صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: ۱۳۸۹/۰۴/۱۱
برگزار شده توسط: استان گیلان/ شهر رشت
موضوع
وجاهت قانونی سرقفلی قراردادی در مناطقی که قانون موجر ومستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ اجرا نمی شود
پرسش
در مناطقی که قانون موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ اجرا نمیشود، آیا سرقفلی قراردادی وجاهت قانونی دارد؟
نظر هیئت عالی
چنانچه روابط بین موجر و مستأجر تابع قانون مصوب سال ۱۳۵۶ نباشد (مربوط به مناطقی که حکم قانون مذکور اجرا نمیشود)، علیالقاعده بر مبنای قانون مدنی و در موارد سکوت، وفق اصل ۱۶۷ قانون اساسی و ماده ۳ قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی باید به فتاوای معتبر و یا منابع معتبر فقهی مراجعه نمود که حسب مقررات اشاره شده، چنانچه مستأجر در هنگام انعقاد قرارداد اجاره سرقفلی را نپرداخته باشد، تخلیه بدون پرداخت سرقفلی صورت میپذیرد و اگر سرقفلی پرداخت شده باشد، در هنگام تخلیه با انجام کارشناسی حق سرقفلی با نرخ روز محاسبه میگردد. موید این موضوع تصویب مواد ۱ و ۶ قانون موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ میباشد که ناظر به قراردادهای بعد از تصویب قانون مزبور بوده و با حاکم شناختن قانون مدنی، یعنی قانون موجود در زمان عقد قرارداد و همچنین بر مبنای فتاوای معتبر، سرقفلی به نرخ روز شناسایی و مورد عمل قرار گرفته، رفتار خواهد شد. نظر اکثریت تأیید میشود.
نظر اتفاقی
نظر اول: با توجه به ماده ۳۱ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۵۶، مورد سوال تابع قوانین و مقررات عمومی خواهد بود که با توجه به ماده ۴۹۴ قانون مدنی حکم به تخلیه صادر میگردد. چنانچه در زمان انعقاد عقد اجاره مبلغی به عنوان سرقفلی پرداخت شده باشد، با توجه به عرف مسلّم معمول در جامعه، قرارداد اجاره را به طور ضمنی مشروط به این شرط میکند که مستأجر هنگام تخلیه استحقاق دریافت سرقفلی به نرخ روز را داشته باشد و با توجه به ماده ۲۲۵ قانون مدنی، نظیر شرط مذکور در عقد تلقی و بر متعاقدین لازم الوفاست. با توجه به فتاوای معتبر از جمله مسئله هشتم در کتاب «تحریرالوسیله» حضرت امام خمینی (ره) که مبنای حکم قانونگذار در تبصره ذیل ماده ۶ از قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۷۶ قرار گرفته و با توجه به اصل ۱۶۷ از قانون اساسی و ماده ۳ قانون آیین دادرسی مدنی، با وصف سکوت قانون، مستحق دریافت سرقفلی با جلبنظر کارشناس است.
نظر دوم: ماده ۳۱ قانون موجر و مستأجر سال ۵۶ اشعار میدارد: «… درسایر نقاط رابطه موجر و مستأجر بر اساس قوانین و مقررات عمومی خواهد بود. لذا اولاً: نمیتوان قائل به این معنا شد که در نقاطی که قانون فوق رعایت نمیشود طرفین سرقفلی قراردادی پدید آورده و موازی با قانونگذار حرکت نمایند، چه در همان زمان تصویب مقررات فوق و چه حالا، نمیتوان وجود و عدم وجود قانون سال ۵۶ را علیالسّویه پنداشت و با مصلحتسنجی از اجرای مقررات سر باز زد، تا اصلاح لیست مناطق مورد شمول باید تفهیم به اطاعت از مقررات نمود. ثانیاً: در صورت تخلیه، چون ماده ۳۱ قانون موجر و مستأجر به مواد عمومی ارجاع داده، در قانون مدنی قضیه پرداخت سرقفلی به نرخ روز فاقد نص است لذا عین وجه باید مسترد شود و جای اجرای مواد ۱۰ و ۲۲۵ از قانون مدنی نیز نمیباشد چرا که قراردادهای خصوصی نباید خلاف قوانین باشد و مضافاً با وجود قانون، نوبت به عرف و عادت نمیرسد که در غیر این صورت با سرقفلی قراردادی همان امتیازات قانون سال ۵۶ پدید خواهد آمد.