اجاره به شرط تملیک و آثار آن

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: ۱۳۸۱/۰۵/۱۰
برگزار شده توسط: استان مازندران/ شهر ساری
موضوع
اجاره به شرط تملیک و آثار آن
پرسش
شخصی امتیاز خط تلفن همراه خویش را با تنظیم اجاره نام های به مبلغ یک میلیون و یکصد هزار تومان به دیگری واگذار کرده است و ضمن قرارداد، مقرر گشته که وجه موصوف به نحو تقسیط به مدت یازده ماه به قرار هر ماه یکصد هزار تومان به موجر پرداخت شود و پس از استهلاک آخرین قسط، امتیاز تلفن به صورت رسمی به مستاجر تملیک شود؛ با توجه به مقدمات فوق:الف: عنوان حقوقی قرارداد فوق چیست؟ب: چنانچه موجر در اثنای کار و قبل از پرداخت آخرین قسط، بنا به دلایلی، امتیاز خط تلفن فوق را بدون اذن مستاجر به غیر واگذار کند، آیا عمل ارتکابی نامبرده وصف مجرمانه دارد؟ در صورت مثبت بودن پاسخ، عملکرد وی با کدام عنوان جزایی مطابق است؟
نظر هیئت عالی
نشست قضایی (۱) مدنی: ماهیت حقوقی رابطه فیمابین ناشی از قرارداد و دارای قالب اجاره به شرط تملیک است. با توجه به اینکه تحقق شرط در آینده موثر است و ممکن است تأخیر در پرداخت اقساط اجاره سبب انحلال رابطه حقوقی گردد لذا عقد معلق است. با این حال به نظر می رسد در مدت اجاره و مادام که رابطهی حقوقی و قراردادی طرفین انحلال نیافته باشد، امتیاز تلفن همراه متعلق حق مستاجر است و انجام معامله نسبت به آن نوعی معامله معارض تلقی میشود.
نظر اتفاقی
با التفات به صراحت ماده یک آیین نامه شورای پول و اعتبار مصوب ۱۳۶۱/۸/۲۶ مبنی بر اینکه «از لحاظ این آیین نامه اجاره به شرط تملیک عقد اجارهیی است که در آن شرط شده باشد مستاجره در پایان مدت اجاره عین مستاجره را (در صورت عمل به شرایط مندرج درقرارداد) مالک گردد» و نیز ماده ۱۳ آیین نامه دایر بر اینکه «بانک ها موظفند در قرارداد شرط کنند که در پایان مدت اجاره و پس از پرداخت آخرین قسط مال الاجاره و یا پس از پرداخت و تسویه کامل باقیمانده مال الاجاره (قبل از پایان مدت اجاره) در صورتی که کلیه تعهدات دیگر مستاجر طبق قرارداد کاملاً انجام شده باشد، عین مستاجره به ملکیت مستاجر درآید» عنوان حقوقی قرارداد اجاره به شرط تملیک است اما از نظر ماهیت عنوان اجاره به شرط تملیک اکثریت حاضر در جلسه آن را عقد معلق دانستهاند، به دلیل اینکه در زمان انعقاد عقد اصلی، تملیک لفظی انشا شده و تملیک فعلی موکول به اجرای شرط شده است و بین انشا و منشأ فاصله افتاده است و اراده دو طرف بر این امر استوار شده است که تملیک فعلی به تأخیر بیفتد و متصرف تنها از منافع آن استفاده کند به این سبب شرط تملیک نسبت به عقد اجاره چهره فرعی دارد و مانند هر شرط دیگر، تابع عقد اصلی است. فلذا تا آخرین قسط مستاجر مالک منافع، باعث عقد اجاره است و در دوران اجاره مالکیت برای موجر باقی میماند و مستاجر هیچ مالکیتی ندارد و بعد از آخرین قسط است که مستاجر مالک حق امتیاز خط تلفن همراه میشود و بالاخره اگر در اثنای کار و قبل از پرداخت آخرین قسط، موجر امتیاز فوق را بدون اذن مستاجر به غیر واگذار کند مرتکب بزهی نشده است، زیرا تملیک معلق به استهلاک آخرین قسط است. به عبارت دیگر بیع معلق بوده و تا پایان مدت اجاره و تحقق شرط تملیک، مبیع کماکان در ملکیت فروشنده باقی میماند، لذا مستاجر به موجب مقررات عمومی مربوط به احکام شروط مواد ۲۳۵ به بعد قانون مدنی حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.