نحوه تعلق نصف حق کسب وپیشه به هر یک از مستاجره ومنتقل الیه

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: ۱۳۸۳/۰۳/۰۳
برگزار شده توسط: استان مازندران/ شهر قائم شهر
موضوع
نحوه تعلق نصف حق کسب وپیشه به هر یک از مستاجره ومنتقل الیه
پرسش
مالک ملک تجاری به طرفیت مستاجر و منتقل الیه (مستاجر دوم) دادخواست تخلیه ملک مورد اجاره را به لحاظ تخلف از شرط (انتقال به غیر) تقدیم دادگاه کرده است. با توجه به محتویات پرونده تخلف مستاجر اول محرز بوده و مورد هم مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ است. و وفق ماده ۱۹ قانون مذکور نصف حق کسب و پیشه حسب مورد به مستاجر یا منتقل الیه پرداخت میشود. حال سوال این است که نصف حق کسب و پیشه چه زمانی به مستاجر و چه زمانی به منتقل الیه (متصرف) تعلق میگیرد؟ اگر مستاجر ملک را بعد از صدور حکم به کس دیگر انتقال داده باشد که اصلاً طرف دعوا نبوده ولی متصرف فعلی باشد در این حالت نصف حق کسب و پیشه به چه کسی تعلق میگیرد؟
نظر هیئت عالی
در صورتی که حق انتقال به غیر از مستاجر سلب شده باشد مستاجر مورد اجاره را به دیگری انتقال دهد موجر حق درخواست تخلیه را دارد.
در اینصورت مستاجر یا متصرف بر حسب مورد، استحقاق دریافت نصف حق کسب و پیشه را خواهد داشت و در این خصوص دو حالت پیش می آید:
حالت اول اینکه مستاجر اول ضمن انتقال ملک به مستاجر دوم حق کسب و پیشه گرفته باشد و مستاجر دوم متصرف است. در این حالت حق کسب و پیشه به مستاجر دوم تعلق میگیرد. زیرا منتقل الیه (مستاجر دوم) بابت حق کسب و پیشه پولی به مستاجر اول پرداخته است و نباید از این رهگذر متضرر شود و حکم تخلیه علیه او اجرا میشود.
حالت دوم اینکه مستاجر اول بدون دریافت حق کسب و پیشه ملک را به مستاجر دوم منتقل کرده حق کسب و پیشه به مستاجر اول تعلق میگیرد.
در مورد قسمت دوم سوال: اصولاً حکم تخلیه علیه متصرف اجرا میشود اما حق کسب و پیشه بر طبق تبصره ۱ ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر حسب مورد به مستاجر یا متصرف که طرف دعوا بوده تعلق میگیرد.
بدیهی است اگر بعد از صدور حکم تخلیه به لحاظ تخلف از شرط مستاجر اول ملک را به دیگری انتقال دهد با توجه به اینکه مستاجر بعدی طرف دعوا نبوده او میتواند برای وصول حق کسب و پیشه طرح دعوا کند.
نظر اکثریت
در مورد قسمت اول سوال، با توجه به تبصره ۱ ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ که لفظ حسب مورد را بهکار برده هر چند تصریحی در قانون وجود ندارد اما برای حل تعارض با عنایت به رویه قضایی حاکم، هرگاه مستاجر اول در زمان انتقال ملک به مستاجر دوم (منتقل الیه یا متصرف) حق کسب و پیشه را گرفته و ملک را با دریافت کلیه حقوق کسبی انتقال داده باشد حق کسب و پیشه به متصرف (منتقل الیه – مستاجر دوم) تعلق میگیرد زیرا بابت حق کسب و پیشه پول پرداخت کرده است اما اگر مستاجر اول ملک را بدون دریافت حق کسب و پیشه انتقال داده باشد حق کسب و پیشه به مستاجر اول تعلق میگیرد.
در مورد قسمت دوم سوال، در مورد اجرای حکم تخلیه علیه متصرف اجرا میشود، اما حق کسب و پیشه وفق تبصره ماده مذکور به مستاجر یا متصرف حسب تصمیم دادگاه تعلق میگیرد که طرف دعوا بوده، اگر بیان شده حق کسب و پیشه به متصرف تعلق گیرد منظور، متصرفی است که طرف دعوا قرار گرفته است نه هر متصرفی، طبیعی است که متصرفی که بعد از صدور حکم ملک به وی انتقال یافته میتواند دعوا کند.
نظر اقلیت
در مورد قسمت اول سوال: که اصولاً دعوای مطروحه باید به طرفیت مستاجر یا متصرف طرح شود نه هر دو نفر. وقتی به طرفیت هر کس که در زمان طرح دعوا متصرف بوده طرح شود حق کسب و پیشه به او تعلق میگیرد.
در مورد قسمت دوم سوال نیز حق کسب و پیشه به کسی که به طرفیت وی طرح دعوا شده تعلق میگیرد و متصرفی که طرف دعوا نبوده و بعد از صدور حکم متصرف شده استحقاق دریافت حق کسب و پیشه را ندارد.