تأثیر حق فسخ فروشنده قرار داد اولیه بر قرار دادهای ثانویه

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: ۱۳۹۵/۰۷/۱۱
برگزار شده توسط: استان البرز/ شهر کرج
موضوع
تأثیر حق فسخ فروشنده قرار داد اولیه بر قرار دادهای ثانویه
پرسش
اعمال حق فسخ توسط فروشنده قرارداد اولیه برقرار داد های منعقده توسط خریدار (قرارداد ثانویه و…) چه تاثیری دارد ؟
نظر هیئت عالی
با توجه به مواد ۴۵۴، ۴۵۵، ۴۶۰، ۵۰۰ و ۳۶۳ قانون مدنی و مواد ۳۳ و ۳۹ قانون ثبت، اعمال حق فسخ ناشی از خیار شرط، بیع شرط و معامله با حق استرداد با سایر خیارات و شروط متفاوت است؛ زیرا در سه مورد مذکور مالکیت خریدار متزلزل است و در موارد مذکور قانونگذار ضمانت اجرای بیاعتباری و باطل بودن قرارداد های مخالف حقوق فروشنده اولیه را پیش بینی کرده است؛ لیکن در سایر موارد، فسخ موجب بطلان قرارداد ثانویه نمیباشد و با فسخ معامله اول، بدل باید داده شود؛ بنابراین نظریه اتفاقی با توضیح مذکور مورد تأیید است.
نظر اتفاقی
با توجه به اصل نسبی بودن قرارداد و اصل صحت معاملات اصولا قرارداد های ثانویه و… صحیح تلقی می شوند و اعمال فسخ توسط فروشنده قرارداد اولیه تاثیری نسبت به قرارداد های بعدی نخواهد داشت لیکن در توضیح این موضوع میبایست مابین خیارات قانونی و خیارات ناشی از قرارداد،خیار شرط و بیع شرط، قایل به تفکیک شد؛ بدین شرح که حسب ماده ۳۶۳ قانون مدنی علی الاصول وجود حق خیار مانع انتقال ملک تلقی نمی گردد، مگر اینکه خیارات مربوط به بیع شرط یا خیار شرط باشند (مواد ۴۶۰، ۴۵۴، ۴۵۵ از قانون مدنی) نتیجه اینکه اعمال خیار فسخ توسط فروشنده اولیه تاثیری نسبت به قرارداد های ثانویه ندارد مگر اینکه خیار فسخ فروشنده اولیه از نوع خیار شرط یا بیع شرط باشد زیرا در چنین قراردادهایی نوعی مالکیت متزلزل برای خریدار پدید می آید و نامبرده در نقل و انتقالات بعدی میبایست ملاحظه حق فسخ فروشنده را نماید.