بر این باور بود که براساس قوانین موجود قراردادها یا صحیح هستند و یا باطل؛ قرارداد های صحیح ممکن است در دو شق نافذ یا غیرنافذ جای بگیرند و از جمله قراردادها یا اعمال حقوقی غیرنافذ می توان به قرارداد فضولی و وصیت مازاد به ثلث نام برد. علیالقاعده قرارداد موضوع سوال در عداد قرارداد های غیرنافذ قرار نمی گیرد که راجع به نفوذ یا رد آن بحث نماییم. بنابراین، این خواسته نیز قابلیت پذیرش ندارد.
۳- اکثریت نظر داده اند دعوی تنفیذ قرارداد یا دعوی اثبات یا احراز قرارداد که راجع به آن شرحی که در بند دوم پاسخ آن مذکور افتاد تفاوتی ندارد و رویه قضایی نیز براساس همین استدلال تاکنون عمل نموده است.
۲- قانونگذار پس از وضع مواد ۴۶ و ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت به تکرار در قوانین و مقررات بعدی تلویحاً قرارداد های عادی را به نوعی پذیرفته است ازجمله آن ماده ۱۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک، تبصره ذیل ماده ۷ قانون زمین شهری و… از سویی به دستور مواد ۱۰، بند ب از ماده ۱۴۰ و ماده ۲۱۹ و بعد قانون مدنی قرارداد های حقوقی بین اشخاص محترم شناخته شده است و اگرچه به شرح اظهارنظر بند اول اثبات مالکیت قابلیت استماع ندارد، لکن اثبات وقوع عقد بیع، احراز تاریخ انشای عقد مزبور همانگونه که رویه قضایی آن را پذیرفت قابلیت استماع دارد. اگر چه این قرارداد با صدور حکم صرفاً بین طرفین معتبر بوده و در مورد ثالث بی اثر میباشد.
۱- با توجه به اینکه ملک موضوع سوال واجد سابقه ثبتی و دارای سند رسمی اصلاحات ارضی است، با توجه به اینکه شهرستان گرگان در عداد شهرهایی است که نقل و انتقالات در مورد اموال منقول میبایست به ثبت برسد به بیان شیواتر چنانچه قراردادها راجع به عین املاک به ثبت نرسد به دستور مواد ۴۶ و ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک، قرارداد عادی قابلیت پذیرش به عنوان دلیل مالکیت ندارد و توجهاً به اینکه ایادی قبل به عنوان خوانده طرف دعوی قرار نگرفتهاند به تاسی از نظرات شماره ۵۳۱۷/۷ – ۱۳۶۰/۱۲/۵ و شماره ۳۶۷۵/۷ – ۱۳۶۲/۸/۱۱ اداره حقوقی قوه قضاییه و ملاک رای وحدت رویه دیوان عالی کشور به شماره ۵۶۹ – ۱۳۷۰/۱۰/۱۰ دعوی اثبات مالکیت قابلیت استماع ندارد.