وضعیت معاملات واقع در طرح شهرداری ها

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: ۱۳۹۹/۱۰/۲۵
برگزار شده توسط: استان خراسان شمالی/ شهر بجنورد
موضوع
وضعیت معاملات واقع در طرح شهرداری ها
پرسش
با عنایت به قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی واقع مورد نیاز شهرداری ها و قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداری ها
الف) در صورتی که فروشنده عالم به تصویب طرح باشد و به اطلاع خریدار نرساند (جهل خریدار) وضعیت حقوقی معامله صورت پذیرفته به چه صورت است؟ در صورت قائل به قابلیت فسخ معامله، براساس چه خیاری قابل تحلیل است ؟
ب) در صورت اجرای طرح و جهل خریدار، معامله صورت پذیرفته چه حکمی دارد؟
نظر هیات عالی
در فرض سوال، بهصرف قرار گرفتن ملک در طرح مصوب اجرای طرح های دولتی یا شهرداری، بدون جری تشریفات مربوط به تملک، مالکیت فروشنده نسبت به ملک زائل نشده و خریدار جاهل از وضعیت مورد معامله، حسب مورد میتواند با استفاده از خیار عیب، خیار تخلف وصف (صفت) و حتی خیار غبن، معامله را اعلام فسخ نماید. لیکن در صورتی که در اجرای طرح های عمرانی و….به تملک دولت یا شهرداری درآمده و یا با جری تشریفات تملکی در شرف انتقال باشد معامله غیر نافذ تلقی میشود؛ لیکن در صورتی که درنتیجه اجرای طرح ماهیت مبیع (ملک) تغییریافته باشد، معامله باطل میباشد و خریدار میتواند دعوی اعلام بطلان معامله را اقامه کند.
نظر اتفاقی
در سوال مطروحه دو فرض قابل تصور است:
الفطرح تصویب گردیده است
۱- طبق تبصرهی یک ماده واحدهی قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداری ها مصوب ۲۹/۸/۶۷ با اصلاحیه سال ۸۰ در صورتی که اجراء طرح و تملک املاک واقع در آن به موجب برنامه زمان بندی مصوب به حداقل ۵ سال بعد موکول شده باشد چون مالک را از کلیه ی حقوق مالکانه از جمله فروش، رهن و اجاره بهره مند دانسته لذا معامله و انتقال صحیح و نافذ بوده و صرفاً می توان مستندا به مواد ۴۱۰ و ۴۲۲ قانون مدنی برای خریدار جاهل اختیار فسخ معامله را به موجب خیارعیب یا رویت و تخلف وصف قائل بود.
۲- در صورتی که اجرای طرح کمتر از ۵ سال باشد به این علت که مستفاد از مفهوم مخالف حکم صدر تبصره ماده واحده مذکور حقوق مالکانه من جمله حق انتقال به غیر از مالک سلب شده است و مخالف مقتضای ذات عقد بیع میباشد، لذا معامله منعقده باطل است.
بطرح مصوب اجرا گردیده است:
۱- کل ملک مورد معامله در اجرای طرح مصوب در مالکیت شهرداری قرار گرفته است، در این فرض با توجه به اینکه فروشنده مالکیتی نداشته است معامله منعقده باطل است.
لیکن عده ای قائل به این نظر هستند که با توجه به اینکه شهرداری بهاء عادله ملک را به مالک پرداخت ننموده است مالکیت شهرداری مستقر نگردیده است و خریدار میتواند به استناد ماده ۴۱۰ قانون مدنی از خیارت رویت و تخلف وصف استفاده و معامله را فسخ نماید.
۲- قسمتی از ملک مورد معامله در اجرای طرح مصوب در مالکیت شهرداری قرار گرفته است، در این فرض خریدار میتواند مستندا به ماده ۴۴۱ قانون مدنی از خیار تبعض صفقه استفاده و بیع را فسخ نماید یا به نسبت قسمتی که بیع واقع شده است قبول کند و نسبت به قسمتی که بیع باطل بوده است ثمن را استرداد نماید.