معامله ملکِ در رهن بانک

صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: ۱۳۹۷/۰۹/۲۹
برگزار شده توسط: استان مازندران/ شهر فریدونکنار
موضوع
معامله ملکِ در رهن بانک
پرسش
آقای الف ملک خود را که در قبال یکصد میلیون ریال در رهن بانک قرار داده بود در سال ۱۳۹۰ به آقای ب با اطلاع خریدار از موضوع به مبلغ پانصد میلیون ریال میفروشد و فروشنده در شرایط بیع متعهد میگردد ظرف شش ماه نسبت به فک رهن و انتقال سند به نام خریدار اقدام نماید و در صورت عدم اقدام به نرخ روز پاسخگوی خریدار باشد. بانک دو ماه بعد از انجام معامله به علت تخلف راهن، ملک را به خود منتقل مینماید. بدین کیفیت؛۱- آیا بیع و شرط صحیح میباشد؟ ۲- در فرض مطروحه در صورتی که شرایط برای صحت بیع موجود باشد آیا اقدام بانک صحیح میباشد؟
نظر هیات عالی
در فرض سوال: ۱- بیع غیر نافذ است و با انتقال سند به نام مرتهن یعنی تنفیذ شده است؛ گرچه مقررات ماده ۳۴ اصلاحی قانون ثبت رعایت نشده باشد؛ اقدامات اجرایی و سند مالکیت بانک مرتهن قابل ابطال است.
۲- با توجه به رای وحدت رویه جدید دیوان عالی کشور مورخ ۱۳۹۹/۱۰/۱۶ در خصوص وجه التزام موضوع ماده ۲۳۰ قانون مدنی ناظر به ماده ۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی که مقرر داشته با توجه به اطلاق ماده ۲۳۰ ق.م، تعیین وجه التزام در تعهدات پولی به مبلغ بیشتر از شاخص تورم اعلامی، معتبر است، بنابراین شرط صحیح است.
۳- با فرض صحت بیعی که منافی حقوق مرتهن نمیباشد، اقدامات بانک بدون رعایت مقررات ماده ۳۴ اصلاحی قانون ثبت صحیح نیست و قابلیت ابطال دارد.
نظر اتفاقی
وفق ماده ۷۹۳ قانون مدنی، راهن نمی تواند در رهن تصرفی نماید که منافی حق مرتهن باشد و انتقال ملک به دیگری یکی از مواردی است که با حق مرتهن منافات دارد و رای وحدت رویه ۶۲۰- ۱۳۷۶/۰۸/۲۰ هیات محترم دیوان عالی کشور نیز موید این مطلب میباشد و بدین جهت بیع انجام شده، صحیح نمیباشد و به عبارتی غیر نافذ است. بدیهی است در صورتی که بیع باطل باشد شرط آن نیز منتفی خواهد شد.
برخی نیز بدین نحو اظهارنظر نمودند که چون در انجام معامله خریدار مطلع از موضوع بوده و انتقال نیز بدین کیفیت نافی حق مرتهن نمیباشد؛ فلذا منطبق با ماده ۷۹۳ قانون مدنی میباشد و تغییر نام مالک وفق مبایعه نامه منافی با حق مرتهن بر مبنای عقد رهن اولیه نمیباشد علیهذا بیع و شرط آن صحیح میباشد و بر مبنای مواد ۲۳۹ و ۲۴۰ قانون مذکور خریدار میتواند (در صورتی که وفق مقررات به جهت تخلف از عقد رهن در خصوص ملک اقدام قانونی به عمل آید و از ید خریدار خارج گردد) قیمت پرداختی ملک را از فروشنده مطالبه نماید.
در خصوص سوال دوم: بدین نحو اظهار نمودند که اقدام بانک به نحو مذکور در سوال صحیح نمیباشد چون باید مقررات ماده ۳۴ اصلاحی ۱۳۸۶/۱۱/۲۹ قانون ثبت اسناد و املاک کشور رعایت گردد و در فرض سوال چون بانک بدین کیفیت اقدام ننموده است؛ فلذا اقدام بانک مطابق مقررات قانونی نمیباشد.