چگونگی اخذ به شفعه در صورت فروش ملک با چندین برابر قیمت

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: ۱۳۸۳/۰۴/۰۵
برگزار شده توسط: استان لرستان/
موضوع
چگونگی اخذ به شفعه در صورت فروش ملک با چندین برابر قیمت
پرسش
آقای (الف) که دارای ملک مشاعی با آقای (ب) است با آقای (ج) تبانی می کند که ملک را با چندین برابر قیمت به وی بفروشد آقای (ب) دارای حق شفعه است.
۱- آیا در صورت اخذ به شفعه باید قیمت کلان مورد نظر را پرداخت کند؟
۲- چنانچه با پرداخت قیمت کلان فوق مبادرت به اخذ شفعه نماید میتواند جهت مطالبه مابه التفاوت به شخص (الف) و یا (ج) مراجعه کند؟
۳- اصولاً در صورت اخذ به شفعه حقی برای (ب) قابل تصور است؟
نظر هیئت عالی
در ماده ۸۰۸ قانون مدنی چگونگی اخذ به شفعه بیان شده است به این توضیح که اگر ملکی متعلق به هر شریک باشد هر یک از آنها در صورتی که بخواهند سهم خود را بفروشند، دیگری حق تقدم دارد و اگر ملک به غیر شریک فروخته شود، شریک میتواند قیمتی را که مشتری پرداخته به او بدهد و حصه شریک را تملک کند. این حق را (حق شفعه) میگویند. اما در سوال مطروحه دو حالت ممکن است پیش آید:
یکی اینکه ظاهراً فروشنده با خریدار تبانی کرده و در واقع با انجام معامله صوری قصد دریافت وجه کلانی از شفیع داشته باشد که در این حالت ارادهیی برای خرید و فروش و انجام معامله وجود ندارد. در این فرض معامله انجام شده به لحاظ فقدان قصد و اراده فاسد بوده و بر طبق مقررات ماده ۸۱۳ قانون مدنی با فسخ معامله دیگر حق شفعه نیست. دیگر اینکه خریدار آنچه را که به عنوان ثمن معامله پرداخته در حد ارزش واقعی مبیع بوده و قصد فروش صرفاً به منظور جلوگیری از حق شفعه باشد به عبارت دیگر ارزش واقعی مبیع بین طرفین رد و بدل شده ولی در مبایعه نامه برخلاف واقع ثمن معامله مبلغ کلانی ذکر شده باشد در اینصورت شفیع میتواند با اثبات قضیه و پرداخت قیمت واقعی کلی که فروشنده دریافت کرده از حق شفعه استفاده نماید.
نظر اتفاقی
با عنایت به ابهام موجود در سوال، سه فرض قابل تصور است:
فرض اول: بیع فاسد باشد که در اینصورت حق شفعه موضوعیت نمییابد (ماده ۸۱۳ قانون مدنی)
فرض دوم: بیع به طور صحیح واقع شده و طرفین با داشتن ارکان عقد بر ثمن مورد معامله تراضی می کنند. در اینصورت شفیع باید با پرداخت قیمت ملک به مشتری حق شفعه را اعمال کند. هر چند که تراضی طرفین بر قیمت زاید بر عرف رایج باشد (ماده ۸۰۸ قانون مدنی).
فرض سوم: قیمتی را که در واقع مشتری به فروشنده داده است غیر از آنچه باشد که طرفین ادعا می کنند. مثلاً قیمت پرداخت شده یک میلیون تومان باشد، لیکن طرفین به طور صوری آن را چندین برابر اعلام کنند، در اینصورت و در فرض اثبات تبانی شفیع ضمن اعمال حق خود فقط ملزم به پرداخت مبلغی است که مشتری فیالواقع به فروشنده داده است و اگر مازاد بر قیمت را پرداخت کرده باشد و یا بنماید حسب مورد میتواند به شخص دریافت کننده مراجعه کند.