انتقال سهم مورد اجاره یکی از مستأجران به شریکش

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: ۱۳۸۷/۰۲/۰۲
برگزار شده توسط: استان آذربایجان شرقی/ شهر تبریز
موضوع
انتقال سهم مورد اجاره یکی از مستأجران به شریکش
پرسش
یکی از دو مستاجر یک ملک تجاری بدون اذن مالک، سهم خود را به مستاجر (شریک) دیگر همان ملک منتقل کرده است. آیا تخلف انتقال به غیر در این شرایط محقق است؟
نظر هیئت عالی
قطع نظر از اینکه قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ در جهت حمایت حقوق مستأجرین است، اصولاً در سوال مطروحه مالک (موجر) مورد اجاره را به دو نفر واگذار کرده است و مالکیت مستأجران بر منافع ملک (محل کسب) مشاعی بوده و هر کدام در ذرات منافع مالکیت دارند و با انتقال مورد اجاره از طرف یکی از مستأجران به مستاجر دیگر انتقال به غیر مصداق پیدا نمی کند و موجر در هر صورت مورد اجاره را به دو نفر اجاره داده و در واقع انتقال سهم یکی به دیگری خللی در تصمیم موجر برای اجاره مستاجره ایجاد نمی کند و نمی توان این اقدام را انتقال به غیر تلقی کرد.
نظر اکثریت
فلسفه وضع قانون روابط مالک و مستاجر سال ۱۳۵۶ حمایت از مستاجر و وضعیت اقتصادی و شغلی او است و علت وضع حق تخلیه مالک در صورت انتقال به غیر، عدم رضایت او در انتقال مال خود به شخصی غیر از طرف قرارداد است. در مورد سوال مطروحه، مالک شخصیت هر دو مستاجر را پذیرفته است و فلسفه تخلیه و هدف مقنن از وضع تخلیه در این خصوص منتفی است، فلذا تخلف انتقال به غیر محقق نیست و حق تخلیه در این مورد برای مستاجر وجود نخواهد داشت زیرا هر دو مستاجر شریک در ذره ذره مال مشاعی سهیم هستند و در تمام اجزای عین مستاجره مالکیت مشاعی دارند و منظور از غیر در قانون، اشخاص غیرمستأجر است. اداره حقوقی نیز طی نظریه شماره ۵۵۱۸/۷ – ۱۳۷۶/۱۱/۱۳ به این مسئله اشاره کرده است.
نظر اقلیت
هدف و فلسفه وضع حق تخلیه موجود در صورت انتقال به غیر، از طرف مستاجر، تخلف مستاجر میباشد که در مورد سایر تخلفات مستاجر مثل تعدی و تفریط و تغییر شغل نیز همین وضعیت حاکم است. قانونگذار خواسته است که توافقات موجر و مستاجر محترم باشد و نظر و اراده موجر در نحوه استفاده از ملک او مدنظر میباشد. عقد اجاره از عقودی است که شخصیت مستاجر در آن علت عقد میباشد و منظور مقنن از «غیر» در قانون موردنظر، شخص ثالث و غیر از طرفین عقد اجاره میباشد؛ در قضیه مورد سوال هر یک از مستأجران در رابطه با قرارداد موجر با مستاجر دیگر، شخص ثالث و غیرتلقی می شوند. شراکت مستأجران نیز موجب اشاعه سهم او با شریک دیگر نمی شود و برخلاف عین مشاعی که شرکای آن در کل مال به نسبت سهم خود مالک و ذیحق تلقی می شوند، در اجاره شراکت در واقع به مفهوم استیفای منافع دو مستاجر به علت مساوی میباشد. با توجه به مراتب فوق و با عنایت به اینکه عقد اجاره نیز مانند سایر عقود تابع قصد طرفین است، لذا مستاجر شریک، نسبت به شریک دیگر غیر و شخص ثالث تلقی میشود و انتقال شریک به شریک دیگر نیز مشمول عنوان انتقال مال غیر خواهد بود زیرا غیر و شخص ثالث به صورت مطلق مدنظر مقنن بوده و قید و شرطی در این خصوص در قانون ملاحظه نمی شود کما اینکه اگر موجرین نیز متعدد و مستاجر واحد باشد، نیاز شخصی یکی از موجرین موجب تخلیه کل ملک و سهام دیگر شرکا خواهد بود.