پرداخت سرقفلی در صورت اسقاط حق کسب و پیشه

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: ۱۳۸۸/۱۰/۰۲
برگزار شده توسط: استان کرمانشاه/ شهر کرمانشاه
موضوع
پرداخت سرقفلی در صورت اسقاط حق کسب و پیشه
پرسش
در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶، حق سرقفلی وجود دارد یا حق کسب و پیشه؟ در مواردی که حق کسب و پیشه ساقط میشود، آیا می توان با توجه به پرداخت سرقفلی به این امر حکم داد؟
نظر هیئت عالی
مطابق مقررات قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶، حق کسب و پیشه و یا تجارت از جمله حقوقی است که با تصرف مستاجر و استمرار آن در محل کسب و پیشه یا تجارت در حاکمیت قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ برای مستاجر ایجاد میشود و علی الاصول میزان آن با موقعیت محل و مدت و نوع فعالیت مستاجر و طول روابط استیجاری و میزان اجارهبهای ماهیانه و هزینه های انجام شده در عین مستاجره توسط مستاجر و نوع بنا، ملازمه دارد. در قانون مذکور عنوان «سرقفلی» ذکر نشده است. آن چه که در سایر قوانین تحت عنوان «سرقفلی» پیش بینی شده است در واقع نوعی «حق واگذاری» و امتیازات راجعه به آن است که معمولاً به هنگام انعقاد اجاره به موجر و هنگام صلح حقوق مستاجر سابق به مستاجر جدید، با رعایت حقوق مالک پرداخت میشود. آن چه که در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ ضمن حکم تخلیه در موارد مقرر در قانون باید مورد لحوق حکم قرارگیرد تحت عنوان «حق کسب و پیشه و تجارت» میباشد. به این ترتیب نظر اکثریت که نتیجتاً متضمن این معنا است، تأیید میشود.
نظر اکثریت
در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶، بر مبنای مقررات قانونی الزاماً حق کسب و پیشه وجود دارد، لیکن این اقدام منعی بر ایجاد حق سرقفلی براساس قرارداد طرفین ندارد. به عبارت دیگر با توجه به تفاوتهای حقیقی که بین کسب و پیشه و سرقفلی وجود دارد و عرف تجاری هم موید همین امر است، نمی توان گفت که این دو یکی هستند؛ لذا براساس قانون مزبور صرفاً حق کسب و پیشه وجود دارد، لیکن براساس اصل حاکمیت اراده، طرفین می توانند برای تعیین سرقفلی اقدام نمایند. در مواردی که وفق مقررات قانونی حق کسب و پیشه ساقط باشد چنانچه طرفین در قرارداد، سرقفلی تعیین کرده باشند می توان حکم به پرداخت آن داد.
نظر اقلیت
حق کسب و پیشه که از سال ۱۳۳۹ با عناوین متعدد در قوانین به کار برده شده است، همان سرقفلی است که از حقوق فرانسه گرفته شده است. در ابتدا مستاجر اولیه باید به موجر وجهی را پرداخت می کرد که مورد اجاره را به وی تحویل دهد که در عرف تجاری به آن «سرقفلی» میگویند، لیکن مستاجر اولیه اگر ملک تجاری را تخلیه نماید وجهی دریافت می کند که به آن «حق کسب و پیشه» میگویند. این مبلغ به تناسب ارزش و اعتباری که مستاجر سابق به محل کسب داده است افزایش پیدا می کند، لذا در عرف تجاری هر دو اصطلاح به یک معنا و برای بیان یک حق یا ویژگیهای عناصر تشکیل دهنده یکسان و مشخص به کار میرود.