وضعیت حقوقی قرارداد پیش فروش آپارتمان و قرار داد رهنی جهت اخذ وام از بانک توسط مالک (سازنده)

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: ۱۳۹۰/۰۷/۰۸
برگزار شده توسط: استان گلستان/ شهر گرگان
موضوع
وضعیت حقوقی قرارداد پیش فروش آپارتمان و قرار داد رهنی جهت اخذ وام از بانک توسط مالک (سازنده)
پرسش
شخصی براساس قرارداد، یک واحد آپارتمان را از سازنده آپارتمان پیشخرید کرده و مالک (سازنده) با عقد قرارداد رهنی برای ساخت، ملک را در رهن بانک قرار داده است. با توجه به قرارداد رهنی وتعهدات سازنده به بانک و وثایق سپرده شده برای بازپرداخت وام دریافتی، قرارداد پیشفروش یک واحد از مجتمع چند واحدی، از نظر حقوقی چه وضعیتی دارد؟
نظر هیئت عالی
در مورد سوال با توجه به مفاد قرارداد و تعهدات طرفین و ماده ۱۰ قانون مدنی، قرارداد تنظیمی از باب تعهدات طرفین از جمله قرارداد های لازم بوده و بین طرفین و قائم مقام قانونی آنان معتبر و لازم الاجرا است. مبانی تعهدات طرفین و مقتضای اطلاق آن قرارداد و شروط ضمنی و مصرح در قرارداد ایجاب می کند که پس از تکمیل ساختمان از ناحیه مالک سازنده و اخذ گواهی پایان-کار و صورتمجلس تفکیکی، واحد مورد معامله، منطبق با قرارداد به خریدار، انتقال رسمی و قطعی یابد. اطلاق چنین قراردادی ایجاب می کند که در هنگام تنظیم سند انتقال ملک از قید هرگونه بازداشت و رهنی آزاد باشد. بنابراین، از حیث نتیجه نظر اکثریت صائب تشخیص و تأیید میشود.
نظر اکثریت
با توجه به اینکه عقود و قراردادها نسبت به طرفین قرارداد که آن را منعقد کرده اند اعتبار دارد و نسبت به اشخاص ثالث نافذ و معتبر نیست و قراردادی که بانک در چارچوب قواعد و مقررات با سازنده آپارتمان منعقد کرده لازم و معتبر است و از طرفی سازنده آپارتمان ممکن است تعهدات دیگری به غیر از قرارداد رهنی در اختیار بانک قرارداده باشد؛ لذا این تعهدات ناظر به شخص سازنده و بانک بوده و افراد عادی نمی توانند به اسناد مقدمالصدور عادی یا هر قرارداد پنهان دیگری، ابطال قرارداد رهنی بانک را تقاضا کنند و مغایر با اصل قرارداد مذکور است.
نظر اقلیت
پیش خریدار با سازنده به موجب قراردادعادی توافق کرده است که وجه ناشی از این بیع به صورت اقساطی و تدریجی دریافت و با پیشرفت کار ساختمان پرداخت شود و این بدان معنا است که پیش خریدار به تدریج در مبیعی که ایجاد میشود مالکیت پیدا می کند و با موجود شدن مبیع، آپارتمان با توجه به توافق قبلی، متعلق به پیش خریدار است و با التفات به اینکه این عین هنوز موجود نشده و قرارداد رهنی پیش فروشنده قبل از ایجاد و ساخت تدریجی آپارتمان و نسبت به عرصه بوده است و اعیان به صورت توافقی، متعلق به پیش خریدار است؛ لذا اصل قرارداد پیشخرید با توافق انجام شده صحیح بوده و تمام آثار و نتایج ناشی از عقد صحیح را دارا بوده و چنانچه سازنده برخلاف توافق، نسبت به ترهین عرصه اقدام کرده مکلف است با پرداخت سهم پیش خریدار، سهم وی را تفکیک و در اختیار او قرار دهد و از طرفی خسارت ناشی از این انتقال و رهن قرار دادن عرصه، توسط سازنده به پیش خریدار پرداخت شود.