صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: ۱۴۰۱/۰۴/۰۲
برگزار شده توسط: استان مازندران/ شهر رامسر
موضوع
اشتباه در تشریفات مزایده و امکان ابطال آن
پرسش
در پرونده فروش ماترک، مزایده پلاک ثبتی با متراژ ۵۷۰۰ متر مربع برگزار و تایید شده است. در زمان تنظیم سند به نام برنده مزایده با پاسخ استعلام ثبتی احراز شده که ۲۶۲ متر از این پلاک کسر و در راستای ماده ۱۴۷ قانون ثبت به نام شخص دیگری (احدی از ورثه) سند صادر شده است. در نظر کارشناسی که بر اساس آن مزایده برگزار شده کارشناس بیان نموده، سند با طبیعت تطبیق دارد و چون ۹۲۰ متراز این پلاک در بستر رودخانه و ۲۰ متر هم در حریم رودخانه است کل پلاک ۲۵ میلیارد تومان ارزشگذاری میشود و متوجه کسر ۲۶۲ متر از سند نشده است؛ حال تکلیف این مزایده چیست؟ مزایده قابل ابطال است یا معتبر میباشد؟ آیا خریدار میتواند تقاضای استرداد قیمت مساحت کسر شده (۲۶۲ متر) را از ثمن پرداختی نماید یا برای خریدار اقدام دیگری متصور است؟
نظر هیات عالی
در فرض سوال اشتباه حاصله موجب تفاوت در میزان مبیع و ثمن بوده و به ارکان مزایده که بیع تشریفاتی است خلل وارد میآورد؛ بنابراین مزایده باطل است و نظریه اکثریت مورد تایید هیات عالی است.
نظر اکثریت
ماده ۱۴۳ قانون اجرای احکام مدنی و جریان مزایده یک سلسه اقداماتی را شامل میشود و به تشریفات موثر و غیر موثر تقسیمبندی میشود. بند ۷ ماده ۱۳۸ قانون اجرای احکام مدنی قیمتی را که مزایده از ان شروع میشود و اساس مزایده است و ثمن نیست بلکه شروع مبلغ است که در این مورد اشتباه شده است و مقدار تعیین شده از مساحت ملک نیز به درستی اعلام نشده است. مزایده، اعلان عمومی است و در رغبت و انگیزه و اشتیاق عموم برای مزایده و شرکت در آن موثر است و یک بیع تشریفاتی است و رعایت امانت و غبطه محکومعلیه لازم و ضروری است و اگر هفت روز هم سپری و به هر طریقی شرایط مزایده اعم از شکلی و ماهوی رعایت نشده، امکان ابطال است و کارشناسی که رکن است و اساس قیمت ابتدایی و متراژ ملک را مشخص کرده، صحیح انجام نشده است و حتی شامل موارد رفع نقص در مزایده هم نمیشود و رفع نقص هم امکان ندارد؛ لذا مزایده باطل و قاضی اجرا یا دادگاه میتواند آن را باطل کند. نحوه ارزیابی هم به صورت کلی و با در نظر گرفتن بستر و حریم مجموعا ارزیابی شده و از قرار هر متری ارزش ملک مشخص نیست تا بتوانیم از ثمن، کسر و به برنده مزایده مسترد کنیم و تنها در صورت توافق طرفین با برنده مزایده امکان حفظ مزایده وجود دارد.
نظر اقلیت
ما در مزایده مثل خریدار و فروشنده عمل میکنیم و وقتی ملک مستحق للغیر درآید باطل و برای خریدار خیار تبعض صفقه وجود دارد و میتواند با طرح دعوی فسخ به استناد مواد ۴۴۱ تا ۴۴۳ قانون مدنی خیار تبعض صفقه و فسخ مزایده را بخواهد و عملیات اجرا بلااثر شود و خود اجرا یا دادگاه با دستور نمیتواند مزایده را باطل کند و حق برنده مزایده باید در نظر گرفته شود. مواد ۳۵۵ و ۳۸۴ قانون مدنی زمانی اعمال میشود که بیع صحیح میباشد.
نظر ابرازی
تشریفات مزایده از مواد ۱۱۳ قانون اجرای احکام مدنی به بعد آورده شده است و ما صرفا شرایط شکلی مزایده را تایید میکنیم و در این مورد تشریفات ایرادی ندارد و اگر کارشناس نظر درستی نداده و مساحت کسر است ارتباطی به تشریفات ندارد و وصف ماهوی ان دارای ایراد است نه تشریفات.
اگر بخواهیم در قالب دستور از مزایده عدول کنیم و آن را باطل کنیم تشریفات مشکلی ندارد و از طریق عدول از تشریفات امکان ابطال مزایده وجود ندارد و تشریفات وصف شکلی است نه ماهوی و میبایست دعوی ابطال مزایده مطرح نمایند و برنده مزایده نسبت به ۲۶۲ متر دادخواست مطرح کند.