انتقال ملک به ثالث مسقط حق مستاجر نیست

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: ۱۳۸۳/۰۶/۰۲
برگزار شده توسط: استان آذربایجان شرقی/ شهر تبریز
موضوع
انتقال ملک به ثالث مسقط حق مستاجر نیست
پرسش
دستور تخلیه یک محل استیجاری مطابق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ صادر شده است و به محض تخلیه عین مستاجره، مالک (موجر) آن محل را به شخص ثالث منتقل کرده است. حال مستاجر اقامه دعوا کرده و اثبات می کند که ملک استیجاری، سالها قبل از تصویب قانون سال ۱۳۷۶ در تصرف او بوده و مشمول قانون مذکور نیست و به این جهت نقض دستور تخلیه را درخواست کرده است در این وضعیت تکلیف دادگاه چیست. آیا با وجود واگذاری محل اجاره به شخص ثالث می توان وضع را به حالت اولیه اعاده کرد؟
نظر هیئت عالی
صرف نظر از اینکه دستور تخلیه محل استیجاری که بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ صادر میشود، ماهیتاً حکم نیست، زیرا در این قضیه دادگاه وارد رسیدگی نشده و حکم صادر نمی کند بلکه قانونگذار تخلیه عین مستاجره را موکول به صدور دستور «مقام قضایی» از جمله رئیس حوزه قضایی دانسته است نه دادگاه و به نظر می رسد دستور تخلیه، ماهیتی قضایی – اجرایی دارد. اصولاً مطابق ماده ۱۱ قانون مرقوم اماکنی که قبل از تصویب این قانون به اجاره داده شده، از شمول حکم آن مستثنی است و در فرض سوال بنابه مستفاد از عمومات قانونی و ماده ۵ همان قانون و به دلالت مواد ۱۶ و ۱۷ آیین نامه اجرایی آن مصوب سال ۱۳۷۸ و اصلاحات بعدی آن، چنانچه مستاجر مدعی حقی باشد، میتواند به دادگاه ذیصلاح مراجعه و بر اساس مقررات مواد اخیرالذکر، اقامه دعوا و درخواست اعاده وضع به حال سابق یا مطالبه خسارات وارده به خود را بنماید و انتقال ملک به شخص ثالث مسقط حق مستاجر نیست.
نظر اکثریت
نظر به اینکه دستور تخلیه محل استیجاری مطابق قانون سال ۱۳۷۶ ماهیت حکم قضایی را ندارد و صرفاً یک دستور است و با عنایت به اینکه مطابق اصول آیین دادرسی مدنی، دستور صادره از طرف دادگاه، توسط همان دادگاه قابل عدول است و با توجه به اینکه ماده پنج قانون سال ۱۳۷۶ نیز حق شکایت از دستور تخلیه را به مستاجر و در نتیجه حق عدول از دستور تخلیه را به دادگاه داده است و نظر به اینکه با ذکر مبانی استدلال دستور دادگاه برخلاف احکام و برخی قرارها، مشمول قاعده فراغ دادرس نبوده و از اعتبار امر مختوم نیز برخوردار نیست. بنابراین، دستور تخلیه در صورت اقتضا از طرف دادگاه صادرکننده آن قابل عدول میباشد که در اینصورت تخلیه انجام شده و انتقال عین مستاجره به شخص ثالث فاقد اعتبار بوده و مطابق ماده ۳۹ قانون اجرای احکام مدنی و ماده ۴۴ همان قانون عملیات اجرایی نیز به حالت قبل از تخلیه اعاده میشود.
نظر اقلیت
گروه اول: نظر به اینکه تصمیمات صادره از طرف دادگاه اصولاً قطعی است و نظر به اینکه عدم قطعیت دستور تخلیه نیز در هیچ مقررهای قید نشده و با توجه به اینکه ماهیت دستور تخلیه نیز نه اداری بلکه قضایی و در واقع نوعی شبه حکم است و با عنایت به اینکه عین مستاجره نیز به شخص ثالث منتقل و حق شخص ثالث قرار گرفته است فلذا دستور موصوف قطعی بوده و قابل عدول نیست.
گروه دوم: هرچند ماهیت دستور تخلیه، یک دستور قضایی – اداری و قابل عدول نیز هست لیکن دادگاه در صورتی از آن عدول می کند که مستاجر با تقدیم دادخواست به طرفیت موجر و مستاجر جدید درخواست نقض دستور تخلیه و اعاده عملیات اجرایی به سابق را درخواست کرده باشد و دادگاه نیز باید با رسیدگی ماهیتی به قضیه حکم ماهیتی مبنی بر نقض دستور تخلیه سابق و اعاده عملیات تخلیه انجام شده به حالت قبل از آن را صادر کند.