نحوه صحیح طرح دعوی در فرض مستحق للغیر درآمدن مبیع

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: ۱۴۰۱/۰۷/۲۱
برگزار شده توسط: استان قم/ شهر قم
موضوع
نحوه صحیح طرح دعوی در فرض مستحق للغیر درآمدن مبیع
پرسش
شخص الف به موجب سند عادی، یک قطعه زمین به مبلغ یک میلیارد تومان از شخص ب که مالک رسمی ملک نمیباشد، خریداری کرده است. در مبایعه نامه فیمابین مقرر گردیده تا مبلغ هشتصد میلیون تومان از ثمن معامله بهصورت نقدی و الباقی به هنگام تنظیم سند رسمی پرداخت شود. خریدار، مبلغ هشتصد میلیون تومان را پرداخت کرده و اکنون دعوایی با خواستههای «اعلام بطلان معامله به جهت مستحق للغیر درآمدن مبیع» و «استرداد ثمن معامله به نرخ روز مبیع با جلب نظر کارشناس» مطرح کرده است. در فرض سوال: آیا لازم است خواهان، مالک رسمی ملک موضوع دعوی را به عنوان خوانده، طرف دعوی قرار دهد؟
نظر هیات عالی
در دعوی اثبات مستحق للغیر درآمدن مبیع و مطالبه ثمن و غرامات موضوع ماده ۳۹۱ قانون مدنی و آراء وحدت رویه به شمارههای ۷۳۳ و ۸۱۱ هیات عمومی دیوان عالی کشور نیازی به طرح دعوی به طرفیت اشخاص دیگر از جمله مالک سند رسمی نبوده و درنتیجه نظر اقلیت مورد تائید هیات عالی میباشد.
نظر اکثریت
در فرض سوال: خواهان میبایست مالک رسمی را هم طرف دعوی قرار دهد.
مبانی نظریه اکثریت:
۱- دعاوی مطروحه (بطلان معامله و غیره) در زمره دعاوی «عینی» محسوب می شوند. مطابق قاعده نیز در هر دعوی عینی، باید مالک آن عین، طرف دعوا قرار گیرد؛ زیرا نامبرده، ذینفع دعوی است و بر اساس اصل تناظر، میبایست در دعوی حضور داشته باشد.
۲- دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی و اعلام بطلان معامله، دو روی یک سکه هستند؛ همانطور که در دعوی الزام به تنظیم سند رسمی، باید مالک رسمی طرف دعوی قرار گیرد، در دعوی بطلان هم باید طرف دعوی باشد.
۳- در فرض مستحق للغیر درآمدن مبیع، معامله فضولی و غیرنافذ محسوب میگردد. درنتیجه در جهت اثبات «بطلان معامله» میبایست «ردّ مالک» را ثابت نماید و این موضوع مستلزم طرف دعوی قرار دادن مالک رسمی است. البته چنانچه ردّ مالک به طریق قطعی (همچون ارائه رای قطعی کیفری و غیره) ثابت شود، ضرورتی به طرف دعوی قرار دادن مالک رسمی نمیباشد.
۴- علی الاصول «طرف قرارداد» باید طرف دعوی مربوط به آن قرارداد، قرار گیرد. در فرض سوال که معامله، فضولی محسوب میشود «مالک عین» به عنوان «طرف قرارداد و معامله» محسوب میگردد (ماده ۱۹۷ از قانون مدنی). در ماده ۲۲ از قانون ثبت اسناد و املاک نیز در خصوص اموال غیر منقول، «مالک عین» را کسی دانسته که نام وی در دفتر املاک، ثبت و منعکس گردیده است؛ فلذا مالک رسمی به عنوان مالک عین و نتیجتاً به عنوان «طرف قرارداد» باید «طرف دعوی مربوط به آن قرارداد» قرار گیرد.
نظر اقلیت
در فرض سوال، لازم نیست مالک رسمی طرف دعوی خواهان قرار گیرد.
مبانی نظریه اقلیت:
۱- در مانحنفیه، خواهان، ثمن و غرامات وارده را مطالبه کرده و این خواستهها متوجه فروشنده است و متوجه مالک رسمی نمیباشد تا ضرورت داشته باشد وی طرف دعوی قرار گیرد.
۲- در فرض سوال، هیچگونه نفع یا ضرری متوجه مالک رسمی نمیباشد؛ از این رو لازم نیست طرف دعوی قرار گیرد.
۳- دعاوی مطروحه در زمره دعاوی «دینی» است و همانگونه که در فوق آمد، متوجه فروشنده میباشد (نه مالک رسمی).