وجاهت قانونی سرقفلی قراردادی در مناطقی که قانون موجر ومستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ اجرا نمی شود

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: ۱۳۸۹/۰۴/۱۱
برگزار شده توسط: استان گیلان/ شهر رشت
موضوع
وجاهت قانونی سرقفلی قراردادی در مناطقی که قانون موجر ومستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ اجرا نمی شود
پرسش
در مناطقی که قانون موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ اجرا نمی شود، آیا سرقفلی قراردادی وجاهت قانونی دارد؟
نظر هیئت عالی
چنانچه روابط بین موجر و مستاجر تابع قانون مصوب سال ۱۳۵۶ نباشد (مربوط به مناطقی که حکم قانون مذکور اجرا نمی شود)، علیالقاعده بر مبنای قانون مدنی و در موارد سکوت، وفق اصل ۱۶۷ قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران و ماده ۳ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی باید به فتاوای معتبر و یا منابع معتبر فقهی مراجعه نمود که حسب مقررات اشاره شده، چنانچه مستاجر در هنگام انعقاد قرارداد اجاره سرقفلی را نپرداخته باشد، تخلیه بدون پرداخت سرقفلی صورت میپذیرد و اگر سرقفلی پرداخت شده باشد، در هنگام تخلیه با انجام کارشناسی حق سرقفلی با نرخ روز محاسبه میگردد. موید این موضوع تصویب مواد ۱ و ۶ قانون موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ میباشد که ناظر به قرارداد های بعد از تصویب قانون مزبور بوده و با حاکم شناختن قانون مدنی، یعنی قانون موجود در زمان عقد قرارداد و همچنین بر مبنای فتاوای معتبر، سرقفلی به نرخ روز شناسایی و مورد عمل قرار گرفته، رفتار خواهد شد. نظر اکثریت تأیید میشود.
نظر اتفاقی
نظر اول: با توجه به ماده ۳۱ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶، مورد سوال تابع قوانین و مقررات عمومی خواهد بود که با توجه به ماده ۴۹۴ قانون مدنی حکم به تخلیه صادر میگردد. چنانچه در زمان انعقاد عقد اجاره مبلغی به عنوان سرقفلی پرداخت شده باشد، با توجه به عرف مسلّم معمول در جامعه، قرارداد اجاره را به طور ضمنی مشروط به این شرط می کند که مستاجر هنگام تخلیه استحقاق دریافت سرقفلی به نرخ روز را داشته باشد و با توجه به ماده ۲۲۵ قانون مدنی، نظیر شرط مذکور در عقد تلقی و بر متعاقدین لازم الوفاست. با توجه به فتاوای معتبر از جمله مسئله هشتم در کتاب «تحریرالوسیله» حضرت امام خمینی (ره) که مبنای حکم قانونگذار در تبصره ذیل ماده ۶ از قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۷۶ قرار گرفته و با توجه به اصل ۱۶۷ از قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران و ماده ۳ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی، با وصف سکوت قانون، مستحق دریافت سرقفلی با جلب نظر کارشناس است.
نظر دوم: ماده ۳۱ قانون موجر و مستاجر سال ۵۶ اشعار میدارد: «… درسایر نقاط رابطه موجر و مستاجر بر اساس قوانین و مقررات عمومی خواهد بود. لذا اولاً: نمی توان قائل به این معنا شد که در نقاطی که قانون فوق رعایت نمی شود طرفین سرقفلی قراردادی پدید آورده و موازی با قانونگذار حرکت نمایند، چه در همان زمان تصویب مقررات فوق و چه حالا، نمی توان وجود و عدم وجود قانون سال ۵۶ را علیالسّویه پنداشت و با مصلحتسنجی از اجرای مقررات سر باز زد، تا اصلاح لیست مناطق مورد شمول باید تفهیم به اطاعت از مقررات نمود. ثانیاً: در صورت تخلیه، چون ماده ۳۱ قانون موجر و مستاجر به مواد عمومی ارجاع داده، در قانون مدنی قضیه پرداخت سرقفلی به نرخ روز فاقد نص است لذا عین وجه باید مسترد شود و جای اجرای مواد ۱۰ و ۲۲۵ از قانون مدنی نیز نمیباشد چرا که قرارداد های خصوصی نباید خلاف قوانین باشد و مضافاً با وجود قانون، نوبت به عرف و عادت نمی رسد که در غیر این صورت با سرقفلی قراردادی همان امتیازات قانون سال ۵۶ پدید خواهد آمد.